記者吳抒穎 廣州報道 房企定增獲批的速度正在加快。

【資料圖】

2023年6月27日，四家A股上市房企的定增方案獲得證監(jiān)會注冊。這四家房企分別是在上交所上市的保利發(fā)展（600048）、大名城（600094），在深交所上市的福星股份（000926）和中交地產(chǎn)（000736）。這是繼招商蛇口（001979）之后，又一批A股房企拿到定增批文。

這五家房企定增獲批，意味著“第三支箭”射出后，房企再融資在實(shí)操層面上開始有新的動向。去年11月，證監(jiān)會恢復(fù)房企再融資功能，之后多家A股房企積極響應(yīng)，經(jīng)過半年多時間的推進(jìn)，至此成效初顯。

從申請到獲批，這是里程碑式事件，但這僅僅是房企定增成功的開端。接下來，房企與它的保薦機(jī)構(gòu)，將迎來另一場硬仗，即是發(fā)行。在房企定增的漫長過程中，發(fā)行是一個完全市場化的階段，市場和投資者是否買單，完全取決于房企本身的質(zhì)量以及買方的信心等。

即便在過去的半年期間，房地產(chǎn)行業(yè)有零星積極信號傳出，但銷售平淡以及融資趨冷，依然預(yù)示著房地產(chǎn)市場回暖并不穩(wěn)固。在此前提下，房企定增動輒數(shù)十億上百億的資金量，市場能否“接盤”，仍待觀察。

加速獲批

目前獲批定增的房企中，不僅有國企央企，中小型房企也能夠被一視同仁。

其中，“房企一哥”央企保利發(fā)展擬定增募資總額不超過125億元，根據(jù)保利發(fā)展此前公告，募得金額中110億元將用于保利領(lǐng)秀海、西安保利天匯等14個項(xiàng)目的投資建設(shè)，15億元用于補(bǔ)充流動資金。

央企陣營中，目前還有兩家已經(jīng)拿到了證監(jiān)會的同意注冊批復(fù)，分別是招商蛇口和中交地產(chǎn)。其中，招商蛇口是首家獲批定增的房企。與其他房企多數(shù)募資用于存量項(xiàng)目建設(shè)不同，招商蛇口本單還包含了股權(quán)重組。

6月16日，證監(jiān)會同意招商蛇口向深投控、招商局投資發(fā)展購買相關(guān)資產(chǎn)的注冊申請；同意招商蛇口發(fā)行股份募集配套資金不超過85億元的注冊申請。

注冊成功后，招商蛇口相關(guān)程序正在加快推進(jìn)。招商蛇口于6月27日發(fā)布的公告顯示，截至公告披露日，招商蛇口購買相關(guān)資產(chǎn)的過戶手續(xù)及相關(guān)工商變更登記、備案事宜已完成。

與保利發(fā)展同日獲批的中交地產(chǎn)，處于央企中的中游水平。中交地產(chǎn)本次募集資金總額預(yù)計不超過35億元，主要投向長沙鳳鳴東方等5個“保交樓、保民生”住宅項(xiàng)目，同時有10.5億元將用于補(bǔ)充流動資金。

值得留意的是，中交地產(chǎn)是一家負(fù)債率高企、業(yè)績表現(xiàn)也有限的房企。

根據(jù)中交地產(chǎn)2023年一季報，其主營收入26.89億元，同比下降31.89%；歸母凈虧損2.02億元，同比下降385.97%；扣非凈虧損2.09億元，同比下降292.33%。

負(fù)債方面，根據(jù)中交地產(chǎn)此前披露，2020年-2022年，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別是82.93%、81.34%、82.25%，凈負(fù)債率分別達(dá)到317.70%、284.61%、280.23%，現(xiàn)金短債比分別是0.97、0.61、0.41。

以此看來，中交地產(chǎn)的現(xiàn)金已經(jīng)連續(xù)三年不能覆蓋短債，資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率等指標(biāo)也遠(yuǎn)高于平均水平。

除了央企以外，民營中小房企的定增也陸續(xù)獲批。

在上交所上市的大名城擬定增募資不超過25.5億元，用于大名城映云間等5個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動資金；福星股份則將募資不超過13.4億元，募集資金擬全部用于紅橋城K6住宅項(xiàng)目、紅橋城K15項(xiàng)目及補(bǔ)充流動資金。

以此計算，目前獲批定增的5家房企，擬募資金額已經(jīng)累計達(dá)到283.9億元，即將突破300億元的關(guān)卡。

各憑本事

在上述5家房企之后，未來也將有更多的房企定增案獲準(zhǔn)注冊。接下來，這些房企也將面臨更難闖的關(guān)卡，也即是發(fā)行。在這個階段，就是“八仙過海各顯神通”的時候了。

一位不愿具名的房企分析師告訴記者，“房企定增目前在監(jiān)管層面上都是積極支持的，所以基本都能獲批。但發(fā)行是非常市場化的，通俗來講，就是要保薦機(jī)構(gòu)滿世界去找錢，能不能找到，各憑本事?！?/p>

通常而言，房企獲準(zhǔn)注冊后，有效期是一年。如果未能在期限內(nèi)發(fā)行成功，則可能面臨注冊失效的情況，這對有較高融資需求的房企而言，時間上有一定緊迫性。但是，據(jù)記者多方采訪了解，目前房企、保薦機(jī)構(gòu)乃至投資者，對定增成功與否的態(tài)度，不置可否。

一位私募機(jī)構(gòu)的人士告訴記者，“現(xiàn)在批歸批，最終能不能發(fā)兩回事，頭部的房企可能相對好一些。但我們的態(tài)度是，謹(jǐn)慎樂觀，因?yàn)榇_實(shí)市場也看不到反轉(zhuǎn)?！?/p>

事實(shí)上，目前獲批注冊的國資房企中，保利發(fā)展、招商蛇口和中交地產(chǎn)，它們的實(shí)控人均明確表示將參與定增。其中，保利發(fā)展的實(shí)控人保利集團(tuán)表態(tài)，擬以現(xiàn)金方式認(rèn)購本次發(fā)行股份金額不低于1億元且不超過10億元。

即便如此，資本市場的參與各方對定增最終能否成功落地仍持保守態(tài)度。“坦白說，（有實(shí)控人參與）也還是很有難度的，都不容易?！币晃涣私馇闆r的券商人士告訴記者。

從當(dāng)前A股市場整體的表現(xiàn)來看房企定增，也能夠看出當(dāng)前資本市場的偏好。

據(jù)《證券時報》援引同花順（300033）iFinD數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至6月26日，今年共有149家上市公司的定增股份上市，合計募集資金3947.23億元，同比增長107.03%。在這些企業(yè)中，國有控股上市公司挑起了大梁，共有47家國有控股上市公司募集資金高達(dá)2692.90億元，占比約68%。

從這個角度看，保利發(fā)展、招商蛇口等央企定增落地成功具有一定的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。

雖然參與方態(tài)度偏向保守，但當(dāng)前市場仍然十分渴望好消息。一位總部在華南的房企人士指出，“金融16條后，房企融資沒有很明顯地變好?，F(xiàn)在如果定增有能成的，說明還是有人買單，整個行業(yè)都會受到鼓舞?！?/p>

房企融資沒有恢復(fù)，這是當(dāng)前房企頭上懸著的一把刀。據(jù)克而瑞近期發(fā)布數(shù)據(jù)，今年5月，80家典型房企的融資總量為263.29億元，環(huán)比減少56.4%，同比減少60.4%，為2020年以來單月融資的新低。

冷風(fēng)吹拂下，房企融資能否順利發(fā)行落地，的確是值得期待的風(fēng)向標(biāo)事件。

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