見習記者陳嘉玲北京報道

(相關(guān)資料圖)

一個多月來，廈門信托與兩家民營地產(chǎn)開發(fā)商正榮地產(chǎn)(06158.HK，簡稱“正榮”)、中梁控股(02772.HK，簡稱“中梁”)之間圍繞著項目控制權(quán)的“爭奪戰(zhàn)”愈演愈烈之勢。

記者多方采訪獲悉，早在2021年8月，兩家房企從廈門信托獲得4.5億元融資，但這筆借款到期后未能償還，廈門信托于2022年8月向法院起訴。今年5月份，廈門信托“搬走”了存放共同保管印章和銀行賬戶材料的保險柜，隨后兩家項目公司進行了報警、變更法定代表人、重辦印章、營業(yè)執(zhí)照和銀行U盾等一系列動作。

業(yè)內(nèi)人士分析指出：此類搶奪印鑒證照的情況屢見不鮮，其本質(zhì)是奪得項目公司的控制權(quán)。房企和信托公司的關(guān)系也演變成“你死我活”的宮斗劇一樣，每天都有新劇情，前有中融信托保險柜被撬，后有建元信托(原安信信托)保險箱被偷。

地產(chǎn)下行周期下，金融機構(gòu)與地產(chǎn)公司的資金監(jiān)管糾紛開始不斷浮出水面。那么，昔日互相成就的信托與房企究竟該如何體面分手，頻頻上演的爭奪保險柜的“魔幻商戰(zhàn)”又給金融機構(gòu)帶來哪些啟示？爭奪：實質(zhì)是控制權(quán)之爭

最新的“劇情”是地產(chǎn)項目公司向廈門信托發(fā)出律師函稱將通過法律途徑追究其法律責任，而廈門信托日前在接受記者采訪時回應(yīng)稱“將以法律為武器對抗任何企圖逃廢債、企圖侵害我司投資人財產(chǎn)的行為”。

上述糾紛要從今年5月份的“偷保險柜”事件說起。據(jù)本報記者多方采訪獲悉，5月初，正榮地產(chǎn)相關(guān)人士稱存放公章的保險柜消失，隨即報警、通知股東方。廈門信托方面發(fā)布聲明稱，保險柜存放在公司辦公場所，是因為對方違約在先的情況下，依法行使合同權(quán)利——搬走保險柜。

廈門信托相關(guān)負責人表示：“正榮及中梁違反與我司簽訂的合作協(xié)議的約定，我司已就其違約事項起訴并獲一審勝訴。我司根據(jù)相關(guān)合作協(xié)議的約定升級監(jiān)管，接管共管物品，并按照合同約定繼續(xù)遵循三方共管原則使用共管物品?！?/p>

在保險柜被搬走后，房企很快也采取了重制公章等一系列行動。對此，廈門信托刊發(fā)《嚴正聲明》稱，廈門市榮奔置業(yè)有限公司(下稱“廈門榮奔”)、廈門梁星置業(yè)有限公司(下稱“廈門梁星”)兩家項目公司以隱瞞事實、提交虛假材料的手段擅自變更了旗下3家公司的法定代表人，并擅自私刻印章、重辦營業(yè)執(zhí)照和銀行U盾。

但對于這一說法，正榮、中梁方面并不認同。其在6月20日發(fā)給廈門信托的律師函要求刪除上述聲明，并要求廈門信托說明“保險箱”事件中，是否存在指使、教唆相關(guān)人員實施盜竊、擅自轉(zhuǎn)移、控制保險箱及箱內(nèi)三家公司證章照等重要資料的事實。目前廈門信托方面確認已收到律師函。

“共管保險柜是信托公司在房地產(chǎn)信托項目中的重要風控手段。”據(jù)某國資信托公司一位房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)人士表示，通常來說，信托對地產(chǎn)項目進行資金監(jiān)管時，會向項目公司委派董事并派駐現(xiàn)場財務(wù)人員，共管章、證、照；所有監(jiān)管賬戶以及項目公司其他賬戶均預留信托指定印鑒，賬戶逐筆出款須審核同意。

上海律師協(xié)會信托專業(yè)委員會負責人馮加慶律師也對記者分析指出：在公司經(jīng)營出現(xiàn)風險等特殊情況下，真正掌握保險柜的一方才是真正掌握了印鑒證照和項目公司控制權(quán)的一方。因此，由于擔心信托資金安全受房企債務(wù)問題影響，部分與房企合作的信托公司會希望加強對項目的控制，比如對保險柜進行單方的強控制。如此一來，項目公司經(jīng)營糾紛就會演變成控制權(quán)和公章的“爭奪戰(zhàn)”。

上述房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)人士也指出，“此類搶奪印鑒證照的情況屢見不鮮，其本質(zhì)是奪得項目公司的控制權(quán)?！奔m紛：各方做法較為激進

信托與房企，本是互惠共贏、互相成就的關(guān)系，如何走向雙方對薄公堂、公開撕破臉的境地呢？

雙方的糾葛還要從兩年前談起。據(jù)本報記者采訪了解到，2021年5月，正榮歷經(jīng)一場激烈的土拍拿下廈門市集美區(qū)一地塊，并聯(lián)合中梁開發(fā)天著潤宸項目，8月通過廈門信托獲得一筆4.5億元融資。該房地產(chǎn)信托項目期限兩年，但雙方合作的“甜蜜期”并未能持續(xù)到最后。

2022年上半年，正榮地產(chǎn)、中梁控股出現(xiàn)境外債務(wù)展期問題。彼時廈門信托以正榮、中梁出險為由認為合作出現(xiàn)“重大風險”，要求正榮、中梁提前回購股權(quán)，提前還貸。2022年8月，廈門信托向法院提起訴訟。直至今年5月，保險柜事件使得雙方合作糾紛暴露在公眾面前，成為兩房企與信托公司之間矛盾集中爆發(fā)的重要轉(zhuǎn)折點。

在近一個月來，雙方就上述糾紛公開進行了一番唇槍舌戰(zhàn)。比如項目公司股權(quán)方面，房企認為信托公司在強調(diào)收益時忽略作為股東的風險共擔，在爭奪項目控制權(quán)又強調(diào)股東身份。保險柜共管方面，信托機構(gòu)方面則認為，對方單方面提出“有條件共管”不符合三方所簽訂合同約定。章證照共管是金融機構(gòu)控制風險的一個重要手段，中梁和正榮希望通過違法私刻公章逼迫金融機構(gòu)降低風險管控標準，是對金融秩序的破壞。

項目風險化解方面，房企則表示，信托公司拒絕了資管公司收購邀約，給出了“項目100%股權(quán)要轉(zhuǎn)讓給廈門信托”、“廈門信托有權(quán)選擇項目運營方”等經(jīng)營方案與代建方案，“人為壓低了項目的市場價值”。而廈門信托相關(guān)負責人對本報記者最新回應(yīng)還稱：“針對部分媒體所報道正榮和中梁宣稱我司拒絕某央企資管公司收購資產(chǎn)的要約，我司需要明確指出我司從未收到任何資管公司或者第三方提出的收購該筆資產(chǎn)的邀約或者商務(wù)請求。另外，我司從未對該項目提出不合理的處置要求，從未強行要求綁定建發(fā)房產(chǎn)為代建方，我司對所有可行的推進方案均持開放態(tài)度?！?/p>

“從目前媒體報道和上述回應(yīng)來看，對于保險柜共管、項目風險化解等細節(jié)，各方的說法口徑并不一致，誰是誰非至今難解?！鄙鲜鲂磐蟹康禺a(chǎn)信托業(yè)務(wù)人士表示，明股實債的合作方式在房企和金融機構(gòu)之間普遍存在。從金融機構(gòu)的角度來說，兩家房企出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象，為了規(guī)避風險要求提前還貸、升級風控措施的行為也是能夠理解的。從目前來看，雙方的糾紛不斷升級，這不排除前期相關(guān)協(xié)議的相關(guān)規(guī)定不夠明確、各方做法較為激進等原因。

“保全自身利益可以理解，但合作各方如果都不遵循規(guī)則，只會讓沖突不斷升級?！币晃粡氖路科笕谫Y的人士表示：“就算分手，也該體面些。”合規(guī)前提下保障資金安全

“地產(chǎn)和信托像是一對兄弟，互相成就，也互相拖累?！蹦戏降貐^(qū)某信托公司內(nèi)部人士此前曾對本報記者感慨道。房地產(chǎn)信托在2019年二季度末的最高峰之際，規(guī)模達2.93萬億元。隨后在監(jiān)管政策引導及房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展形勢等多重因素之下，房地產(chǎn)信托規(guī)模迅速下滑。截至2023年一季度末，投向房地產(chǎn)的資金信托規(guī)模為1.13萬億元，同比下降0.44萬億元，降幅28.21%，相較于最高峰已下滑超六成。

地產(chǎn)下行周期下，昔日互相成就的信托與房企，該如何體面分手？

針對金融機構(gòu)搬走保險柜和房企重制公章等做法，馮加慶律師分析指出：一方面，通常來說，項目公司印鑒證照需要按照公司法、公司章程和股東之間簽署的相關(guān)協(xié)議規(guī)定進行存放和使用，信托和房企各自持有鑰匙及密碼、需要共同配合才可打開保險柜。如果一方帶走保險柜或更換保管地點，有可能違反相關(guān)規(guī)定或協(xié)議而造成違約。另一方面，變更法定代表人、重新補辦公章和營業(yè)執(zhí)照等通常需要遵照公司章程等規(guī)定，獲得董事會或股東會的決議和授權(quán)，再經(jīng)過公安部門、市場監(jiān)督管理部門等進行重新補辦。如果如果未經(jīng)合法程序或未按照項目公司章程完成這些變更，涉及人員則可能會被追究相關(guān)違法違約責任。

金樂函數(shù)金融分析師廖鶴凱對記者表示，共管保險柜爭奪的背后牽涉的是房企與信托公司之間合作樓盤中的利益，信托公司作為信托產(chǎn)品的受托人，承擔著保護投資者也就是委托人利益和資金安全的責任，就需要即時阻斷可能損害委托人利益的事件發(fā)生。

在廖鶴凱看來，信托與地產(chǎn)企業(yè)之間共管保險柜出現(xiàn)問題的實踐屢屢發(fā)生本質(zhì)上還是各自的訴求明顯不同。在地產(chǎn)行業(yè)繁榮的事情，兩者是互相牽制的，但亦可互相成就。在地產(chǎn)行業(yè)舉步維艱的當下，僧多粥少的情況異常明顯，信托與地產(chǎn)企業(yè)之間對存量有限資源從共享變成了爭奪，從共贏變成了你死我活的斗爭，導致了相關(guān)實踐愈演愈烈。

“上述事件會進一步促進金融機構(gòu)與房企之間在共管保險柜方面建立更合理的合作機制和規(guī)范，明確雙方的權(quán)責和義務(wù)。雙方應(yīng)簽訂明確的協(xié)議，規(guī)定保險柜管理、安全措施、責任承擔等事項，以確保合作的順利進行和資金安全?！绷晰Q凱進一步表示，在共管保險柜出現(xiàn)糾紛的過程中，金融機構(gòu)也要在合規(guī)操作的前提下最大限度的保障資金安全可控，及時向投資者和相關(guān)利益相關(guān)方披露與資金安全相關(guān)的信息，包括安全措施、風險提示等。加強與投資者和客戶的溝通和交流，解答他們的疑慮和關(guān)切，提高透明度和信任度。

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