深藍(lán)智庫6月29日對外發(fā)布的《2023中國房企社會責(zé)任報告》中，披露了2022年度房企現(xiàn)金流量50強(qiáng)榜單。據(jù)數(shù)據(jù)、房企年報統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額TOP50房企中，近六成同比負(fù)增長，且頭部企業(yè)的造血能力也在下滑，“利潤王”中海更出現(xiàn)了70%以上的減值，部分房企的現(xiàn)金流危機(jī)甚至有進(jìn)一步加劇的可能，“現(xiàn)金為王”不再是業(yè)績會上一句簡單的口號，而是赤裸裸的現(xiàn)實。邁入新周期，各大房企自我革命求存，而第一要義就是保障現(xiàn)金流的暢通，改變“錢荒”的窘境。

僅17家正增長 碧桂園居首

衡量一家房企真實“造血”能力，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額（以下簡稱“經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額”）是重要指標(biāo)。

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深藍(lán)智庫根據(jù)數(shù)據(jù)、上市公司年報統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營性現(xiàn)金流TOP50房企2022年的凈額均為正值，并未出現(xiàn)負(fù)值的情況。但若從增長幅度來看，僅有17家房企實現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額的同比正增長，另有5家房企去年同期為負(fù)值，所以無法提供增長幅度參考。也就是說，近六成房企經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額同比負(fù)增長。

碧桂園以746.93億元位列經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額排行榜之首，萬科企業(yè)、華發(fā)股份（600325）、龍湖集團(tuán)、綠地控股（600606）、華潤置地、融創(chuàng)中國緊隨其后，對應(yīng)的金額分別為400.9億元、383.44億元、276.38億元、274.21億元、261.46億元以及216.78億元。

低基數(shù)引發(fā)表面“造血”能力增強(qiáng)

在2022年度房企現(xiàn)金流量50強(qiáng)榜單中，部分企業(yè)出現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入同比增幅大幅陡增的情況。

以融創(chuàng)中國為例，2022年雖然實現(xiàn)216.78億元的經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入，但查閱年報發(fā)現(xiàn)，2021年同期融創(chuàng)中國是-260.98億元的流出狀態(tài)。之所以有如此大的變化，源于融創(chuàng)中國的應(yīng)付/收關(guān)聯(lián)公司款項凈額大幅縮減，由2021年同期的-368.91億元轉(zhuǎn)變?yōu)?.4億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流也由此轉(zhuǎn)正。此外，2021年同期低基數(shù)也成為了部分企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流表面造血能力猛增的原因。

其中已經(jīng)爆雷的合景泰富集團(tuán)最為明顯，2022年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額出現(xiàn)了1333.03%的增幅，翻看兩年的年報發(fā)現(xiàn)，這家昔日的千億房企2021年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額僅為7.73億元，2022年該項數(shù)據(jù)為110.81億元，前一年的超低基數(shù)帶來了同比數(shù)據(jù)的超高增幅。

類似的情況還有濱江集團(tuán)（002244）、恒基地產(chǎn)，兩家公司2022年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額同比分別增長521.1%及518.38%；其余企業(yè)還有天安378.55%、越秀地產(chǎn)280.71%、城建發(fā)展（600266）169.64%、金地集團(tuán)（600383）111.79%、九龍倉集團(tuán)105.78%、融信中國101.13%，皆出現(xiàn)“成倍”增長的情況。

“利潤王”中海銳減七成

聚焦頭部房企，碧桂園、萬科企業(yè)、保利發(fā)展（600048）、華潤置地、龍湖集團(tuán)、中國海外發(fā)展皆于2022年實現(xiàn)了經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額的正增長，但除碧桂園外，另外5家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額較上一年同期都有一定程度上的減少，經(jīng)營壓力也隨之增大。

具體來看，龍湖集團(tuán)2022年實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額276.38億元，較上年同期減少37.79%；保利發(fā)展2022年實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額74.22億元，較上年同期減少29.65%；萬科企業(yè)2022年實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額400.9億元，較上年同期減少2.39%。華潤置地也出現(xiàn)降幅，較上年同期減少5.29%。

值得一提的是，2022年中國海外發(fā)展的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額出現(xiàn)了大規(guī)模的減值，較2021年同期減少了320億元，實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額120.64億元，同比減少72.63%，這在一眾頭部房企中是比較罕見的。

2022年，“利潤王”中海交出了一份并不理想的成績單，歸母凈利潤更是創(chuàng)下近20年來最大跌幅。年報顯示，中國海外發(fā)展2022年實現(xiàn)歸母凈利潤232.6億元，同比下降42.1%；實現(xiàn)營業(yè)收入1803.2億元，同比下降25.56%；毛利率也有一定程度上的下滑，同比下降2.25個百分點。

在銷售低迷的市場狀況下，頭部房企的“規(guī)模效應(yīng)”也將增大其經(jīng)營風(fēng)險，因此不得不犧牲利潤來保障現(xiàn)金流的穩(wěn)定，由此也影響到自身的“造血”能力。

事實上，2022年其他幾家頭部房企的歸母凈利潤也并不樂觀。萬科2022年歸母凈利潤為226.18億元，同比增長0.42%；龍湖集團(tuán)2022年歸母凈利潤為243.62億元，同比增長2.13%。除此之外，碧桂園、保利發(fā)展、華潤置地的歸母凈利潤皆呈現(xiàn)負(fù)增長狀態(tài)。

富力地產(chǎn)等現(xiàn)超百億縮量

2022年度房企現(xiàn)金流量50強(qiáng)榜單中，有10家房企經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額較上年同期減少超百億元，除上述提及的中國海外發(fā)展外，另外9家房企分別是：中南建設(shè)（000961）、新湖中寶（600208）、*ST中天（000540）、云南城投（600239）、新城發(fā)展、長實集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、富力地產(chǎn)以及綠地控股，對應(yīng)縮減金額分別為-105.19億元、-111.66億元、-115.54億元、-115.54億元、-141.51億元、-142.38億元、-167.92億元、-256.21億元以及-348.11億元。

與2021年同期相比，上述房企同比降幅均超過35%，富力地產(chǎn)同比降幅更是達(dá)到82.17%。

作為昔日的“華南五虎”之首，經(jīng)歷了此前幾年的短暫高光后，2021年起富力地產(chǎn)陷入債務(wù)危機(jī)。隨后富力開始了積極自救，大量出售資產(chǎn)以及債務(wù)重組，獲得短暫的喘息機(jī)會，不過經(jīng)營壓力尚未走出“泥潭”。

2022年富力地產(chǎn)凈虧損157.79億元，虧損金額達(dá)到2021年度末凈資產(chǎn)828.59億元的19%。而2021年，富力地產(chǎn)的凈虧損為163.53億元。兩年時間下來，富力地產(chǎn)合計虧損約321億元。

由于現(xiàn)金和負(fù)債的失衡，*ST中天也“披星戴帽”，從中天金融變成*ST中天。因觸發(fā)面值退市，*ST中天最終被終止上市，于6月30日摘牌。

“減收減利”的市場大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在出清過程中，現(xiàn)金“流入”高度緊張，也讓房企的基本面持續(xù)惡化。

誰來改變“錢荒”窘境

經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額“收縮”，一定程度上說明房企流動性不足，由此也導(dǎo)致上市房企期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額降至近幾年的最低水平。

深藍(lán)智庫統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上述TOP50房企2022年期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額約1.49萬億元，較2021年同期下降約17.16%，較2020年同期下降約25.08%。根據(jù)50家房企排序，2022年期末余額最多的房企是保利發(fā)展，為1754.42億元；其次是萬科企業(yè)，期末余額為1344.25億元；第三名為碧桂園，期末余額為1282.81億元。中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團(tuán)、綠城中國、長實集團(tuán)、金地集團(tuán)、華發(fā)股份緊隨其后。

從漲跌幅度來看，2022年對于各大房企而言是慘淡的一年。50家房企中，僅有13家房企實現(xiàn)期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額的正增長。受上期低基數(shù)影響，*ST中天雖比2021年同期增長5.87億元，卻是增幅最高的房企，為31.76%。

增長幅度處于10%-30%之間的共有6家房企：天安（29.72%）、中國金茂（19.45%）、恒基地產(chǎn)（18.87%）、嘉華國際（16.29%）、濱江集團(tuán)（15.08%）、云南城投（10.72%）。

排名TOP10房企中也少有正增長，萬科企業(yè)、碧桂園、中國海外發(fā)展雖期末余額超千億元，但均較上年同期出現(xiàn)一定幅度的下降，萬科企業(yè)降幅4.47%、碧桂園降幅12.71%、中國海外發(fā)展降幅15.77%。

50家房企中，期末余額下降幅度最大的是富力地產(chǎn)、正商實業(yè)以及時代中國控股，其中時代中國控股出現(xiàn)了超百億的“縮量”。

具體來看，2022年富力地產(chǎn)期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為21.77億元，同比下降65.22%；正商實業(yè)2022年期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為4.88億元，同比下降73.45%；時代中國控股更是不及2021年的“零頭”，2022年期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為27.38億元，較上年同期的147.18億元減少超119億元，同比下降更是高達(dá)81.39%。

銷售低迷疊加償債高峰，房地產(chǎn)企業(yè)仍未脫離“錢荒”的窘境。記者 王寅浩 吳其蕓

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