2023年行至年中，房地產(chǎn)行業(yè)雖然有一定的修復(fù)預(yù)期，但在供需兩端制約之下，在6月表現(xiàn)出市場(chǎng)和企業(yè)表現(xiàn)相對(duì)平淡、樓市復(fù)蘇動(dòng)能放緩的跡象。

日前的一則數(shù)據(jù)也顯示出近期地產(chǎn)行業(yè)仍未回暖。

(資料圖片僅供參考)

克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，6月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額5267.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)8.5%，環(huán)比增幅處于歷年同期的最低水平。同比降低28.1%，單月業(yè)績(jī)?cè)鏊儆烧D(zhuǎn)負(fù)，6月業(yè)績(jī)規(guī)模低于去年同期。

從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2023年6月僅不到3成的百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，環(huán)比增長(zhǎng)的企業(yè)在百?gòu)?qiáng)房企中也只占到半數(shù)。具體來(lái)看，6月有近6成百?gòu)?qiáng)房企的單月業(yè)績(jī)同比降幅大于30%，其中27家企業(yè)業(yè)績(jī)降幅大于50%。

那么在現(xiàn)實(shí)如此慘淡的情況下，地產(chǎn)行業(yè)還有哪些看點(diǎn)？

【行業(yè)分化加劇，頭部效應(yīng)愈發(fā)顯著】

雖然房企整體表現(xiàn)不佳，但是在月度同比銷(xiāo)售金額方面，TOP20房企中仍有2家開(kāi)發(fā)商建發(fā)房產(chǎn)與中國(guó)鐵建（601186）同比為正，均為國(guó)央企，分別同比增長(zhǎng)13.24%、17.61%。

而同比下降超過(guò)50%的開(kāi)發(fā)商有4家，其中碧桂園和旭輝集團(tuán)同比降幅較大，分別為54.15%和59.63%。

Top20開(kāi)發(fā)商全口徑銷(xiāo)售金額及同比 資料來(lái)源：克而瑞，民生證券研究院

此外，在6月房企土拍排行榜數(shù)據(jù)中，拿地金額TOP50中國(guó)央企房企占比進(jìn)一步提升，國(guó)央企、地方國(guó)企及城投、民企、混合制房企拿地金額占比分別為77%、1%、11%、11%，分別較5月單月同比口徑提升6個(gè)百分點(diǎn)、持平、減少10個(gè)百分點(diǎn)、提升4個(gè)百分點(diǎn)；市場(chǎng)樂(lè)觀情緒降溫后，民企拿地意愿再度走弱，國(guó)央企拿地占比提升。

由此可見(jiàn)，目前形勢(shì)下，國(guó)央企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)，中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足，房企分化格局持續(xù)加劇。

【地產(chǎn)下半年：等風(fēng)來(lái)？】

房地產(chǎn)業(yè)一直是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，今年4月住建部部長(zhǎng)倪虹再次表示房地產(chǎn)及建筑業(yè)要充分發(fā)揮頂梁柱、壓艙石作用，要自覺(jué)擔(dān)當(dāng)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤(pán)使命責(zé)任，深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

事實(shí)上，地產(chǎn)行業(yè)支持政策的出臺(tái)一直沒(méi)有停歇。

6月29日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步提升債務(wù)融資工具融資服務(wù)質(zhì)效有關(guān)事項(xiàng)的通知》，進(jìn)一步提升民營(yíng)企業(yè)發(fā)債便利，用好“第二支箭”，將儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行拓展至債務(wù)融資工具各類(lèi)品種。自去年快速落地、節(jié)奏放緩后，“第二支箭”推進(jìn)再次進(jìn)入加速階段。

而自“第二支箭”政策推進(jìn)以來(lái)，中債信用增進(jìn)投資股份有限公司已成功為碧桂園、美的置業(yè)、旭輝控股集團(tuán)、新城控股（601155）、卓越商業(yè)、龍湖集團(tuán)等11家公司擔(dān)保支持發(fā)行159億中期票據(jù)。

此外，地方政策方面，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，已有百余城出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次，其中濟(jì)南、長(zhǎng)沙、廈門(mén)等十余城對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行放松，部分熱點(diǎn)二線城市如杭州已多次出臺(tái)政策優(yōu)化限購(gòu)措施。上海、廣州、深圳等一線城市也從公積金等方面持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行優(yōu)化，多孩家庭、人才、職住平衡產(chǎn)業(yè)人群等是核心城市政策支持的側(cè)重點(diǎn)。

而結(jié)合高層的相關(guān)表態(tài)，可以預(yù)見(jiàn)，下半年持續(xù)出臺(tái)地產(chǎn)行業(yè)支持政策的概率仍偏大。

【銷(xiāo)售超跌，優(yōu)質(zhì)房企未來(lái)可期】

經(jīng)過(guò)近期的持續(xù)回調(diào)，地產(chǎn)板塊實(shí)際上已處于歷史較低位置，以中證800地產(chǎn)指數(shù)為例，該指數(shù)在6月27日盤(pán)中就曾創(chuàng)出近9年來(lái)的新低，而今日（7月4日）早盤(pán)，再度逼近日前的低點(diǎn)。

而站在當(dāng)期的時(shí)間點(diǎn)，各大機(jī)構(gòu)對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的后市都并不悲觀，一致看好以國(guó)央企為代表的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)企業(yè)。

申萬(wàn)宏源在《房地產(chǎn)行業(yè)2023年中期投資策略》中表示，我國(guó)房地產(chǎn)需求端短期銷(xiāo)售呈現(xiàn)超跌、但中期需求仍有支撐，而供給端呈現(xiàn)供給主體過(guò)度出清、中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，預(yù)計(jì)供需兩端政策仍將更加積極支持，尤其考慮多項(xiàng)宏觀數(shù)據(jù)和地產(chǎn)數(shù)據(jù)的走弱，房地產(chǎn)行業(yè)政策有望進(jìn)一步迎來(lái)優(yōu)化；并預(yù)計(jì)市場(chǎng)中核心城市的銷(xiāo)售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開(kāi)，將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。

興業(yè)證券也同樣認(rèn)為，房企層面，優(yōu)質(zhì)房企未來(lái)可期：

優(yōu)質(zhì)房企銷(xiāo)售表現(xiàn)遠(yuǎn)好于行業(yè)，市占率加速提升。優(yōu)質(zhì)房企拿地優(yōu)勢(shì)仍然明顯，未來(lái)銷(xiāo)售預(yù)期穩(wěn)定下，拿地力度有望提升。

3）優(yōu)質(zhì)房企拿地利潤(rùn)率仍保持較高水平。

通過(guò)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)以及機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)不難看出要想投資地產(chǎn)行業(yè)，選擇優(yōu)質(zhì)的企業(yè)便顯得尤為重要，尤其是當(dāng)下已不少房企觸發(fā)了終止上市條件，被強(qiáng)制退市。

目前市面上較能體現(xiàn)地產(chǎn)龍頭價(jià)值的指數(shù)，為中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)集中匯集市場(chǎng)頭部房企，呈現(xiàn)了極高的頭部房企集中度！

同時(shí)，中證800地產(chǎn)指數(shù)6月12日迎來(lái)2023年第一次調(diào)樣生效，調(diào)倉(cāng)后，前十大成份股權(quán)重超8成，“保萬(wàn)招金”權(quán)重占比超5成，高度聚焦頭部地產(chǎn)企業(yè)，契合龍頭強(qiáng)者恒強(qiáng)產(chǎn)業(yè)周期趨勢(shì)！資料顯示，目前唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的ETF為地產(chǎn)ETF（159707），具備稀缺性與辨識(shí)度。

自2023年至今，地產(chǎn)ETF（159707）基金份額持續(xù)震蕩上行，幾度刷新上市以來(lái)新高，獲得明顯的資金增倉(cāng)行為。

中證800地產(chǎn)指數(shù)前十大成份股一覽：

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