7月4日，深圳公共資源交易公共服務(wù)平臺(tái)上架3宗宅地，其中寶安新安地塊采用“競(jìng)地價(jià)+競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積+搖號(hào)”的規(guī)則，這也是深圳首次在宅地競(jìng)指標(biāo)階段采取競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售建面的方式。

此前的6月底，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹曾強(qiáng)調(diào)“開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)”，如今一線城市深圳跟進(jìn)，信號(hào)意義強(qiáng)。目前，已經(jīng)有包括深圳、北京、合肥、福州永泰等地試點(diǎn)在土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置“現(xiàn)房銷(xiāo)售”條件。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，會(huì)有越來(lái)越多的城市從土地出讓環(huán)節(jié)推動(dòng)試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。

深圳土地出讓首現(xiàn)競(jìng)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”面積

(資料圖)

早在2016年，深圳推出過(guò)首宗現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)地塊——龍華A816-0060號(hào)地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后才能以現(xiàn)房形式對(duì)外銷(xiāo)售。

這是深圳首宗商品房現(xiàn)售試點(diǎn)地塊，但是之后，深圳土拍再無(wú)要求現(xiàn)房銷(xiāo)售的宗地，直到寶安新安地塊的出現(xiàn)。

深圳7月4日掛出的這三宗地分布于龍崗寶龍、寶安新安，總起始價(jià)46.32億元，將于8月2日進(jìn)行出讓。

其中，寶安新安地塊為二類(lèi)居住用地，建筑面積8.23萬(wàn)平方米，起始價(jià)29.62億元，最高限制地價(jià)34.06億元。該地塊住宅部分?jǐn)M建設(shè)普通商品住房，平均銷(xiāo)售價(jià)格不高于8.86萬(wàn)元/平方米（不含室內(nèi)裝修）。

值得關(guān)注的是，深圳公共資源交易平臺(tái)顯示，寶安新安地塊采取“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”規(guī)則出讓?zhuān)聪薜貎r(jià)、限普通商品房銷(xiāo)售價(jià)格、限現(xiàn)房銷(xiāo)售建筑面積，競(jìng)地價(jià)、競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售建筑面積，達(dá)到最高限制現(xiàn)房銷(xiāo)售建筑面積后通過(guò)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。據(jù)了解，現(xiàn)房銷(xiāo)售最高限制建筑面積為3.552萬(wàn)平方米。

在“保交付”的大背景下，深圳作為一線城市，試點(diǎn)土地出讓中競(jìng)拍現(xiàn)房銷(xiāo)售建筑面積，引發(fā)關(guān)注，尤其是在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹剛剛強(qiáng)調(diào)“開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)”之后，信號(hào)意義強(qiáng)大。

6月26日下午，倪虹會(huì)見(jiàn)了中國(guó)銀行黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)葛海蛟一行。其中，倪虹提到，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

深圳開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)，是大勢(shì)所趨，有著積極意義。廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)房銷(xiāo)售建面，一方面是當(dāng)前保交樓難度大，要實(shí)時(shí)推進(jìn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，推動(dòng)開(kāi)發(fā)商向現(xiàn)房銷(xiāo)售轉(zhuǎn)型；另一方面，當(dāng)前購(gòu)房者很大一部分更愿意買(mǎi)現(xiàn)房，也應(yīng)該順應(yīng)這部分需求，特別是改善型需求，能承受現(xiàn)房銷(xiāo)售帶來(lái)的成本和價(jià)格增加。

保交付下“現(xiàn)房銷(xiāo)售”試點(diǎn)加速

“現(xiàn)房銷(xiāo)售”并非新鮮話題，早在2016年-2020年，為了抑制土地市場(chǎng)過(guò)熱和房企非理性拿地，部分城市在土地端設(shè)置現(xiàn)房銷(xiāo)售條件，但是試點(diǎn)效果一般，有的城市推出一宗地塊后就沒(méi)了下文，有的城市則在推行了一段時(shí)間后，改變了土地出讓規(guī)則。直至去年停貸風(fēng)波，“保交付”成為重要任務(wù)，“現(xiàn)房銷(xiāo)售”也在各地加速推動(dòng)試點(diǎn)。

去年8月5日，福州市首例現(xiàn)房銷(xiāo)售宅地——永泰葛嶺鎮(zhèn)溪西村葛丹東路東側(cè)A-02地塊成功拍出。

去年同月，合肥市發(fā)布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，其中蜀山區(qū)ss202210號(hào)地塊明確提出“按精裝現(xiàn)房銷(xiāo)售實(shí)施”。此前合肥的土地拍賣(mài)公告中多宗地塊對(duì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)進(jìn)度提出要求，達(dá)到一定比例才能開(kāi)售，但是明確提出必須按現(xiàn)房銷(xiāo)售，在合肥尚屬首次。

今年1月17日召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出，“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。”

此后1月31日召開(kāi)的山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2023年山東將出臺(tái)高品質(zhì)住宅建設(shè)指導(dǎo)性意見(jiàn)，制定《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，其中提到，逐步提高預(yù)售門(mén)檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)。

2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議明確，2023年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門(mén)檻，以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷(xiāo)售。

值得關(guān)注的是北京，從2021年第二輪集中供地，就開(kāi)始試點(diǎn)競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積，目前已經(jīng)有多宗出讓的地塊配建了現(xiàn)房銷(xiāo)售面積，其中就包括今年最熱的經(jīng)開(kāi)區(qū)亦莊新城X47R1地塊，規(guī)劃建筑面積約17.8萬(wàn)平方米，總成交價(jià)79.12億元，需要配建5.3萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷(xiāo)售面積。

如今深圳重啟“現(xiàn)房銷(xiāo)售”試點(diǎn)，無(wú)疑對(duì)于其他城市的試點(diǎn)工作具有推動(dòng)作用。而通過(guò)部分地塊先行先試，也是當(dāng)前各地“現(xiàn)房銷(xiāo)售”試點(diǎn)工作的一個(gè)重要方向，預(yù)計(jì)也會(huì)有越來(lái)越多的城市加入試點(diǎn)中來(lái)。

不過(guò)在李宇嘉看來(lái)，并不是要迅速將現(xiàn)售占比擴(kuò)大，當(dāng)前地產(chǎn)弱勢(shì)局面并不支持大規(guī)模開(kāi)展現(xiàn)房銷(xiāo)售，但未來(lái)一段時(shí)間，現(xiàn)房銷(xiāo)售和預(yù)售將是并行的兩種模式，開(kāi)發(fā)商既可以選現(xiàn)售，也可以選預(yù)售，購(gòu)房者也一樣。當(dāng)然政策會(huì)支持現(xiàn)售，比如金融政策、規(guī)劃政策、報(bào)建政策等。

現(xiàn)房銷(xiāo)售勢(shì)必會(huì)拉長(zhǎng)房企的開(kāi)發(fā)周期，增加成本，沉淀資金，這對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了更高的要求。“能拿地的開(kāi)發(fā)商，一定是算好了賬，算好了增加的成本和周期自己可以承受?！崩钣罴握f(shuō)，另外，在現(xiàn)售的出讓條件下，地價(jià)一定比預(yù)售條件下要低，這也有利于開(kāi)發(fā)商，特別是綜合實(shí)力比較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商?，F(xiàn)售逐漸推行的過(guò)程，自然也就是優(yōu)勝劣汰和轉(zhuǎn)向新模式的過(guò)程。

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