7月6日,中指研究院舉辦“中房指數(shù)2023房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告會(huì)”,同時(shí)發(fā)布了《2023中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》(簡(jiǎn)稱“白皮書”)。白皮書顯示,目前,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端仍偏弱,房企在商業(yè)地產(chǎn)布局上,更聚焦核心城市,強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)促進(jìn)業(yè)績(jī)修復(fù)。值得關(guān)注的是,商鋪?zhàn)赓U在消費(fèi)復(fù)蘇帶動(dòng)下需求有所恢復(fù),商業(yè)街租金企穩(wěn),購(gòu)物中心租金止跌轉(zhuǎn)漲。
300城純商辦用地成交均價(jià)同比小幅上漲
當(dāng)前,房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力仍較大,商業(yè)地產(chǎn)新房市場(chǎng)銷售端表現(xiàn)低迷,部分房企面臨資金壓力,進(jìn)而導(dǎo)致投資、開工能力不足。
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在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下,據(jù)白皮書顯示,商鋪?zhàn)赓U在消費(fèi)復(fù)蘇帶動(dòng)下需求有所恢復(fù),商業(yè)街租金企穩(wěn),購(gòu)物中心租金止跌轉(zhuǎn)漲。2023年上半年,百街商鋪平均租金為24.33元/平方米/天,結(jié)束連續(xù)三年下跌態(tài)勢(shì),環(huán)比微漲0.02%;百M(fèi)ALL(購(gòu)物中心)商鋪平均租金為27.02元/平方米/天,環(huán)比由2022年下半年的下跌0.09%轉(zhuǎn)為上漲0.29%。相比之下,寫字樓租戶承租能力下降,租金繼續(xù)下跌。
圖/中指研究院
在土地市場(chǎng)方面,今年上半年,地方政府供地延續(xù)謹(jǐn)慎態(tài)度,房企拿地也較為理性,全國(guó)300城純商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積同比降幅均在20%以上,供需規(guī)模均繼續(xù)探底。其中,一線城市因上年同期基數(shù)較低,純商辦用地成交面積有所增長(zhǎng),但二線城市及三四線城市純商辦用地成交縮量態(tài)勢(shì)未改。
此外,白皮書顯示,今年上半年,全國(guó)300城商辦用地成交樓面均價(jià)為2612元/平方米,同比小幅上漲2.5%;平均溢價(jià)率為3.5%,為歷史低位。在1044宗成交地塊中,僅235宗地塊溢價(jià)成交,底價(jià)成交地塊占比達(dá)77.5%。在商辦市場(chǎng)庫(kù)存高企及經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍待鞏固情況下,企業(yè)拿地持續(xù)謹(jǐn)慎,更聚焦于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)市場(chǎng)活力強(qiáng)、消費(fèi)需求旺盛的高能級(jí)城市。
“開發(fā)商”向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)變成商業(yè)地產(chǎn)必然趨勢(shì)
“商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)緊抓當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)恢復(fù)機(jī)遇,對(duì)內(nèi)強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)能力,努力提升在營(yíng)項(xiàng)目出租率和營(yíng)業(yè)額,保障新項(xiàng)目如期開業(yè),同時(shí)優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)、降本增效,促進(jìn)業(yè)績(jī)修復(fù);對(duì)外增強(qiáng)拓展能力,儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)?!卑灼@樣顯示。
中鐵置業(yè)(中鐵文旅)西南公司總經(jīng)理高晟琿表示,未來(lái)房企仍將繼續(xù)分化,強(qiáng)者恒強(qiáng)適用于包括文旅地產(chǎn)在內(nèi)的所有地產(chǎn)領(lǐng)域。此外,過(guò)去做旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式也不再適用,未來(lái)發(fā)展的核心是要滿足客戶的需求。
據(jù)悉,目前,居民消費(fèi)需求呈現(xiàn)出差異化、多元化的特征,注重消費(fèi)體驗(yàn)和消費(fèi)氛圍。在此背景下,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將文化、藝術(shù)、綠色等理念與實(shí)體商業(yè)相融。比如,“在地文化+商業(yè)”“公園+商業(yè)”等主題購(gòu)物中心以及各類主題商業(yè)街區(qū)應(yīng)運(yùn)而生,充分滿足目標(biāo)客群的個(gè)人特征和消費(fèi)偏好。
從長(zhǎng)期來(lái)看,我國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好及居民消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)沒有改變,國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)空間仍較大,商業(yè)地產(chǎn)存在發(fā)展空間;此外,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展由增量為主轉(zhuǎn)向增量存量并重階段,企業(yè)由“開發(fā)商”向“服務(wù)商”轉(zhuǎn)變成為必然趨勢(shì)。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究總監(jiān)劉水預(yù)計(jì),下半年,地方政府或?qū)@“消費(fèi)提振年”出臺(tái)更多促消費(fèi)政策,重點(diǎn)城市也將有更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目開業(yè),為居民帶來(lái)優(yōu)質(zhì)消費(fèi)內(nèi)容,激發(fā)消費(fèi)潛力,促進(jìn)消費(fèi)需求釋放。同時(shí),部分城市出臺(tái)培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境、鼓勵(lì)首店經(jīng)濟(jì)、支持商業(yè)外擺等方面政策,也在提升租戶市場(chǎng)信心,促進(jìn)商鋪?zhàn)赓U需求釋放,重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)有望繼續(xù)恢復(fù)。
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