7月6日，北京 – CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2023年上半年北京房地產(chǎn)市場回顧》。

(資料圖片僅供參考)

2023年上半年，寫字樓市場TMT、能源基建類需求向好，新興區(qū)域成全市去化主力；零售物業(yè)市場供給側(cè)去舊迎新，客流復蘇帶動市場活力，租金止跌回穩(wěn)；倉儲物流市場北京新租需求及租金漲幅放緩，廊坊需求起勢，未來京津廊各子市場表現(xiàn)更趨分化；商務(wù)園區(qū)市場TMT重返季內(nèi)新租主力需求，區(qū)域之間空置分化明顯；物業(yè)投資市場生命科學及醫(yī)療健康企業(yè)活躍，零售物業(yè)及新經(jīng)濟地產(chǎn)升溫，買方議價能力進一步提升，物業(yè)投資機會窗口開啟。

一、 優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

——TMT、能源基建類需求向好 新興區(qū)域成全市去化主力

2023年第二季度，位于通州區(qū)域的三個新項目交付使用，新增寫字樓租賃面積14.6萬平方米，上半年新增供應(yīng)共完成全年總量的1/5。新項目未有租戶入駐，全市空置率因而環(huán)比上漲0.5個百分點至19.6%。

市場問詢量和帶看量經(jīng)歷了一季度的集中釋放后，本季度回落至常態(tài)水平。伴隨前期啟動交易的陸續(xù)落地，本季新租交易面積總量環(huán)比上升26%，但仍低于2022年的季度均值。市場近六成新租交易來自搬遷需求，擴租數(shù)量環(huán)比小幅增加。軟件開發(fā)和電信通訊等賽道均有不錯表現(xiàn)，TMT板塊新租需求釋放。金融行業(yè)季內(nèi)環(huán)比交易數(shù)量增加但交易面積縮減，其中證券租戶的擴租活動增多，保險租戶活動以區(qū)位和樓宇升級為主。新能源、基建類國有企業(yè)的升級搬遷及擴租活動表現(xiàn)持續(xù)向好。其他行業(yè)中，醫(yī)藥及生命科學保持穩(wěn)?。辉谝咔楹笮枨蠡謴?、土地供應(yīng)釋放等利好因素下，消費服務(wù)類、房地產(chǎn)建筑及第三方辦公擴租開始活躍。

全市凈吸納量由負轉(zhuǎn)正，錄得3.9萬平方米，但上半年累計總量仍為負值。其中新興商務(wù)區(qū)凈吸納量本季錄得4.0萬平方米，上半年累計總量達10.1萬平方米，麗澤、石景山、通州依次為全市去化前三區(qū)域。CBD、中關(guān)村(000931)等核心商務(wù)區(qū)及望京等核心拓展區(qū)退租減少，新租需求亦緩慢回升。市場去化壓力依然嚴峻，空置壓力較大的業(yè)主積極推出特價房源來刺激市場需求。平均成交租金持續(xù)下行，同樣本比環(huán)比下降0.4%至每月每平方米301.8元，燕莎、望京、中關(guān)村、王府井（600859）等子市場租金降幅靠前。上半年全市平均租金同樣本比累計下跌1.0%，甲級相對乙級抗跌性更強。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 辦公樓部負責人 袁慧指出：“下半年，預計六個項目近61萬平方米的新增供應(yīng)將集中放量，分布于中關(guān)村、東二環(huán)、麗澤、奧體等區(qū)域，繼續(xù)推高空置率，租金仍會承壓下行。因多個新項目已啟動預租并有大面積租戶簽約，預計市場下半年凈吸納量表現(xiàn)將優(yōu)于上半年。五月舉辦的北京中關(guān)村論壇及近期陸續(xù)出臺的針對高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金獎勵政策，有望進一步促進科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級和科技成果轉(zhuǎn)化，提振企業(yè)發(fā)展信心和加快新租需求落地?！?/p>

二、 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

——供給側(cè)去舊迎新，客流復蘇帶動市場活力 租金止跌回穩(wěn)

2023年第二季度，北京零售物業(yè)市場外圍區(qū)域迎來西三旗萬象匯、京西大悅城（000031）等新項目以較高上鋪率開業(yè)。至此，上半年總新增商業(yè)零售物業(yè)體量32.7萬平方米，全部位于非核心區(qū)域，有效提升當?shù)氐纳虡I(yè)氛圍及消費水平。同時，多個老舊零售物業(yè)啟動閉店改造，在消費迭代與經(jīng)營壓力之下，越來越多商業(yè)體面臨轉(zhuǎn)型壓力。近期政府發(fā)布《北京市商業(yè)消費空間布局專項規(guī)劃（2022-2035年）》，將啟動新一輪的商圈改造升級。在新增項目紅利和既有項目去化的共同帶動下，全市空置率季度環(huán)比回落0.5個百分點至8.1%。

季內(nèi)租賃需求穩(wěn)中有升，客流持續(xù)復蘇，尤其是節(jié)假日期間王府井、五棵松、中關(guān)村等熱門商圈客流量同比增長2-4倍。首店經(jīng)濟持續(xù)發(fā)力，新增項目、核心商圈及社區(qū)屬性較強的購物中心皆有眾多餐飲及零售的北京或區(qū)域首店落位。餐飲需求回暖較快，占據(jù)總新增店鋪數(shù)量的40%（如侘與火、隱泉之語、東粵洋樓）。零售業(yè)態(tài)本季亦表現(xiàn)良好，其中由服飾鞋包（如Badmarket、Blanc&Eclare、JNBY）、輕奢商務(wù)（如Sergio Rossi、45R、Atsuro Tayama)及運動休閑（如Kailas、始祖鳥、Satisfy、Pas Normal Studios）領(lǐng)跑，合計占據(jù)總新增店鋪數(shù)量的27%。M Stand、茶話弄、霸王茶姬等茶飲果汁類網(wǎng)紅品牌拓店節(jié)奏依舊穩(wěn)健，落位在合生匯、龍湖大興天街、朝陽大悅城等優(yōu)質(zhì)購物中心。兒童體驗類業(yè)態(tài)及新能源汽車本季熱度減弱?？v觀上半年，餐飲、服飾鞋包及茶飲果汁位列需求引擎前三名。

季內(nèi)品牌選址活躍度有明顯提升，但實際轉(zhuǎn)化落地依舊謹慎。隨著消費結(jié)構(gòu)的變化，品牌表現(xiàn)和租賃需求呈兩級分化，低端及高端品牌恢復情況優(yōu)于中端品牌。本季購物中心首層平均租金止跌回穩(wěn)，同樣本比環(huán)比上漲0.2%至每天每平方米33.6元，核心商圈中CBD率先回升。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)部京西辦公室負責人 宋津樓表示：“下半年預計將有超過百萬平方米的新增或改造商業(yè)體在朝外、西長安街、奧體、王府井等商圈啟幕，有望結(jié)束北京零售物業(yè)市場近五年的新增供應(yīng)低谷。項目大多處于非核心區(qū)域，在餐飲、家庭、娛樂體驗等業(yè)態(tài)上將為所在商圈注入新元素和活力，但集中的供應(yīng)量也會帶來較大的招商壓力?！?/p>

三、 倉儲物流市場

——北京新租需求及租金漲幅放緩，廊坊需求起勢；未來京津廊各子市場表現(xiàn)更趨分化

2023年第二季度，北京倉儲物流市場無新增項目交付。季內(nèi)租賃成交以第三方物流為首，伴隨小部分批發(fā)零售及醫(yī)藥冷鏈需求。租戶因成本外溢搬遷的需求強烈，加上部分近期入市的新增項目由于自身特殊原因去化緩慢，季內(nèi)凈吸納量環(huán)比下降77%僅得2.0萬平方米。

空置率小幅下降0.6個百分點至15.0%，順義空港、經(jīng)開區(qū)、平谷馬坊、大興空港的空置去化均遇短期瓶頸。全市租金漲幅放緩，平均租金同樣本比環(huán)比上漲0.3%至每月每平方米57.1元。上半年平均租金累計上漲0.8%，其中馬駒橋、通州及大興京南等成熟子市場漲幅保持較高水平，而順義區(qū)域放緩最明顯。

廊坊臨空經(jīng)濟區(qū)入市10.2萬平方米的高標倉儲項目。受益于北京需求外溢，恰逢各大頭部電商企業(yè)及第三方物流備戰(zhàn)年中大促，季內(nèi)全市凈吸納爆發(fā)式增長至34.6萬平方米。第三方物流占據(jù)總新租交易面積的54%，電商類占38%居次，外加小部分汽配及家居制造業(yè)需求。季末全市空置率環(huán)比大幅回落9.5個百分點至50.2%，以北三縣、安次及新興子市場臨空經(jīng)濟區(qū)表現(xiàn)最為活躍。

天津于非核心區(qū)域竣工四個高標倉儲項目，帶來共計40.1萬平方米的新增供應(yīng)，全市凈吸納量環(huán)比緩慢回升至4.9萬平方米，全市空置率因而環(huán)比上漲3.9個百分點至30.2%，天津空港、西青為主要活躍區(qū)域。

世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負責人 李虹：“下半年，北京順義、大興空港及大興京南等子市場合計將迎來約32.0萬平方米的新增供應(yīng)，而廊坊和天津也分別有79.6萬及36.1萬平方米新增供應(yīng)入市。三地同時迎來新增供應(yīng)潮，為使用方物流布局創(chuàng)造空前機遇，不同子市場因其離京距離、交通設(shè)施、關(guān)鍵行業(yè)需求強度、未來供應(yīng)體量等供需條件，租金表現(xiàn)將逐漸分化。”

四、 優(yōu)質(zhì)商務(wù)園物業(yè)市場

——TMT重返季內(nèi)新租主力需求 區(qū)域之間空置分化明顯

2023年第二季度，北京商務(wù)園區(qū)市場迎來東升子市場的總體量為25.5萬平方米的一個新項目入市，定位人工智能、智能制造、軟件和信息服務(wù)業(yè)。上半年市場共迎來39.6萬平方米的新增供應(yīng)，均為研發(fā)辦公屬性的物業(yè)。

本季度全市凈吸納量錄得2.2萬平方米，其中既有項目凈吸納量由負轉(zhuǎn)正，但上半年凈吸納量仍不及去年同期?；ヂ?lián)網(wǎng)頭部企業(yè)大面積騰退現(xiàn)象明顯緩和，TMT新租需求超過醫(yī)藥及生命科學成為季內(nèi)市場主力，錄得占比超70%，其中圍繞互聯(lián)網(wǎng)教育或云計算相關(guān)的科技企業(yè)開始釋放擴租或升級搬遷需求。醫(yī)藥及生命科學以及航空航天，裝備制造等工業(yè)品制造類亦有表現(xiàn)。

全市空置率環(huán)比上升0.2個百分點至20.1%。從細分子市場來看，中關(guān)村軟件園在TMT企業(yè)擴租以及周邊老舊樓宇租戶升級搬遷需求的帶動下，本季度凈吸納量自2022年以來首次轉(zhuǎn)正，空置率環(huán)比下降3.0個百分點至22.5%，但在緊鄰的上地子市場，中小科技企業(yè)的騰退現(xiàn)象還在繼續(xù)，使得空置率持續(xù)攀升并首次突破20%。電子城(600658)是另一個受TMT企業(yè)退租影響的子市場，疊加新租需求持續(xù)低迷，連續(xù)第五個季度錄得負吸納。而多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)開區(qū)以及國企聚集的豐臺科技園子市場，上半年保持韌性，承接生命科學，航空航天，軌道交通和硬件科技等產(chǎn)業(yè)新增需求，經(jīng)開區(qū)空置率降至20.6%，而豐臺科技園空置率更是降至歷史最低的8.3%。

全市商務(wù)園區(qū)租金報價同樣本比環(huán)比下降1.1%至每月每平方米161.0元。尤其泛中關(guān)村集群業(yè)主加大租金降幅，同樣本比環(huán)比下降1.5%以刺激市場新租需求。

世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗：“下半年，全市預計會迎來近59.2萬平方米的新項目交付，近九成新項目集中在泛中關(guān)村集群。2023年開年以來，產(chǎn)業(yè)利好政策相繼出臺，包括《北京市促進通用人工智能創(chuàng)新發(fā)展的若干措施》，《北京市經(jīng)濟和信息化局關(guān)于組織申報2023年跨行業(yè)跨領(lǐng)域工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺的通知》等，有助優(yōu)化營商環(huán)境并推動人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、醫(yī)藥及生命科學等重點產(chǎn)業(yè)對新項目的去化?！?/p>

五、 物業(yè)投資市場

——生命科學及醫(yī)療健康企業(yè)活躍，零售物業(yè)及新經(jīng)濟地產(chǎn)升溫；買方議價能力進一步提升，物業(yè)投資機會窗口開啟

2023年上半年，在整體宏觀經(jīng)濟溫和復蘇的大環(huán)境下，北京物業(yè)投資市場共錄得十四筆大宗交易，交易總額同比上升20%達105.1億元，其中二季度完成七筆交易共53.2億元，環(huán)比上漲2.5%。活躍度緩慢回升，但和近年平均水平仍有較大差距。

上半年近一半的交易筆數(shù)來自企業(yè)購置樓宇自用的需求，本季度生命科學及醫(yī)療健康類企業(yè)表現(xiàn)尤其活躍，分別完成位于經(jīng)開區(qū)和東升的研發(fā)辦公，以及位于望京區(qū)域的購物中心共三宗交易。中資地產(chǎn)基金亦有表現(xiàn)，購入CBD區(qū)域一座成熟且收益穩(wěn)定的長租公寓。從投資物業(yè)類型來看，近期公募REIT擴容并將“消費基礎(chǔ)設(shè)施”納入底層資產(chǎn)范圍，在此背景下，本季度零售物業(yè)交易占比高達65%，其中包括季內(nèi)最大成交，即居然之家（000785）以19.63億元的對價完成對亞奧商圈的朝陽遠洋未來廣場的收購，使得零售物業(yè)成為除辦公外上半年最受歡迎的板塊。此外，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工業(yè)物流、長租公寓、生命科學地產(chǎn)為代表的新經(jīng)濟板塊均有貢獻成交。隨著 “新經(jīng)濟地產(chǎn)”運營管理模式、通過REIT募資和退出模式逐步成熟，投資者對未來成本、收益及價值評估方式逐漸清晰并形成共識，有助推動投資交易落地。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負責人 李浩：“隨著賣家處置資產(chǎn)意愿增強和出售物業(yè)計劃實施，一方面，越來越多優(yōu)質(zhì)的核心資產(chǎn)投放到市場，另一方面，賣方在價格和資本化率上進一步松動并與買方要求靠近。盡管當前雙方價格預期仍存在差距，但北京辦公、零售、物流等各類物業(yè)投資市場空前的機會窗口期已全面開啟，投資者正密切關(guān)注市場動態(tài)，流動性與活躍度有望在下半年集中釋放?！?/p>

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