近日，曾被規(guī)劃為“中國(guó)第一高樓”、起拍130.44億元的深圳世茂深港國(guó)際中心，在京東拍賣(mài)平臺(tái)一拍中流拍。

在京東拍賣(mài)顯示，深圳市世茂新里程（002219）實(shí)業(yè)有限公司（下稱(chēng)深圳世茂）名下的深圳市龍崗區(qū)龍城街道12宗土地使用權(quán)及地上物，一拍流拍，起拍價(jià)約130.44億，評(píng)估價(jià)約163.05億元，被形容為7年以來(lái)司法拍賣(mài)最大估值的資產(chǎn)。盡管起拍價(jià)是評(píng)估價(jià)的八折，但在競(jìng)拍開(kāi)始的24小時(shí)內(nèi)，只有圍觀人數(shù)在增長(zhǎng)，有近3萬(wàn)人圍觀此次法拍，但是無(wú)人報(bào)名。

深圳世茂為ST世茂（600823）旗下公司，2017年12月6日，以239.43億元拍下深圳龍崗32.19萬(wàn)㎡商服用地，土地交易款在一年內(nèi)分兩次交清，創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)深圳土地拍賣(mài)史上第二高總價(jià)的紀(jì)錄。約定的開(kāi)工日期為2022年1月28日，竣工日期為2025年7月28日。

(資料圖片僅供參考)

根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目名稱(chēng)為世茂深港國(guó)際中心，將建設(shè)成集深港國(guó)際會(huì)議展覽中心、深港青年合作創(chuàng)業(yè)中心、深港國(guó)際演藝中心、國(guó)際化學(xué)校、超五星級(jí)酒店、智能辦公、大型商業(yè)、公寓等于一體的綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。

其中最亮眼的是，項(xiàng)目規(guī)劃了一座超高層建筑，它被定位為粵港合作的標(biāo)志項(xiàng)目、深圳東部新地標(biāo)。該建筑最初被規(guī)劃為超700米的“中國(guó)第一高樓”，高度刷新當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)紀(jì)錄，但后來(lái)由于種種因素被降低至約600米高度。

2017年，中信信托以深圳深港國(guó)際中心項(xiàng)目為底層資產(chǎn)發(fā)行信托產(chǎn)品；2020年7月17日，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計(jì)劃”成立，募集規(guī)模為87億元；然而，在2022年2月16日，中信信托宣布其中的57億項(xiàng)目資金遇到兌付困難，世茂深港國(guó)際中心也隨之停工，世茂債務(wù)危機(jī)爆發(fā)。

到今年5月8日，有消息稱(chēng)項(xiàng)目二期公寓復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作取得重大進(jìn)展，將于5月10日率先對(duì)項(xiàng)目二期12棟公寓開(kāi)展復(fù)工復(fù)產(chǎn)。同時(shí)，龍崗區(qū)將采取更加有力的措施推動(dòng)債務(wù)重組和資金回籠，結(jié)合資金籌集進(jìn)展，及時(shí)對(duì)項(xiàng)目二期第9-11棟和公配部分開(kāi)展復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

這次擺上法拍貨架的正是世茂在深圳最大的綜合體項(xiàng)目深港國(guó)際中心，評(píng)估文件顯示，12宗土地全部為40年商辦及公建用地，總建筑面積145.04萬(wàn)平方米，其中計(jì)容面積94.65萬(wàn)平方米。根據(jù)計(jì)容面積測(cè)算，大約還有41萬(wàn)㎡的資產(chǎn)不在拍賣(mài)行列。

從公布的評(píng)估報(bào)告顯示，這次法拍的12宗土地出自2017年239億拿下的龍崗G01046-0095商業(yè)用地，總用地面積有321945.68㎡。該地被分為14宗地，此次法拍的為其中的12宗地。12宗地中，有6宗已經(jīng)進(jìn)行了開(kāi)發(fā)，1宗集中商業(yè)及T3辦公樓已經(jīng)建設(shè)了19萬(wàn)㎡，還有1塊地建了營(yíng)銷(xiāo)中心，6塊地已經(jīng)挖了地基。

可以看到12宗地包含集中商業(yè)及T3辦公樓用地及地上物、4宗寫(xiě)字樓用地（2棟250米、1棟338米、1棟500米）、4宗公配用地（包含營(yíng)銷(xiāo)中心）以及幼兒園、國(guó)際學(xué)校、綠地操場(chǎng)用地。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為此流拍對(duì)于理解房企債務(wù)、保交樓以及房企退市等問(wèn)題都有非常大的啟發(fā)：

1、在一定程度上說(shuō)明，一些房企受債務(wù)問(wèn)題所困，繼續(xù)在重磅資產(chǎn)方面進(jìn)行出售。從世茂既有的出售記錄看，實(shí)際上確實(shí)一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)正加快拋售。但難點(diǎn)在于，此類(lèi)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的體量非常大，一般的房企無(wú)法消化。且很多地塊本身受制于城市規(guī)劃等影響，所以對(duì)接盤(pán)方的要求其實(shí)還是比較苛刻的。

2、此類(lèi)事件其實(shí)也暴露了金融合作的問(wèn)題，這也是房企和信托機(jī)構(gòu)合作出現(xiàn)糾紛的一個(gè)案例。從今年很多房企債務(wù)問(wèn)題看，都有非常明顯的信托方面的問(wèn)題。

3、此類(lèi)事件對(duì)于城市規(guī)劃造成了非常大的困擾，說(shuō)明除了住宅方面要做好保交樓工作外，其他項(xiàng)目也需要積極落實(shí)現(xiàn)相關(guān)工作，否則會(huì)明顯對(duì)城市開(kāi)發(fā)和城市形象造成沖擊。

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