記者唐韶葵 上海報(bào)道

上海二批次土拍第一日“戰(zhàn)績(jī)”看似平淡無(wú)奇，實(shí)則可見地方政府微調(diào)市場(chǎng)的良苦用心。此次土拍新啟用搖號(hào)規(guī)則，土拍首日便有3幅地塊溢價(jià)率達(dá)到10%，從而進(jìn)入搖號(hào)決勝階段。推敲背后的原因，大部分地塊溢價(jià)率出現(xiàn)了上漲趨勢(shì)，市區(qū)地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)也有所上漲。在房企利潤(rùn)有保證的前提下，這對(duì)于市區(qū)一二手房倒掛現(xiàn)象的降溫是有效果的。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，上海二批次土拍放在全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看仍有一定的熱度，但是也呈現(xiàn)出一定的降溫跡象。最典型的特征有三個(gè)：第一、分化特征更為明顯，可以看到7月11日首拍中，三幅核心優(yōu)質(zhì)地塊被多家房企競(jìng)逐，熱度較高，但是外圍區(qū)域地塊基本低價(jià)成交，顯示出降溫跡象。第二、國(guó)央企仍然是上海土拍的主力，這和房企戰(zhàn)略向一二線收縮有直接關(guān)系。第三、土拍規(guī)則調(diào)整，搖號(hào)的方式降低了房企拍地操作的難度。

【資料圖】

維持熱度

公開信息顯示，上海第二輪集中供地共推出25幅地塊，首輪16幅宅地，分三天出讓，總出讓面積86.7萬(wàn)平方米，總建筑規(guī)模193.6萬(wàn)平方米，總起價(jià)389億元。另有9幅地塊將于8月1日出讓。

7月11日，上海二次土拍第一天，8宗地賣出了193.77億元。7幅宅地由保利發(fā)展（600048）、招商蛇口（001979）、華發(fā)、臨港集團(tuán)、上實(shí)發(fā)展（600748）等央、國(guó)企競(jìng)得，當(dāng)中有4幅僅有一家報(bào)名，一共5幅地塊以底價(jià)成交，有3幅地塊進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。此前關(guān)注度比較高的楊浦平?jīng)龅貕K由保利置業(yè)搖中。

上海土拍此次修改了游戲規(guī)則，地塊競(jìng)拍觸頂搖號(hào)，吸引十多家房企同時(shí)報(bào)名多幅地塊。與此同時(shí)，市區(qū)房地聯(lián)動(dòng)價(jià)上漲，郊區(qū)地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格略有下跌。土拍市場(chǎng)游戲規(guī)則怎么改、玩法怎么變，底層邏輯都是“房子能賣得動(dòng)”，分析人士指出，由于市區(qū)新房去化快，即使溢價(jià)率有所提升，房企也能賺到錢。

政府維持土拍熱度確實(shí)花了心思。上海此次土拍看點(diǎn)有很多。一個(gè)不變的情況是，參拍房企以央、國(guó)企為主力。這是上海土地市場(chǎng)的趨勢(shì)也是階段性投資結(jié)構(gòu)調(diào)整的結(jié)果。由于上海拍地對(duì)于資金要求高（需沉淀自有資金達(dá)到地塊起價(jià)的100-110%），而上海地塊的總價(jià)相對(duì)較高，因此，資金實(shí)力雄厚的央國(guó)企成為上海土地市場(chǎng)的絕對(duì)主力。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本次參拍房企約39家（不含城投），央國(guó)企為絕對(duì)主力，占比超七成。招商蛇口、越秀、中鐵置業(yè)、中海、華發(fā)、廈門國(guó)貿(mào)（600755）、廈門建發(fā)、華潤(rùn)、金隅、保利置業(yè)等等老面孔云集。

有8家民企（含外資）參拍，相比一批次的19家明顯下降。參拍房企包括龍湖、路勁、美的等品牌房企，以及大華、恒都置業(yè)等本土房企，還有天安等已經(jīng)在上海布局的外來(lái)民企，以及維科、金新城等想要進(jìn)入上海的長(zhǎng)三角民企。這些民企由于受資金限制，大多數(shù)只參拍1-2幅地塊。

整體而言土拍熱度不減，多幅地塊各吸引十幾家房企參拍，但報(bào)名參拍還是以央、國(guó)企為主。

市區(qū)地價(jià)微漲

二次土拍地塊封頂溢價(jià)率為10%。土拍首日共有3幅熱門地塊迎來(lái)多家房企的競(jìng)爭(zhēng)，均拍至觸頂10%溢價(jià)率。

其中，本次土拍唯一的內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地——楊浦平?jīng)龅貕K房地聯(lián)動(dòng)價(jià)11.7萬(wàn)/平方米，共吸引了13家房企進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)激烈角逐。地塊經(jīng)過37輪報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格22.73億進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)環(huán)節(jié)。13家競(jìng)買人全部參與搖號(hào)，最終由保利置業(yè)搖中，成交樓面價(jià)74250元/平方米，溢價(jià)率10%。

梳理這16幅地塊信息不難發(fā)現(xiàn)，有14幅地塊最高限價(jià)的溢價(jià)率在10%，按照新規(guī)則，假如這14幅地塊的報(bào)價(jià)都達(dá)到最高限價(jià)，這意味著14幅地塊最終溢價(jià)率都會(huì)在10%。

回看今年上半年的上海新房市場(chǎng)，成交金額創(chuàng)新高，但小陽(yáng)春以后市場(chǎng)快速轉(zhuǎn)冷。新房開盤認(rèn)購(gòu)率、入圍分在降低；二手房市場(chǎng)低迷、量?jī)r(jià)齊跌，5月已跌至1.5萬(wàn)套的枯榮線，6月更是跌到1.2萬(wàn)套，西虹橋等熱門板塊一二手房?jī)r(jià)倒掛也在不斷縮小。

這就不難理解為何二批次土拍中的大部分地塊抬高了房地聯(lián)動(dòng)價(jià)了。一方面通過微調(diào)縮小一二手房?jī)r(jià)差，給一二手房倒掛降溫；另一方面，給市場(chǎng)增加信心。

此次有15幅宅地的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)上漲，占比60%。閔行華漕宅地從2022年的6.6095萬(wàn)元/平方米漲到現(xiàn)在的6.95萬(wàn)元/平方米，漲幅5.1%；嘉定南翔地塊，從2021年的5.9萬(wàn)元/平方米，漲到現(xiàn)在的6.25萬(wàn)元/平方米，漲幅5.9%。另外，楊浦、閔行、寶山、青浦、松江等區(qū)域，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)也都出現(xiàn)小幅上漲。不過，青浦徐涇、浦東曹路等郊區(qū)地塊，由于容積率上漲，地價(jià)呈現(xiàn)微跌趨勢(shì)。

正如宋紅衛(wèi)所言，房企對(duì)于市中心地塊溢價(jià)率抬升是能接受的，因?yàn)殡S著房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的提高，利潤(rùn)變化不大；但對(duì)于流速慢的市區(qū)外圍地塊，房企出于資金安全角度考慮，并不希望調(diào)高聯(lián)動(dòng)價(jià)。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，上海目前仍然是全國(guó)樓市最優(yōu)的城市之一。尤其從6月份數(shù)據(jù)來(lái)看，大部分核心城市表現(xiàn)為下降，樓市壓力較大，上海仍然表現(xiàn)為上漲，凸顯了潛在購(gòu)買力優(yōu)勢(shì)。盡管二手房市場(chǎng)降溫對(duì)新房市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，外圍市場(chǎng)在未來(lái)會(huì)有一定的壓力，但是核心區(qū)域地塊仍然是有流量有利潤(rùn)的優(yōu)質(zhì)資源，這也是二次土拍中地塊熱度維持的原因。

值得一提的是，上海二批次土拍首日已賣出193.77億，幾近起拍價(jià)的2/3，接下來(lái)的兩天及8月1日的土拍看點(diǎn)依然不少，房企投資趨勢(shì)也將越來(lái)越透明。

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