唐韶葵 上海報道 一年中最熱的時候,土地市場卻在持續(xù)降溫。
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據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測,2023年7月,全國主要地級市供應土地405宗,供應規(guī)劃建筑面積為3377.03萬平方米,同比下降30.7%,環(huán)比下降46.09%;土地成交441宗,成交規(guī)劃建筑面積為3208.71萬平方米,同比下降46.61%,環(huán)比下降27.43%。這表明,7月土地市場供應量、成交量雙雙下降。
回顧上半年土拍市場,房企投資偏好一二線城市,三四線城市多場土拍遇冷。下半年開場,這一趨勢仍延續(xù),且因為5月起新房銷售呈回落趨勢,房企投資趨嚴,導致土地出讓的區(qū)域分化開始加劇。
分析認為,7月土地市場供地規(guī)模季節(jié)性回落,此外,不排除受近期買賣市場復蘇緩慢的影響,各地推地節(jié)奏適度減慢。隨著政策支持力度的不斷加大,銷售端復蘇有望加快,房企拿地信心預計也將隨之上升,8月土地成交有望顯露出回穩(wěn)向好跡象。
城市分化明顯
從供應來看,7月住宅用地供應“量縮質提”,各等級城市供地量全線下降。諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示,分各能級城市來看,7月各等級城市供應量呈現(xiàn)全線下降態(tài)勢,其中一線及三四線城市降幅均超50%,二線城市供應規(guī)模較上月下降31.3%,但略高于去年同期,同比小幅上漲5.05%。
成交方面,7月土地成交量價齊落,但城市分化較為明顯。據(jù)統(tǒng)計,一線城市成交穩(wěn)中趨升,二線及三四線城市成交雙雙受挫,同時各等級城市收金規(guī)模呈現(xiàn)全線同環(huán)比下降態(tài)勢。7月一線城市成交31宗,成交規(guī)劃建筑面積309.71萬平方米,環(huán)比微漲3.95%;二線城市土地成交146宗,成交規(guī)劃建筑面積1175.65萬平方米,環(huán)比下跌28.65%;三四線城市土地成交264宗,土地成交規(guī)劃建筑面積為1723.33萬平方米,環(huán)比下跌30.4%。
從各城市群拿地金額來看,長三角地區(qū)領跑全國。進入7月份,北上廣深4城均有地塊成交,且上海因為7月中旬舉行了年內(nèi)二批次土拍,貢獻最大,成交17宗,總成交406億。北京、寧波的土地收金表現(xiàn)也較為亮眼,均超百億,分別以155億元、117億元位列第二、三。
上海的投資聚焦,在8月初的二批次第二輪土拍中也有所體現(xiàn)。盡管第二輪土拍的封頂溢價率略低于首輪,但房企參拍數(shù)量依舊可觀,每宗熱門地塊均有十幾家房企爭搶。
此外值得關注的是,相比三四線城市土地成交面積下降43.34%,7月二線城市土地市場成交下跌是最多的:成交規(guī)劃建筑面積1175.65萬平方米,同比下跌52.82%,環(huán)比下跌28.65%;土地出讓金728.7億元,同比下跌62.08%,環(huán)比下跌48.11%。這與二線城市土拍推出地塊持續(xù)減少有關,而且多城土拍熱度也有所下降,導致二線城市整體成交量價齊落。
中指研究院土地市場分析師周巍表示,分城市能級來看,房企投資繼續(xù)向核心城市聚集。各線城市均擇優(yōu)推地,成交樓面均價同比均上漲。一線城市土地出讓金收入降幅最低,為22%,但相較于1-6月的累計降幅,仍然擴大了6個百分點。受成交規(guī)劃建面降幅拖累,三四線城市土地出讓金收入降幅達30%。她認為,當前弱能級的城市、板塊土地出讓難度較大,企業(yè)拍地意愿不足,需通過提供基建項目配合賣地。
拿地邏輯改變
小陽春結束后,3-7月新房成交規(guī)模環(huán)比持續(xù)回落,直接影響房企拿地信心。房企拿地熱情的下降,投射到土拍市場,就是溢價率水平的下降。數(shù)據(jù)顯示,7月全國主要地級市溢價率為4.8%,環(huán)比下降1.53個百分點,同比上升1.47個百分點;流拍率為19.38%,較上月上升5.13個百分點。截至7月,溢價率已連續(xù)3月下降,且仍處于中低位水平;流拍率則持續(xù)上升,19.38%的流拍率依舊處于歷史高位水平,可見土地市場仍然面臨較為嚴重的流拍壓力。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進在接受記者采訪時表示,當前土地市場總體上是有壓力的,這種壓力源于房企的資金狀況還沒有完全改善,當前的資金狀況對土地市場有一些影響。
綜合多名房企人士看法,記者發(fā)現(xiàn),房企拿地邏輯正在發(fā)生改變。在房地產(chǎn)縮表周期內(nèi),已出險房企不敢也沒有實力再拿地;而對于流動性尚可的房企而言,拿地也早已變成一件非常謹慎的事,首選回款周期較短的城市,其次盡量不拿開發(fā)周期長的地塊。
嚴躍進表示,從近期的一些拍地情況來看,有些地塊開始接近現(xiàn)房才銷售,說明土地市場行情在分化。大多是因為樓市行情向下而延遲銷售,有的則表現(xiàn)為銷售周期拉長。
復蘇有望加快
據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測,國央企仍為拿地主力。從7月單月房企權益拿地金額TOP15榜單來看,中國鐵建(601186)位居拿地金額首位,7月總權益拿地金額為93.28億元,在上海、蘇州、合肥等多個核心一二線城市均有斬獲,證明自身資金實力的同時布局長三角的意圖明顯。華發(fā)股份(600325)位居第二,7月權益拿地金額70.63億元。
公開信息顯示,堪稱土拍黑馬的建發(fā)房產(chǎn)在7月持續(xù)高速拿地狀態(tài),分別在佛山、寧波、臺州等城市拿地6宗,耗資近50億。從房企權益拿地金額TOP15榜單中各類性質企業(yè)數(shù)變化來看,自4月份以來,市場復蘇持續(xù)性減弱,國央企逐步走向拿地金額頭部區(qū)間,儼然成為了土地市場的主要投資力量。
不過,有余力的民營房企也在積極為后續(xù)發(fā)展儲備土地。8月1日至8月2日,綠城以174億元在上海、杭州拿下4幅地塊,其中上海3幅均為搖號所得,杭州地塊則以底價摘得。知情人士透露,8月2日當晚,綠城內(nèi)部洋溢著一股歡呼雀躍的氣氛,因為有地就有發(fā)展,員工不用擔心失業(yè)。更重要的是,上海3幅地塊對綠城2024年的利潤提升將有所幫助。
一些地方民企也逐漸開始尋求拿地機會,在熱點二線城市有所斬獲。這些地方民企一般有實業(yè)背景,一路發(fā)展穩(wěn)健,比如杭州七批次土拍中出現(xiàn)的金帝房產(chǎn),就是深耕杭州本土的一家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。
近期,多個高層會議重磅發(fā)聲,支持加快推出利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措。8月2日,央行下半年工作會議指出,支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。落實好“金融16條”,延長保交樓貸款支持計劃實施期限,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。而在次日的金融支持民營企業(yè)發(fā)展座談會上,中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝也指出“要精準實施差別化住房信貸政策,滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”。
政策助力下,銷售端復蘇有望加快,房企拿地信心預計也將隨之上升,8月土地成交有望顯露出回穩(wěn)向好跡象。
嚴躍進認為,從宏觀層面來解讀,土地市場的改革動作還是會持續(xù)推進,將進一步促進土地市場的結構變化。他建議,房企后續(xù)要重點關注城中村改造所產(chǎn)生的一些土地供應情況,因為這些地塊性價比較高。
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