“存量房貸利率要下調(diào)了，試試轉(zhuǎn)貸吧”“10年能節(jié)省利息80萬元左右”……近段時(shí)間以來，監(jiān)管數(shù)次釋放積極調(diào)控信號(hào)，使得購房者對存量房貸利率下調(diào)的預(yù)期一度“拉滿”，用高利率置換低利率、轉(zhuǎn)貸需求高漲。8月7日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有不少貸款中介抓住購房者急迫的心理，混淆概念，再次營銷起“轉(zhuǎn)貸降息”的生意，將房貸違規(guī)轉(zhuǎn)化為利率更低的經(jīng)營貸，將購房者拉入多重收費(fèi)套路陷阱。

【資料圖】

“轉(zhuǎn)貸降息”再出江湖

經(jīng)歷了許久的沉寂，“轉(zhuǎn)貸降息”這筆生意再次火了起來。8月7日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在存量房貸利率下調(diào)呼聲漸高的背景下，有貸款中介打起了購房者急于調(diào)降利率的迫切心理，開始賣力營銷起“轉(zhuǎn)貸降息”操作。

“存量房貸利率馬上下調(diào)了，我們有渠道可以提前轉(zhuǎn)貸，利息更低”“要辦理轉(zhuǎn)貸嗎？能省30萬-80萬元”……最近一段時(shí)間，張燁（化名）接到了不少貸款中介的電話，在電話中，貸款中介均稱可以進(jìn)行轉(zhuǎn)貸操作，能幫她降低房貸利率，這讓張燁心動(dòng)不已。

“我是2018年買的房子，當(dāng)時(shí)的房貸利率超過5%，最近看到了存量房貸利率可能要下調(diào)的信息，所以對這方面的內(nèi)容比較關(guān)注。” 張燁告訴記者，“有貸款中介告訴我可以通過他們提前辦理轉(zhuǎn)貸操作，最終置換后能少還50萬元左右的資金。”

有渠道、可提前置換、能省不少利息，如此吸引人的轉(zhuǎn)貸方式甚是吸引眼球，那么實(shí)際情況究竟如何？記者以購房者身份對多位貸款中介進(jìn)行咨詢后發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)貸并非銀行正規(guī)的流程，而是經(jīng)過貸款中介的一番運(yùn)作，將房貸轉(zhuǎn)化為利率更低的經(jīng)營貸。

一位北京地區(qū)貸款中介稱，“若在2016-2021年辦理貸款的客戶，房貸年化利率在5.2%-6.9%左右，轉(zhuǎn)貸后的年化利率則可以低至3.1%-4.3%，以貸款100萬元為例，置換后起碼能節(jié)約30萬-80萬元”。

湖北地區(qū)一位貸款中介也同樣稱，“現(xiàn)在正是轉(zhuǎn)貸的好時(shí)候，置換后年化利率為3.8%，貸款100萬元能省70萬元”。根據(jù)貸款中介提供的信息，以貸款金額100萬元、等額本息的還款方式為例，當(dāng)貸款期限30年房貸利率為5.88%時(shí)，總利息為113.06萬元，若置換為20年貸款期限利率為3.9%的經(jīng)營貸后，總利息節(jié)省了68.89萬元，為44.17萬元。

但事實(shí)上，這是貸款中介刻意將存量房貸利率下調(diào)和轉(zhuǎn)貸降息概念進(jìn)行混淆。在諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄看來，貸款中介推銷“轉(zhuǎn)貸降息”，一方面近期人民銀行等部門提出引導(dǎo)存量房貸利率下調(diào)，引發(fā)一些貸款中介機(jī)構(gòu)想要借此投機(jī)的行為，另一方面，長期以來存量房貸與新增房貸利率利差過大使得購房者不平衡心理加劇，貸款中介推出“轉(zhuǎn)貸降息”，一些購房者想要降低成本因此選擇入局。

在調(diào)查過程中，更有貸款中介直言，“今年銀行全面放水降息，經(jīng)營貸利率最低可以做到2.1%”。對此，一位銀行人士反駁稱，“在多次讓利的背景下，雖然經(jīng)營貸利率一降再降，但也未降到2%這一水平，我行經(jīng)營貸利率仍在3.4%左右，此外，‘轉(zhuǎn)貸降息’是違規(guī)行為，不是銀行正規(guī)的業(yè)務(wù)，購房者應(yīng)注意甄別，避免被騙”。

易落入高額收費(fèi)陷阱

“轉(zhuǎn)貸降息”已存在許久，從具體的辦理流程來看，購房者首先要結(jié)清剩余的房貸，然后再將房屋以企業(yè)法人、參股人的名義抵押給銀行，通過此方式向銀行借出經(jīng)營貸。

貸款中介宣傳得固然美好，但購房者要注意其中存在的風(fēng)險(xiǎn)，切記不能盲目輕信“話術(shù)”。第一個(gè)潛藏風(fēng)險(xiǎn)存在于結(jié)清剩余房貸這一環(huán)節(jié)，購房者首先要向貸款中介借取“過橋資金”，用來償還剩余房貸，而這筆貸款的款項(xiàng)通常來源于貸款中介自有或與其對接的“銀主”。

“向我們借款沒有期限限制，想用多久都可以?！币晃毁J款中介告訴記者，“借款金額100萬元以內(nèi)，1天的利息為1000元，這個(gè)費(fèi)用已經(jīng)比前幾年低了不少，我們也是讓利客戶?！比粝颉般y主”借款，則收取的費(fèi)用更高，有貸款中介直言，“‘銀主’是我們背后的金主，通常只接500萬元以上的借款單子，借1天收取的費(fèi)用是8000元”。

第二個(gè)潛藏的風(fēng)險(xiǎn)則在于抵押房屋，向銀行借出經(jīng)營貸這一環(huán)節(jié)，在這個(gè)過程中，貸款中介通常聲稱提供“一條龍”服務(wù)，可以為購房者辦理過戶，收取的費(fèi)用大概是借款金額的1%-1.3%左右，辦理營業(yè)執(zhí)照的費(fèi)用由用戶自行負(fù)擔(dān)。但購房者仍需注意，除了收取的額外費(fèi)用之外，通過此類方式能否成功拿到經(jīng)營貸還要打一個(gè)問號(hào)。

一位股份制銀行個(gè)貸部門人士介紹稱，“在業(yè)務(wù)辦理的過程中，也遇到過此類捏造個(gè)人信息的情況，目前我行已經(jīng)對大數(shù)據(jù)信息篩查系統(tǒng)進(jìn)行了升級(jí)，同時(shí)也對經(jīng)營貸借款人的資質(zhì)要求進(jìn)行了提高，包括必須提供近一年企業(yè)經(jīng)營流水、查看法人變更信息等多方面內(nèi)容。購房者不能輕信貸款中介話術(shù)，以防因墊資被收取高額利息和各種高額費(fèi)用，申請經(jīng)營貸不成反而加重了財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)”。

“轉(zhuǎn)貸降息”本身就是違規(guī)的存在，屬于虛假借貸。博通分析金融行業(yè)資深分析師王蓬博指出，該行為最后可能影響房屋本身的歸屬，其次，監(jiān)管一直在嚴(yán)查經(jīng)營貸或者消費(fèi)貸資金流入樓市。最后，在辦理過程中可能會(huì)導(dǎo)致用戶個(gè)人信息泄露，被發(fā)現(xiàn)后還有可能影響個(gè)人征信記錄。對銀行來說，應(yīng)嚴(yán)查資金流向，監(jiān)管應(yīng)明確出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)嚴(yán)打貸款中介行為。

在投訴平臺(tái)，有關(guān)貸款中介收取高額手續(xù)費(fèi)的投訴隨處可見，有不少用戶表示，在了解到征信和還款能力后，貸款中介向其承諾一定可以收到銀行提供的貸款，但多番操作流程之后，不僅沒有拿到借款，反而被收取了高額手續(xù)費(fèi)，在維權(quán)過程中也被貸款中介拉黑。從“支持和鼓勵(lì)”到變?yōu)椤爸笇?dǎo)”，存量房貸利率調(diào)整口徑不斷變化，但時(shí)至今日，這一政策尚未落地，銀行也仍在觀望當(dāng)中。8月7日，記者從多位銀行人士處了解到，目前仍未接到有關(guān)存量房貸利率下調(diào)的通知。

已有地區(qū)調(diào)整“商轉(zhuǎn)公”政策

政策未明晰，但存量房貸利率下調(diào)是一眾利率高企買房人的期盼，如今，購房者還有沒有其他方式減輕還款壓力呢？近日，泰州市住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款政策的通知》指出，擴(kuò)大商轉(zhuǎn)公貸款辦理對象，在異地正常繳存住房公積金滿6個(gè)月，在該市購買自住住房時(shí)辦理純商業(yè)性住房貸款的異地繳存職工，可以辦理商轉(zhuǎn)公貸款，將純商業(yè)性住房貸款全部或部分轉(zhuǎn)成住房公積金貸款。同時(shí)，放寬商轉(zhuǎn)公貸款辦理?xiàng)l件，職工在購房辦理商業(yè)住房貸款時(shí)有尚未還清的住房公積金貸款（含公轉(zhuǎn)商貼息貸款）但現(xiàn)已結(jié)清的，可以辦理商轉(zhuǎn)公貸款。這類轉(zhuǎn)貸方式將原來較高的房貸利率轉(zhuǎn)為了最新的更低的房貸利率，減輕了購房者存量房貸的還款壓力。

陳霄預(yù)計(jì)，“商轉(zhuǎn)公貸款辦理可以節(jié)省購房者的資金，降低還貸壓力，各地放開相關(guān)政策也只是時(shí)間問題”。

對于購房者而言，陳霄進(jìn)一步提醒稱，目前市場上存在的“轉(zhuǎn)貸降息”實(shí)際上是一種不合規(guī)的行為，很可能掉入陷阱導(dǎo)致一定的資產(chǎn)損失，因此建議購房者謹(jǐn)慎選擇，當(dāng)前來看存量房貸利率下調(diào)的具體措施尚未落地，購房者切忌被一些貸款中介吸引采取不合法的行為轉(zhuǎn)貸，靜待政策落地后到銀行采取正規(guī)流程辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

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