8月15日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，驗(yàn)證了為何再次出現(xiàn)頭部房企的倒下：銷售額由增轉(zhuǎn)降、開發(fā)投資繼續(xù)下探、房企資本金來源持續(xù)惡化……三大指標(biāo)的持續(xù)下探，也將7月的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)推至年內(nèi)最低點(diǎn)，為93.78。在優(yōu)化政策遲遲未能落地執(zhí)行的情況下，風(fēng)險(xiǎn)已不斷累積。

由增轉(zhuǎn)降的銷售額

3月超短小陽春，也沒能拉動(dòng)整體銷售數(shù)據(jù)的下行。

(資料圖片)

8月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-7月，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%。商品房銷售額70450億元，下降1.5%，前6個(gè)月這一數(shù)據(jù)尚在正增長區(qū)間，為同比增長1.1%。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，1-7月，全國商品房銷售面積下跌6.5%，跌幅比上半年擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售下跌幅度（-4.3%）擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)，跌幅擴(kuò)大幅度更大。1-7月商品房銷售額下跌1.5%，為一季度以來首次負(fù)增長。環(huán)比來看，7月單月銷售面積和金額均“由正轉(zhuǎn)負(fù)”，而且負(fù)增長的幅度分別為-46.1%、-44.7%，即6-7月銷售面積和金額均驟然下跌。究其原因，李宇嘉分析，一方面，7月是季節(jié)性淡季，另一方面開發(fā)商沖半年業(yè)績后，推盤和促銷的積極性有所減弱。更重要的是，7月房企風(fēng)險(xiǎn)再次蔓延，各方對(duì)于后續(xù)市場的走勢再次轉(zhuǎn)弱，同時(shí)7月表態(tài)優(yōu)化調(diào)整政策后，居民也在等政策出臺(tái)以決定后續(xù)的購買選擇，這些都是導(dǎo)致7月銷售明顯下行的原因。

與銷售面積、銷售額集體雙降相對(duì)應(yīng)的，是庫存的攀高。國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，截至7月末，商品房待售面積64564萬平方米，同比增長17.9%。其中，住宅待售面積增長19.5%。

“換句話說，到了7月，樓市已經(jīng)出現(xiàn)事實(shí)的量價(jià)齊跌?！币晃徊辉竿嘎缎彰姆治鰩熑绱嗽u(píng)價(jià)7月銷售數(shù)據(jù)。

持續(xù)惡化的資本金

銷售的惡化，疊加信貸未能全量釋放，讓開發(fā)商的資本金持續(xù)惡化。

1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金78217億元，同比下降11.2%，這一數(shù)據(jù)在前6個(gè)月為-9.8%，7月呈現(xiàn)繼續(xù)惡化的趨勢。

具體來看，前7個(gè)月，國內(nèi)貸款9732億元，下降11.5%；利用外資30億元，下降43.0%；自籌資金23916億元，下降23.0%；定金及預(yù)收款27377億元，下降3.8%；個(gè)人按揭貸款13950億元，下降1.0%。

“1-7月，開發(fā)商到位資金同比下跌11.2%，跌幅比上半年擴(kuò)大了1.4個(gè)百分點(diǎn)，在去年同期下跌25.4%的情況下，今年再次下跌11.2%，單月環(huán)比6月均由正轉(zhuǎn)負(fù)，且負(fù)增長幅度較大，可見資金鏈之緊張?！崩钣罴畏治龇Q，其中，作為外源融資的國內(nèi)貸款下降11.5%，跌幅擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，自籌資金下跌23.0%，收窄了0.4個(gè)百分點(diǎn)（貸款展期、國央企發(fā)債穩(wěn)定等），顯示金融機(jī)構(gòu)整體對(duì)風(fēng)險(xiǎn)還是非常謹(jǐn)慎；作為內(nèi)源融資的銷售端，定金預(yù)收款下滑3.8%，擴(kuò)大了2.9個(gè)百分點(diǎn)，按揭貸款下跌1.0%，為一季度以來首次下跌?！爸饕蚴卿N售下滑，居民按揭買房意愿下降，并非是銀行不愿意放款，事實(shí)上銀行額度充裕，也非常愿意投放按揭。”李宇嘉表示。

就在8月15日當(dāng)天，央行進(jìn)行4010億元一年期中期借貸便利（MLF，俗稱“麻辣粉”）操作，利率2.5%，此前為2.65%。今日有4000億元MLF到期。本來，市場預(yù)期此次MLF不會(huì)下調(diào)，僅僅只會(huì)于20日下調(diào)LPR，沒曾想?yún)s出現(xiàn)了超預(yù)期“降息”。

繼續(xù)下探的投資

轉(zhuǎn)跌的銷售與持續(xù)惡化的資本金，讓房企的投資沖動(dòng)無力釋放。1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%，這一數(shù)字在前6個(gè)月為-7.9%。

從具體數(shù)據(jù)看，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積799682萬平方米，同比下降6.8%。其中，住宅施工面積563026萬平方米，下降7.1%。房屋新開工面積56969萬平方米，下降24.5%。其中，住宅新開工面積41546萬平方米，下降25.0%；房屋竣工面積38405萬平方米，增長20.5%。其中，住宅竣工面積27954萬平方米，增長20.8%。

在包括李宇嘉在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士看來，投資乏力主要原因在于6月以來，新房銷售同環(huán)比下滑幅度加大，特別是7月重點(diǎn)城市同環(huán)比下滑幅度超過30%，TOP30重點(diǎn)企業(yè)中大部分銷售同比下滑幅度在30%-40%，即便是頭部企業(yè)也出現(xiàn)了超季節(jié)性的下滑，抑制了開發(fā)商拿地、開工的積極性。同時(shí)，7月以來部分穩(wěn)健房企債券價(jià)格暴跌，第二輪爆雷潮甚囂塵上，導(dǎo)致預(yù)期進(jìn)一步轉(zhuǎn)弱，也是新開工和拿地下滑幅度擴(kuò)大的原因。新開工和拿地下降，拖累了施工和開發(fā)投資，1-7月開發(fā)投資下滑8.5%，今年以來連續(xù)下行，且跌幅擴(kuò)大。

8月下行壓力仍大

面對(duì)集體走低的樓市數(shù)據(jù)以及近期出現(xiàn)的“碧桂園事件”，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉在當(dāng)日的新聞發(fā)布會(huì)上表示，目前房地產(chǎn)市場總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所暴露，影響市場預(yù)期。

但他同時(shí)提醒，要看到這些問題是階段性的，隨著市場調(diào)整機(jī)制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險(xiǎn)有望逐步得到化解。近期，北上廣深一線城市密集發(fā)聲，表示要支持和更好滿足剛性、改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化有助于提振市場信心。隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，居民收入增加，房地產(chǎn)市場優(yōu)化政策顯效，居民住房消費(fèi)和房企投資意愿有望逐步改善。

但李宇嘉認(rèn)為，在房企風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)預(yù)期下，加上房價(jià)進(jìn)一步下跌已經(jīng)形成預(yù)期，而居民端在就業(yè)、收入等方面并未明顯改善，預(yù)計(jì)三季度銷售、開工、土地等主要市場指標(biāo)將弱于二季度?！爱?dāng)然，近期各地積極紓困樓市，熱點(diǎn)城市開始降低二套房首付比例，一線城市也在醞釀?wù)?，國家也在出臺(tái)各項(xiàng)扶持民企融資的政策，推進(jìn)城中村改造?！崩钣罴闻袛?，近期央行再次下調(diào)政策利率MLF，預(yù)計(jì)接下來房貸利率還會(huì)下降，從而對(duì)需求進(jìn)行托底，但這些政策能緩解下行態(tài)勢，但根本的問題未解決，在供大于求的新形勢下，難以扭轉(zhuǎn)下跌的態(tài)勢。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙也認(rèn)為，即便8月中下旬利好政策密集出臺(tái)，將一定程度上提振市場活躍度，本輪政策效應(yīng)不會(huì)立馬顯效，市場信心需要時(shí)間恢復(fù)，預(yù)計(jì)市場四季度有望企穩(wěn)回升，8月市場仍存下行壓力。

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