8月15日，一張“南昌縣住房保障中心關于欣光花園項目營銷工作的函”在網(wǎng)上流傳，引發(fā)網(wǎng)友熱議。

函件照片顯示，發(fā)函方要求匯仁集團有限公司“對銷售不力的營銷團隊進行約談、調(diào)整、解聘”，原因是“公司開發(fā)的欣光花園項目未能有效促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，對我縣整體房地產(chǎn)市場造成不利影響”。

(相關資料圖)

南昌縣位于江西，隸屬于南昌市。

當天下午，致電雙方求證函件的真實性，獲知7月6日南昌縣住房保障中確實曾向匯仁集團發(fā)函，但雙方均表示“不清楚內(nèi)容”。而在多位受訪律師看來，作為事業(yè)單位，南昌縣住房保障中心要求企業(yè)調(diào)整營銷策略這一行為，明顯超出了自身該有的職責范圍，屬于無權的民事法律行為，并沒有法律效力。

函件照片

二季度賣房11套，“嚴重影響我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展”

根據(jù)網(wǎng)傳的照片，函件中寫道：“根據(jù)《關于進一步促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的通知》，我中心對你公司開發(fā)建設的欣光花園項目進行銷量核查，發(fā)現(xiàn)該項目在南昌縣2023年二季度房地產(chǎn)銷售排名靠后，銷售數(shù)據(jù)為11套，銷售面積1129.11平方米，嚴重影響了我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！?/p>

函件中提出，希望匯仁集團能根據(jù)市場變化，履行銷售主體責任，及時調(diào)整營銷策略，加大營銷力度，壓實營銷責任，對銷售不力的營銷團隊進行約談、調(diào)整、解聘，并于2023年7月15日前向中心提交銷售整改措施，如未提交銷售整改措施，住房保障中心將采取相關措施處理。

函件的落款是“南昌縣住房保障中心”，發(fā)函日期為7月6日，并蓋有公章。

8月15日下午，撥打南昌縣住房保障中心電話，其工作人員表示，確實有向匯仁集團發(fā)函，時間也是在7月6日，但不清楚函件具體內(nèi)容。而匯仁欣光花園項目售樓處電話一直無法接通，匯仁集團方面工作人員表示：“這是公司內(nèi)部的事情，不清楚也不方便透露?！?/p>

但據(jù)其他媒體報道，南昌縣住房保障中心相關負責人回應稱，該公司一地產(chǎn)項目銷售業(yè)績不是很好，“我們發(fā)給企業(yè)，是要他們督促營銷公司，開動腦筋、加大宣傳，加快銷售的速度，我覺得我們沒做錯什么。銷售業(yè)績不好的時候，就敦促他們想辦法?！?/p>

該負責人還介紹，實際上除了發(fā)函給這個項目，“我們還發(fā)了好多，前十名的表揚，后十名的鼓勵，讓后十名的開發(fā)企業(yè)約談營銷團隊?！?/p>

值得注意的是，“匯仁欣光花園”項目官方微信上一次更新還是在2022年9月17日，停更將近一年后，最近在8月7日發(fā)了一篇項目推廣文章，主要內(nèi)容是：“為助力人才安家南昌縣，縣政府從人才、契稅到房票等推出多項購房補貼。購買匯仁欣光花園則最高可享5萬余元政府補貼，且近期項目推出買房送車位等優(yōu)惠，算下來總價能省10萬元哦！”

“并不具備法律效力”

針對這一函件，不少網(wǎng)友質(zhì)疑稱，南昌縣住房保障中心這一行為有干擾企業(yè)自主經(jīng)營、濫用職權的嫌疑。

據(jù)了解，欣光花園項目由匯仁集團投資開發(fā)，位于南昌縣蓮塘老城區(qū)。匯仁集團創(chuàng)建于1992年，是一家專注于研發(fā)、生產(chǎn)、銷售高檔調(diào)理滋補品類中成藥的大型醫(yī)藥企業(yè)。通過股權穿透圖，其股東均為個人，分別為陳冰郎、陳年代、陳克峰、陳蘇嵐、陳芬蘭和陳菁蘭。

南昌縣人民政府官網(wǎng)則顯示，南昌縣住房保障中心是南昌縣人民政府直屬正科級建制，屬于公益一類、全額撥款事業(yè)單位。

南昌縣住房保障中心介紹

“匯仁集團是一家民營企業(yè)，民營企業(yè)的性質(zhì)是自主經(jīng)營、自負盈虧。”北京市京師律師事務所律師王琮瑋向分析道，企業(yè)制定銷售策略以及方案等是市場經(jīng)濟行為，屬于企業(yè)正常經(jīng)營行為。

北京市兩高律師事務所律師梁志強補充道，作為事業(yè)單位，南昌縣住房保障中心負責包括商品房網(wǎng)簽備案、商品房開發(fā)服務、房產(chǎn)交易服務、經(jīng)紀機構監(jiān)管等等，可以提供相關的政務服務，但不具有行政管理權，無權干預企業(yè)自主經(jīng)營行為。

他還表示，函件中提到的解聘營銷團隊，也是一種違法解除的要求?！盃I銷人員與房地產(chǎn)公司之間是勞動關系，除了勞動者嚴重違反勞動規(guī)章制度外，不應因市場的變化而解聘勞動者，否則就是企業(yè)違法解除合同?！?/p>

“事業(yè)單位這類發(fā)函，屬于無權的民事法律行為，談不上違法，但是并不具備法律效力，企業(yè)完全可以不理睬。”王琮瑋說。但是，當?shù)仄髽I(yè)是否接受函件要求，也要看其綜合考量。王琮瑋表示，雖然南昌縣住房保障中心沒有行政管理權，但是其職能范圍里也涉及到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，出于在當?shù)乩^續(xù)發(fā)展的要求，這個函件對企業(yè)的影響力或多或少都存在。

受訪律師還強調(diào)，即便是住建局、房管局等行政機關，對于企業(yè)的正常經(jīng)營行為也無權干涉。除非是企業(yè)營銷策略涉及虛假宣傳、惡性競爭、擾亂市場秩序等行為，政府相關部門有權出面管理。

“縣級房地產(chǎn)市場活力有限”

“這一事件比較典型，住房保障中心的主要出發(fā)點在于提振當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，但方式方法欠妥。”王琮瑋感慨道，“在現(xiàn)在的經(jīng)濟形勢下，全國的房企日子都不好過，一個縣級的房地產(chǎn)市場本身活力就有限，當下更加舉步維艱，不是一句簡單的刺激消費就能復蘇。”

據(jù)南昌縣人民政府網(wǎng)站，南昌縣位于贛中北部，地處鄱陽湖之濱，三面環(huán)抱省會南昌，2021年末全縣戶籍總?cè)丝跒?073014人。2022年南昌縣全年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）實現(xiàn)1280.35億元，按可比價格計算，比上年增長4.2%。

南昌縣統(tǒng)計局發(fā)布信息顯示，2023年上半年，南昌縣先后出臺了多項優(yōu)化房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，涉及發(fā)放購房補貼、申請“保交樓”國家專項借款、優(yōu)化限購、降低首付比例及房貸利率等方面。受此影響，南昌縣商品房銷售面積呈現(xiàn)趨勢上揚的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資則全面復蘇。

從數(shù)據(jù)來看，上半年商品房銷售面積回暖、小幅調(diào)整。南昌縣商品房銷售面積135.85萬平方米，同比下降5.4%，增速較去年全年提高24.6個百分點，較今年一季度下降9.2個百分點。其中，住宅84.50萬平方米，同比下降28.3%；辦公樓10.84萬平方米，同比增長624.5%；商業(yè)營業(yè)用房36.51萬平方米，同比增長88.8%；其他房屋4.0萬平方米，同比下降20.4%。上半年，全縣商品房銷售額119.64億元，同比下降3.5%，增速較去年全年提高24.8個百分點。

值得一提的是，南昌縣統(tǒng)計局還指出，上半年全縣只有5家房地產(chǎn)企業(yè)和15個房地產(chǎn)項目入庫，其中含10個安置房項目，入庫企業(yè)和入庫非安置房項目較少。另外，商品房銷售區(qū)域差異較大。上半年，南昌縣商品房銷售面積上1萬平方米的房地產(chǎn)項目有38個，其中東新鄉(xiāng)15個，占39.5%；小藍8個，占21.1%；蓮塘7個，占18.4%。余下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)受基礎設施建設、教育商業(yè)配套及投資環(huán)境等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)的力度不夠，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受到一定制約。

而南昌縣統(tǒng)計局建議中，便提到相關部門要加大對房地產(chǎn)市場運行情況關注力度。其中明確要加強部門協(xié)作，對南昌縣在建房地產(chǎn)項目規(guī)劃許可、施工建設、銷售等情況進行梳理，開展問題調(diào)研和跟蹤服務工作，推進開發(fā)建設力度，確保開工的房地產(chǎn)項目應統(tǒng)盡統(tǒng)。 針對開發(fā)建設進度較慢的項目，督促項目單位加快開發(fā)建設力度，了解他們的迫切需求，幫助他們解決實際困難。

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