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尹中立(中國社會科學(xué)院房地產(chǎn)金融研究中心主任)

8月15日國家統(tǒng)計局公布了1-7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資與銷售仍然處在調(diào)整狀態(tài)。投資開發(fā)方面，1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積799682萬平方米，同比下降6.8%，其中，住宅施工面積563026萬平方米，下降7.1%；房屋新開工面積56969萬平方米，下降24.5%。銷售端，1-7月份，商品房銷售面積66563萬平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%；商品房銷售額70450億元，下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。

為了刺激市場需求，提振市場信心，人民銀行采取了小幅降息措施，8月15日將隔夜期下調(diào)10個基點至2.65%，7天期下調(diào)10個基點至2.80%，1個月期下調(diào)10個基點至3.15%。同時進行了4010億元中期借貸便利(MLF)操作，MLF操作利率為2.5%，較上月下降15個基點。這是在6月降息后，央行再次降息。

這一輪房地產(chǎn)調(diào)整始于2021年7月份，表現(xiàn)為房地產(chǎn)銷售與投資的逐漸下滑。為了進行逆周期調(diào)節(jié)，有關(guān)部門不斷進行政策的調(diào)整，力度比較大的如2022年9月末，央行和原銀保監(jiān)會對房地產(chǎn)金融政策進行了調(diào)整，階段性維持、下調(diào)或取消部分城市首套房貸利率下限，財政部通知減免換購住房個人所得稅，同時，央行更是時隔七年首次對公積金貸款利率進行下調(diào)，對剛需、改善型需求予以相應(yīng)的支持。

除了出臺提振市場需求的政策外，相關(guān)部門還出臺了化解房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張的一系列政策。2022年11月11日，人民銀行和原銀保監(jiān)會等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》。該文件共有16條措施，涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業(yè)貸款、租賃融資、個人房貸和征信等房地產(chǎn)上下游多方面的融資。其中最大的亮點是允許開發(fā)貸款展期，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、調(diào)整還款安排。具體內(nèi)容為：自通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。今年年中，該項政策又被延長至明年底。

從市場運行的結(jié)果看，無論是刺激需求的政策還是緩解供給的政策都還沒有完全得到預(yù)期的效果。筆者認為，其中最重要的原因是房地產(chǎn)企業(yè)的負債率過高，企業(yè)抗風(fēng)險能力較為脆弱。根據(jù)筆者的研究結(jié)果，當前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的權(quán)益類資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重不足10%，財務(wù)杠桿率超過了商業(yè)銀行的杠桿率。只要土地價格下跌10%，在高位購置土地的房地產(chǎn)開發(fā)商都將陷入資不抵債的狀態(tài)。2020年前后，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置了大量土地儲備，這些土地資產(chǎn)部分已經(jīng)處于減值狀態(tài)。從已經(jīng)公開的數(shù)據(jù)信息看，2022年及2023年上半年所有房地產(chǎn)類上市公司都計提了大量減值準備。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，目前房地產(chǎn)市場總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險有所暴露，影響市場預(yù)期。但要看到這些問題是階段性的，隨著市場調(diào)整機制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險有望逐步得到化解。近期，北上廣深一線城市密集發(fā)聲，表示要支持和更好滿足剛性、改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化有助于提振市場信心。隨著經(jīng)濟恢復(fù)向好，居民收入增加，房地產(chǎn)市場優(yōu)化政策顯效，居民住房消費和房企投資意愿有望逐步改善。

從最近出臺的一系列政策措施看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險問題已經(jīng)得到?jīng)Q策部門的高度重視，相信隨著已經(jīng)出臺的政策逐漸產(chǎn)生效果，企業(yè)的風(fēng)險會逐漸得到化解，市場無需過度悲觀。

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