記者唐韶葵上海報(bào)道

在上海，原本平平無奇的暑期檔樓市，因?yàn)?月底開始政策利好不斷釋放，買賣雙方的博弈也變得微妙起來。

持幣待購(gòu)、預(yù)算1000萬元出頭的外企員工艾米(化名)，原本在年初決定轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)，如今又遲疑了。她發(fā)現(xiàn)，此前上海市場(chǎng)一直傳言政策放松，一直也沒看到政策落地；她看中的一個(gè)小區(qū)，有業(yè)主真心想賣掉房子，一直在降價(jià)，去年年底至今已經(jīng)降了100多萬。于是，艾米也就繼續(xù)看二手房了。

(資料圖)

新房漲幅收窄、二手房跌幅趨緩。這是上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)上海市場(chǎng)的最新解讀。他指出，7月上海二手房和新房節(jié)奏同步，成交在低位運(yùn)行。不過7月成交量和六月持平，緩解了成交量持續(xù)下跌產(chǎn)生的心理壓力。盧文曦將之歸功于7月最后一周召開的重要會(huì)議，釋放出積極信號(hào)，在市場(chǎng)信心回升的狀態(tài)下，成交節(jié)奏加快。

綜合機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)和中介門店反饋，近2周上海二手市場(chǎng)成交量整體趨勢(shì)仍然維持量?jī)r(jià)齊跌。但是從成交量看，7月18日-7月30日成交5337套；8月1日-8月13日合計(jì)成交5434套。成交量有一個(gè)較小幅度的上升。

據(jù)門店業(yè)務(wù)員反映，基于成交量處于“冰凍”，流動(dòng)性減弱，從累計(jì)跌幅來看，二手房源甚至接近八折優(yōu)惠，對(duì)房東而言，賣出的房子也是置換，如果讓步太多等于自己損失，所以不愿再大幅讓步。因此從價(jià)格下跌幅度來看，有明顯放緩趨勢(shì)。

市場(chǎng)政策預(yù)期強(qiáng)烈、二手房?jī)r(jià)議價(jià)空間大，此時(shí)消費(fèi)者入市信心有所回升，郊區(qū)房源降價(jià)100萬左右會(huì)有人接盤，但掛牌的業(yè)主和觀望的購(gòu)房者仿佛都欠缺了一點(diǎn)動(dòng)力。交易底部盤整

四、五月份以來，上海郊區(qū)二手房不斷降價(jià)，不少板塊的一手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)正在逐漸淡化，持幣待購(gòu)買家逐步積累。

夏天(化名)所在的一個(gè)購(gòu)房群里，大部分都是持幣待購(gòu)的買家。為了孩子上學(xué)，夏天在2022年9月份賣掉了手上的房子，準(zhǔn)備置換二手學(xué)區(qū)房。他和妻子均對(duì)樓市持觀望態(tài)度，認(rèn)為市場(chǎng)還有下行空間。不過他發(fā)現(xiàn)，群里少量人轉(zhuǎn)去打新了，因?yàn)檎邔?duì)打新的客戶比較友好，比如有的樓盤入圍積分下調(diào)了。

二手房供應(yīng)量在減少。一方面，是部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)去化周期拉長(zhǎng)，不著急出手的便下架了房源，等待政策明朗之后再掛牌；另一方面，急售的業(yè)主看到持續(xù)降價(jià)之后，加速了出售的意愿。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，8月7日-8月13日這一周，上海商品市場(chǎng)新增商品住宅供應(yīng)3.07萬平方米，環(huán)比減少51.57%；成交量4.71萬平米，環(huán)比減少66.71%，成交均價(jià)下降至56521元/平方米。

據(jù)部分中介門店的反饋，上海8月以來二手房日均成交400套左右，相比7月日均394套，數(shù)據(jù)沒有大的波動(dòng)。

艾米持幣觀望的一個(gè)重要原因是，她所選擇的板塊里，二手房有130平方米的戶型，一手房只有99平方米的精裝房和200平方米的毛坯房，而200平方米超過家庭預(yù)算了。產(chǎn)品不適配，是艾米一直徘徊在二手房市場(chǎng)的原因。她判斷現(xiàn)在是買方市場(chǎng)，成交價(jià)格比掛牌價(jià)還有不少談判空間。

市場(chǎng)不確定性因素加劇，政策預(yù)期強(qiáng)烈但落地需要時(shí)間，這讓房企也加快了項(xiàng)目落地節(jié)奏。綠城此前在上海拿下三幅地塊，其中閔行梅隴項(xiàng)目拿地9天后便公示規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，嘉定南翔項(xiàng)目也在12天后公示了規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

作為五大新城之一，嘉定新城的發(fā)展配套設(shè)施相對(duì)成熟，但這也是一個(gè)對(duì)樓市影響漲跌特別敏感的板塊。嘉定新城最近的二手房去化不甚理想。“一套90平方米的房子，降了100萬左右才賣掉。”劉濤(化名)在嘉定新城做房地產(chǎn)中介已將近10年了，最近他明顯感受到了市場(chǎng)低迷。8月以來，劉濤簽單量有所上升。去年以來二手房的降價(jià)，逐漸把一二手房?jī)r(jià)差填平，一手房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)正在消失。此外，個(gè)別新盤因?yàn)槿雵e分走高，也導(dǎo)致消費(fèi)者退而求其次選擇二手房。

從去年10月開始，上海鏈家網(wǎng)的掛牌量一直在增加，近一年來的最高峰是今年5月約8.07萬套，隨后開始逐步降低。8月1日的時(shí)候，掛牌76737套。截至8月15日，掛牌量下降至76585套。掛牌量的微縮說明成交量有了小幅度的提升，也有部分不是特別著急賣的房東，撤賣等政策出臺(tái)。

細(xì)分新增掛牌房源，可以看到外環(huán)外仍是主力軍，內(nèi)環(huán)內(nèi)新增掛牌較少。同時(shí)總價(jià)200-600萬房源也是新增掛牌大頭，其他總價(jià)段相對(duì)較少。

盧文曦認(rèn)為，二手房成交能夠直接反映市場(chǎng)情緒。此前一線城市表現(xiàn)強(qiáng)，但經(jīng)不住整體市場(chǎng)疲軟，情緒轉(zhuǎn)變非常快，一旦沒有交易量后，價(jià)格也有“補(bǔ)跌”需要。雖然政策有松動(dòng)表態(tài)，但遲遲沒落地，8月份的數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)不會(huì)有太明顯上升。政策預(yù)期強(qiáng)烈

“8月這幾周很關(guān)鍵。”8月初，一名前十強(qiáng)房企高管告訴記者，據(jù)該集團(tuán)部分城市公司周末的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來看，7月最后兩個(gè)周末的來訪數(shù)據(jù)和成交數(shù)據(jù)有輕微上升。據(jù)其表示，8月的樓市成交狀況將影響傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾也指出，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好信號(hào)頻頻釋放，雖然具體政策尚未落地，但市場(chǎng)信心有所提振。

正如新房市場(chǎng)一樣，鏈家數(shù)據(jù)也反映出7月最后一周，二手房帶看量和成交量出現(xiàn)比較明顯的增長(zhǎng)，周成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)近20%。7月成交量止跌，暫未出現(xiàn)進(jìn)一步的下滑。

7月底二手房成交量增加，反映出買賣雙方博弈的微妙心理變化。通常月底成交量會(huì)存在集中釋放的情況。此外，一些購(gòu)房者預(yù)期后續(xù)政策會(huì)出現(xiàn)放松，考慮到自己的議價(jià)能力可能會(huì)受到影響，選擇落袋為安。

市場(chǎng)信心回暖，伴隨著樓市寬松政策的落地加速。8月上半月，多個(gè)一二線城市出臺(tái)公積金寬松政策；上周末，多地市場(chǎng)傳言放松限購(gòu)。

8月初以來，各地的政策利好有所增加。這些政策涉及疏通購(gòu)房程序、消費(fèi)端刺激等多個(gè)層面。比如，8月7日，住建部發(fā)布通知稱將整合住房公積金個(gè)人證明事項(xiàng)，推動(dòng)“亮碼可辦”；同樣是8月7日，杭州部分街區(qū)繼續(xù)放寬限購(gòu)，余杭區(qū)閑林街道天目山西路以南區(qū)域街道加入余杭區(qū)限購(gòu)放寬圈。上海則在吸引房地產(chǎn)投資方面推出力度較大的政策。8月14日，上海市財(cái)政局公告，擬發(fā)行6筆專項(xiàng)債券，計(jì)劃發(fā)行面值總額為57.09億元，其中有兩期發(fā)行金額分別為8億元和23.5億元的專項(xiàng)債券為棚改專項(xiàng)債。

多個(gè)二線城市如廈門等傳放松限購(gòu)、降首付比例等推動(dòng)市場(chǎng)信心回暖，但政策未落地，買賣雙方博弈加劇市場(chǎng)震蕩。

最新出爐的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年7月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格上漲城市個(gè)數(shù)減少，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或下降。其中，二手房環(huán)比跌幅擴(kuò)大，一線城市繼續(xù)領(lǐng)跌值得關(guān)注。

以上海為例，7月是傳統(tǒng)銷售淡季，一方面經(jīng)過六月的業(yè)績(jī)沖刺，下半年剛開始?jí)毫π『芏?，另一方面?月高溫對(duì)看房不利，因此上海成交只有53萬平方米，而且從近十年的7月市場(chǎng)表現(xiàn)來看，今年是最疲軟的一次。

政策寬松預(yù)期漸濃，市場(chǎng)需求還會(huì)繼續(xù)被激發(fā)出來。市場(chǎng)平靜的背后會(huì)否醞釀反彈？對(duì)此，盧文曦認(rèn)為金九兌現(xiàn)的概率非常大。反映到價(jià)格上，新房主要看成交結(jié)構(gòu)10萬+項(xiàng)目是否能保持活躍度，否則新房?jī)r(jià)格繼續(xù)保持震蕩；二手房成交量繼續(xù)在低位盤整，價(jià)格下跌動(dòng)力基本釋放完，環(huán)比下跌幅度將進(jìn)一步收窄。

一線城市靜待政策底出現(xiàn)。盧文曦指出，8月底9月初是重要時(shí)間窗口。但從一線城市樓市狀況來看，大概率是分層、分區(qū)域等細(xì)致化區(qū)別化對(duì)待，所以不要期待大力度的寬松。

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