張守營(yíng)這幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎一直都處于一種跌宕起伏的狀態(tài)，但無論如何變幻，路還是要一步一步走。2022年早已結(jié)束，2023年也已過半，只有在很好總結(jié)過去一年的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后，我們接下來的路才會(huì)越走越寬。回首2022年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策背景以穩(wěn)為主，注重風(fēng)險(xiǎn)防范，寬松的政策基調(diào)貫穿全年。在這樣的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端面臨沖擊和壓力，房地產(chǎn)企業(yè)投資與開發(fā)持續(xù)下行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意愿低迷。首先，政策的穩(wěn)定性和風(fēng)險(xiǎn)防范是2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的核心目標(biāo)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新發(fā)展階段，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控更加注重風(fēng)險(xiǎn)防范，避免房地產(chǎn)泡沫的形成，防范金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。因此，政策的基調(diào)更加穩(wěn)健，不會(huì)出現(xiàn)過度放松的情況，以保持市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。其次，供需兩端面臨沖擊和壓力。一方面，供應(yīng)端受限制，土地供應(yīng)收緊，開發(fā)企業(yè)面臨項(xiàng)目庫(kù)存的消化困境，投資意愿低迷。另一方面，需求端受到政策調(diào)控和購(gòu)房者觀望心態(tài)的影響，購(gòu)房需求減弱。因此，供需兩端的壓力進(jìn)一步加大，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展造成一定的阻力。再次，房地產(chǎn)企業(yè)投資與開發(fā)持續(xù)下行。在政策調(diào)控和市場(chǎng)需求下滑的雙重壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)投資與開發(fā)的意愿低迷。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)面臨融資難題，銀行信貸政策收緊，債務(wù)壓力加大，這使得企業(yè)對(duì)于新項(xiàng)目的投資積極性下降。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間，進(jìn)一步抑制了企業(yè)的投資動(dòng)力。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資意愿低迷。盡管政府出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)政策，如支持租賃市場(chǎng)發(fā)展、加大共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)等，但這些政策的效果仍然有限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨市場(chǎng)不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于投資的信心不足。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也面臨著土地成本上升、勞動(dòng)力成本增加等因素的挑戰(zhàn)，這也使得投資意愿低迷。2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展顯示，保交樓取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展后，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買新房的觀望情緒將得到緩解，這將推動(dòng)2023年新房成交量略高于新房的需求中樞。保交樓的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展將使消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展更加樂觀，消除了延遲購(gòu)買的不確定性。這將釋放2022年積壓的部分需求，為2023年的成交量增長(zhǎng)提供動(dòng)力。然而，考慮到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控和金融緊縮，成交量增長(zhǎng)可能會(huì)相對(duì)有限，不會(huì)出現(xiàn)大幅度反彈。預(yù)計(jì)2023年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量基本穩(wěn)定，但區(qū)域結(jié)構(gòu)進(jìn)一步分化，頭部市場(chǎng)占據(jù)更高份額。在區(qū)域?qū)用嫔?，不同城市之間的發(fā)展差異將進(jìn)一步加大。一線城市和部分強(qiáng)二線城市將繼續(xù)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，吸引更多購(gòu)房者和投資者的關(guān)注。這些城市具有較高的人口密度和經(jīng)濟(jì)活力，市場(chǎng)需求相對(duì)較強(qiáng)，因此將占據(jù)更高的市場(chǎng)份額。與之相對(duì)應(yīng)的是，三四線城市和部分弱二線城市的市場(chǎng)需求相對(duì)較弱，成交量增長(zhǎng)的空間相對(duì)有限。此外，城市內(nèi)部的分化也將繼續(xù)。核心區(qū)域相對(duì)非核心區(qū)域擁有更堅(jiān)實(shí)的人口和產(chǎn)業(yè)支撐，具有更高的市場(chǎng)份額和價(jià)格走勢(shì)表現(xiàn)。這是因?yàn)楹诵膮^(qū)域集中了大量的優(yōu)質(zhì)資源，例如商業(yè)中心、教育資源、交通樞紐等，吸引了更多人口和資金的聚集。相比之下，非核心區(qū)域的市場(chǎng)份額和價(jià)格走勢(shì)相對(duì)較弱，需要更多政策支持和發(fā)展機(jī)會(huì)。在未來的發(fā)展中，政府應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)區(qū)域發(fā)展的引導(dǎo)和支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)和健康發(fā)展。