8月18日，碧桂園債務(wù)展期有了新進(jìn)展，啟動(dòng)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)談判以及投票。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，碧桂園停牌的11只境內(nèi)債，存續(xù)本金金額合計(jì)約157億元，另有存續(xù)境外債17只，存續(xù)金額107.95億美元。

那么，碧桂園具體的債務(wù)展期議案是什么呢？據(jù)了解，此前碧桂園已給出“16碧園05”的初期方案，并與部分持有人討論展期事宜。該筆債券為私募債，將于在9月2日到期，債券余額為39.04億元。

碧桂園計(jì)劃將“16碧園05”展期三年，準(zhǔn)備分七期兌付。其中，首筆兌付6%（第1、2、3個(gè)月連續(xù)兌付2%），2024年9月兌付10%，2025年9月兌付15%，2026年3月兌付25%，最終在2026年9月兌付最后的44%。碧桂園方面準(zhǔn)備拿出部分項(xiàng)目股權(quán)收益權(quán)用以增信。

有投資者表示，目前僅收到“16碧園05”的展期議案，尚未獲得其他債券展期議案。部分投資者認(rèn)為，碧桂園其他債券也可能參照該債券的方案進(jìn)行展期。

展期3年較為理性和切合實(shí)際，先做好保交樓，首付已經(jīng)盡力

資深人士認(rèn)為，展期成為房企應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力的一種普遍選擇。如果房企將所有資金用于償債，過(guò)度壓縮經(jīng)營(yíng)規(guī)模，過(guò)度處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也不利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。

從碧桂園內(nèi)部人士了解到，目前公司監(jiān)管賬戶資金余額加上已售待收回樓款基本可以保障未來(lái)保交付任務(wù)的完成，但項(xiàng)目層面現(xiàn)金基本采用封閉管理，資金在扣除工程款等成本后需優(yōu)先償還項(xiàng)目層面金融負(fù)債。此外，未來(lái)2年出于保交樓需要，公司大部分資金處于項(xiàng)目監(jiān)管戶，賬面現(xiàn)金中可自由動(dòng)用的比例極低。

一位接近碧桂園的人士表示，碧桂園提出展期3年的方案，應(yīng)該是基于公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的大邏輯之下，同時(shí)也是比較理性和符合實(shí)際的。

按公司去年底合同負(fù)債余額6600多億簡(jiǎn)單估算，碧桂園年初時(shí)的未交付房源約為107萬(wàn)套，扣除今年上半年已交付的27.8萬(wàn)套，再加上今年的銷售部分，公司截至目前的未交付房源預(yù)計(jì)在80-90萬(wàn)套。據(jù)了解，今年下半年碧桂園的交房任務(wù)為40多萬(wàn)套，實(shí)現(xiàn)全年交付量與去年持平，剩余的四五十萬(wàn)套會(huì)在未來(lái)兩年左右完成，大部分應(yīng)在明年交付。

也就是說(shuō)今年下半年和明年將是碧桂園落實(shí)保交付的關(guān)鍵時(shí)期，在目前“魚(yú)和熊掌不可兼得”的現(xiàn)實(shí)背景下，首先做好保交付，不僅是政治任務(wù)，也是企業(yè)的義務(wù)，這是關(guān)系到千百萬(wàn)購(gòu)房家庭幸福的民生問(wèn)題。隨著項(xiàng)目的逐步交付，監(jiān)管資金逐步解凍釋放，資源錯(cuò)配的情況將在后期得到緩解。

只有隨著項(xiàng)目建設(shè)交付，監(jiān)管戶資金逐步釋放，方能有可動(dòng)用的剩余資金上流至集團(tuán)，以償還集團(tuán)層面的公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)。

據(jù)了解，自行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期以來(lái)，碧桂園竭盡全力堅(jiān)守保交付、保剛兌信用底線。但行業(yè)銷售持續(xù)下滑、再融資環(huán)境極其艱難，集團(tuán)層面的可動(dòng)用現(xiàn)金資源已非常稀缺，出于對(duì)公開(kāi)債券兌付的重視及對(duì)債券投資者利益的關(guān)注，目前的首付條件公司已經(jīng)盡力，并且利息將維持正常支付，最大限度體現(xiàn)誠(chéng)意。

最大限度避免后續(xù)二次展期帶來(lái)的傷害

碧桂園的展期方案是在通盤(pán)統(tǒng)籌、結(jié)合中性的市場(chǎng)預(yù)期、與其償債能力相符的情況下制定，從多方面展示出碧桂園非常有誠(chéng)意的態(tài)度和負(fù)責(zé)任的擔(dān)當(dāng)。

首先，碧桂園無(wú)差別對(duì)每個(gè)賬戶提前償付10萬(wàn)元，很多公司沒(méi)有考慮小額兌付。

其次，結(jié)合實(shí)際情況，最大限度避免后續(xù)二展帶來(lái)的傷害。目前，市場(chǎng)上還沒(méi)有一家房企能落實(shí)提出的1年至1.5年的展期方案，后續(xù)都陷入了二次展期甚至三次展期的局面。

最后，碧桂園對(duì)利息進(jìn)行正常支付，而近年房地產(chǎn)企業(yè)展期案例中，很多房企對(duì)利息都進(jìn)行了遞延，例如龍光、世茂、融創(chuàng)、富力等。

值得注意的是，房企債務(wù)重組無(wú)法一蹴而就，無(wú)論是展期還是債轉(zhuǎn)股，只能緩解燃眉之急，對(duì)于各種債權(quán)人來(lái)說(shuō)，都是無(wú)可奈何的妥協(xié)。出險(xiǎn)房企最終能否“復(fù)活”還要依靠銷售回款，仍應(yīng)以保交付為主要目標(biāo)，積極營(yíng)銷、促進(jìn)銷售及現(xiàn)金回籠，修復(fù)基本盤(pán)。只有企業(yè)恢復(fù)正常運(yùn)行，才是各方利益最大化的選擇。

摩根大通加倉(cāng)、大宗交易溢價(jià)，大佬力挺

伴隨著碧桂園頗有誠(chéng)意的債務(wù)重組方案，二級(jí)市場(chǎng)上碧桂園股票也是暖意融融，不僅有外資加倉(cāng)，還有大宗交易溢價(jià)。

根據(jù)香港聯(lián)交所最新權(quán)益披露資料顯示，8月14日，碧桂園獲JPMorgan Chase & Co．以每股均價(jià)0.8435港元增持好倉(cāng)約1.71億股，涉資約1.44億港元。增持后，JPMorgan Chase & Co．最新持好倉(cāng)數(shù)目為13.94億股，持好倉(cāng)比例由4.42%上升至5.04%。

8月17日下午，碧桂園1000萬(wàn)股股票通過(guò)大宗交易以每股0.775港元成交。當(dāng)日收盤(pán)，碧桂園報(bào)收0.77港元，即大宗交易價(jià)格高于收盤(pán)價(jià)，相當(dāng)于溢價(jià)0.6%。

8月18日，在恒生指數(shù)大跌2%的情況下，碧桂園盤(pán)中最高漲幅超5%，截止收盤(pán)跌1.3%，顯著強(qiáng)于大盤(pán)。

8月16日晚間，萬(wàn)科創(chuàng)始人王石在社交平臺(tái)談近期碧桂園事件，王石直言，“當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)面臨挑戰(zhàn)，尤其是大的房地產(chǎn)公司面臨著轉(zhuǎn)型，我和老楊相互敬重，相互佩服。”其相信，“楊國(guó)強(qiáng)先生會(huì)積極地應(yīng)對(duì)困難”。

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