記者唐韶葵 上海報道

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隨著各家上市房企對2023年中報數(shù)據(jù)的披露，幾家老牌港資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)地的競爭格局或?qū)⑦M入洗牌階段。

8月22日，瑞安房地產(chǎn)有限公司（00272.HK，簡稱“瑞安房地產(chǎn)”）發(fā)布上半年未經(jīng)審核的綜合業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，瑞安房地產(chǎn)2023年上半年營收64.31億元（人民幣，下同），同比增長46%；利潤總額9.13億元，同比增長17% ；凈利潤6.18 億元，同比增長37% 。

難能可貴的是，瑞安房地產(chǎn)上半年物業(yè)銷售額及租金收入均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。其中，物業(yè)銷售額46.62億，同比大增90%，租金及相關(guān)收入總額為15.15億元，同比增長3%。

近兩年，港資商業(yè)開發(fā)商在內(nèi)地實現(xiàn)租金收入增長并不容易。今年上半年，恒隆地產(chǎn)、太古地產(chǎn)、九龍倉、新鴻基、嘉里建設(shè)等幾位“老大哥”，在市場波動之下，紛紛遭遇不同程度的營收、凈利下挫。而作為港資商業(yè)開發(fā)商中的“小弟”，稍顯年輕的瑞安房地產(chǎn)卻交出了一份稱得上“穩(wěn)定”的成績單。

這源于上海蟠龍?zhí)斓刈≌娜胧袩徜N，以及蟠龍?zhí)斓?月正式開業(yè)運營、新天地（301277）時尚Ⅱ的重新開業(yè)。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析指出，今年以來，商辦、商業(yè)物業(yè)營收承壓。其中商業(yè)市場受到線上帶貨及網(wǎng)購的影響，線下零售萎縮明顯，商業(yè)熱點向生活體驗中心、網(wǎng)紅打卡點轉(zhuǎn)型。

宋紅衛(wèi)認為，瑞安近兩年的商業(yè)定位緊隨商業(yè)趨勢，在業(yè)績上有所體現(xiàn)。

商業(yè)世界競爭，此消彼長。在民企開發(fā)商發(fā)展前景遭遇挫折的時候，港資商業(yè)開發(fā)商這邊風(fēng)光雖然說不上獨好，但也暗流涌動。

宋紅衛(wèi)認為，影響商場收入的因素有兩個：居民收入預(yù)期下降，對消費有一定的擠出效應(yīng)；疫情影響之下，涌現(xiàn)一波關(guān)店潮，目前部分商家仍然未從疫情影響的“后遺癥”中走出來。

“租金殺”

在業(yè)績會上，瑞安房地產(chǎn)管理層將業(yè)績上升歸功于上海蟠龍?zhí)斓氐拈_售、開業(yè)與新天地時尚Ⅱ的重新開業(yè)。此外值得關(guān)注的是，今年上半年上海商辦物業(yè)供應(yīng)量過剩，瑞安房地產(chǎn)上海的辦公物業(yè)平均出租率卻高達92%。

瑞安房地產(chǎn)半年報業(yè)績增長較為均衡，是建立在上海項目的入市銷售及上海商業(yè)地產(chǎn)的入市。而今年瑞安房地產(chǎn)銷售項目多集中于二線城市，瑞安房地產(chǎn)執(zhí)行董事羅寶瑜也坦言，今年公司主動調(diào)低了銷售目標，定位130億元，主要是因為公司銷售項目多集中于武漢，二線城市的房價低于一線城市。管理層綜合市場因素，預(yù)計銷售額不會比去年高。

另一方面，經(jīng)歷過大風(fēng)大浪的港資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們，正在遭遇“租金殺”。從中報數(shù)據(jù)進行橫向?qū)Ρ龋浑y發(fā)現(xiàn)，營收增長率一項數(shù)據(jù)，多家出現(xiàn)了同比下跌。比如，新鴻基下降8.38%，香港置地下降5.87%。只有瑞安房地產(chǎn)增長42.89%。

以太古地產(chǎn)為例，該公司今年上半年收入72.97億港元，同比增長6%；凈利潤39.01億元，同比下降6%。這從太古地產(chǎn)的收入構(gòu)成不難找到原因：來自辦公樓租金收入為29.6億港元，按年下跌2.82%。

對此，有分析人士認為，港資開發(fā)商各有各的優(yōu)勢，也有經(jīng)歷下行周期的經(jīng)驗。面臨著土地紅利的消失、利潤空間收窄、土地儲備不足等發(fā)展瓶頸，目前來看，港資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們應(yīng)對方法唯有調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)與更新商業(yè)模式。

新天地過去兩年持續(xù)對區(qū)域內(nèi)的持有商業(yè)做更新升級，還將寫字樓打造成潮玩新地標，這些舉動多少有轉(zhuǎn)型新商業(yè)的意味。但相比其在新項目中試水城市微度假旅游目的地，上海新天地的更新升級對于維持租金收入作用幾何？據(jù)一些商業(yè)地產(chǎn)人士的觀察，大部分港資開發(fā)商旗下商業(yè)項目的創(chuàng)新舉步維艱，多數(shù)受困于資金騰挪與開拓新商業(yè)項目周期比較長。

比如，嘉里建設(shè)2022年上半年租金收入同比下跌6%，2022年全年租金收入同比下跌6.6%，租金收入下跌態(tài)勢延續(xù)，盡管該公司還沒有發(fā)布2023年上半年財報數(shù)據(jù)，但從該公司報告期內(nèi)沒有新商場開業(yè)，以撫平營收下跌這一點看，趨勢或難被逆轉(zhuǎn)。

盡管幾家港資開發(fā)商上半年整體收入均實現(xiàn)止跌，有的還實現(xiàn)了增長，但后續(xù)商業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型與項目儲備是他們同樣要面臨的問題。

一項與投資收益關(guān)聯(lián)度較高的數(shù)據(jù)顯示，太古地產(chǎn)在內(nèi)地持有的商業(yè)物業(yè)前景是被看好的：該公司在中國香港和美國的投資物業(yè)分別錄得物業(yè)估值虧損凈額20.28億港元及8100萬港元，而在中國內(nèi)地的投資物業(yè)則錄得物業(yè)估值收益凈額4.61億港元。

由此可見，中國內(nèi)地市場仍將是港資開發(fā)商們的主要戰(zhàn)場。從內(nèi)地奢侈品商場布局結(jié)構(gòu)來看，大玩家基本集中在港資和外資5大巨頭，以及內(nèi)地兩大巨頭。更有數(shù)據(jù)顯示，截至目前，前述幾家開發(fā)商已進駐24個城市、開業(yè)重奢侈商場達36家。

一線城市與熱點二線城市的重奢商業(yè)，在行情低迷周期內(nèi)表現(xiàn)出租金抗跌性的同時，也難以阻擋競爭趨于白熱化。處于快速爬坡的高端商場，多數(shù)商業(yè)營收下降明顯。

宋紅衛(wèi)指出，高端商場營收下降的主要原因在于運營模式相對傳統(tǒng)。

“拿地為王”

從項目儲備瓶頸、業(yè)績優(yōu)化的長遠考慮，港資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們不得不開啟新商業(yè)轉(zhuǎn)型與項目戰(zhàn)略儲備。拿地，仍然是其在內(nèi)地市場發(fā)展與維持租金收入增長的根基。

恒隆在內(nèi)地布局的第11座高奢商場落地杭州，從最新公布的規(guī)劃布局圖可見，這一項目將建成一個高端綜合商業(yè)項目，包括一座世界級購物商場，5幢甲級寫字樓和一座高級酒店。在對外發(fā)布的信息中，恒隆地產(chǎn)以“其龐大的建筑群將形成錯落有致的視覺梯度”來描述項目的外觀。

恒隆集團、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗也對外說過，這可能是全國最好的一個（恒隆廣場）。

如果說新商業(yè)轉(zhuǎn)型是長遠戰(zhàn)略，那么項目儲備則是港資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們短期內(nèi)迫切需要解決的問題。所謂的項目瓶頸期，便是面對一線城市商業(yè)競爭白熱化，如何獲取項目變成了對這幾家港資開發(fā)商的投資大考。

正如一名分析人士所言，港資開發(fā)商們一以貫之傳統(tǒng)商業(yè)運營模式，缺乏創(chuàng)新是他們最大的問題，在新商業(yè)模式的沖擊下，盡管面對租金收入的下行略顯無力，也一直在投入新商業(yè)的轉(zhuǎn)型，收效甚微，但所幸它們的家底夠豐厚，還可以慢慢熬，進而穿越周期。

事實好像并非如此。這從瑞安房地產(chǎn)、太古地產(chǎn)近期的拿地動作可以“管中窺豹”。

就在蟠龍?zhí)斓厣虡I(yè)開業(yè)不久后，瑞安房地產(chǎn)在4月20日公告收購位于上海市閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)召稼樓項目的相關(guān)進展，瑞安房地產(chǎn)旗下全資分公司上海瑞樓與上海浦呈成立合營公司開發(fā)召稼樓項目，兩家公司分別擁有90%及10%的股份。

瑞安新天地有限公司行政總裁張斌曾透露，召稼樓項目將延續(xù)蟠龍?zhí)斓氐纳虡I(yè)模式，打造城市微度假旅游目的地。蟠龍?zhí)斓乜梢哉f是瑞安新天地打造的第一個城市微度假旅游目的地項目，從其對公司的租金收入貢獻來看，是成功的案例。今年五一小長假，上海全市主要景區(qū)共接待638萬人次，蟠龍?zhí)斓刎暙I了六分之一。

在商業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型上，瑞安商管正在走一條適合自己發(fā)展的新路徑。此時，其他幾家港資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，尚在摸索之中。

以太古地產(chǎn)為例，它的擴張依舊是依托于自身優(yōu)勢與歷史傳承。8月23日，太古地產(chǎn)將成都項目正式更名為“成都太古里”。太古地產(chǎn)于2022年12月宣布計劃收購該項目余下的50%權(quán)益，并已于2023年2月底完成全部相關(guān)交易。太古地產(chǎn)現(xiàn)持有成都太古里100%的權(quán)益，該綜合發(fā)展項目也包括屢獲嘉獎的博舍酒店。

前不久，上海市場傳出太古地產(chǎn)擬落地上海第三個商業(yè)項目，代價是百億參與上海前灘開發(fā)。這并非空穴來風(fēng)。日前陸家嘴集團及其附屬公司在上海聯(lián)交所正式掛牌了其持有的上海耀龍投資有限公司與上海東袤置業(yè)有限公司40%股權(quán)，兩家公司分別持有兩大巨型開發(fā)項目——前灘21號地塊與洋涇地塊，預(yù)計在8月底9月初完成轉(zhuǎn)讓。

據(jù)了解，目前太古地產(chǎn)已經(jīng)與陸家嘴集團簽約前灘21號地塊的合作意向書，接手洋涇項目也算得上是順理成章。

太古地產(chǎn)敢于大手筆拿地，得益于過往的資本積累。港資開發(fā)商們的投資開發(fā)可以不受周期影響。

8月23日，嘉里建設(shè)正式啟動上海金陵路項目。這是該公司自2022年1月-2023年6月，分批次所完成的項目儲備。嘉里建設(shè)在金陵路項目上的總拿地金額高達221億元，總開發(fā)體量65.5萬平方米。

盡管難免遭遇“租金殺”，但前期項目運營的市場正向影響能夠給各方帶來信心。從這一項目是通過招投標而非公開競拍獲取，可見港資開發(fā)商們在投資話語權(quán)上的優(yōu)勢。

商業(yè)故事多姿多彩，源自于市場的千變?nèi)f化，當(dāng)局者戰(zhàn)略決策也不盡相同?！叭嗣娌恢翁幦?，桃花依舊笑春風(fēng)”，跨越周期，誰能叱咤風(fēng)云，誰又將黯然離場？

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