記者李凱旋李貝貝北京報道

自7.24政治局會議重新定調(diào)樓市之后，時隔1個月，房地產(chǎn)終于迎來重磅利好。8月25日午后，新華社發(fā)布的文章顯示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門聯(lián)合印發(fā)相關(guān)文件，推動落實購買首套房貸“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

目前，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”被納入政策工具箱，供城市自主選用。業(yè)內(nèi)人士對《》記者表示，是否落實該政策，除了考慮當(dāng)?shù)貙嶋H的房地產(chǎn)運行情況之外，還需要看政策決定權(quán)究竟在誰手中。

(資料圖片)

記者了解到，該政策是否執(zhí)行，需要當(dāng)?shù)卣c當(dāng)?shù)厝嗣胥y行和金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行磋商，后兩者具備決定權(quán)限。業(yè)內(nèi)人士對記者表示，考慮到房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，以及銀行房貸額度充足，各地跟進(jìn)的意愿較大。

各地自主選擇是否“認(rèn)房不用認(rèn)貸”

8月25日，新華社發(fā)布的文章顯示，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局在近日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(簡稱“《通知》”)。

具體來看，《通知》明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

“此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。值得關(guān)注的是，首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”作為政策工具被納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，這意味著，后續(xù)各地是否會執(zhí)行相關(guān)政策還需要各地自主落實決定。

除上述內(nèi)容之外，8月25日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部還發(fā)布了《關(guān)于延續(xù)實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》。該份文件顯示，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

對樓市影響幾何？

從政治局會議重新定調(diào)樓市、到限制性政策迎來真正的松動，時間周期正好是一個月。

7月24日，政治局會議表示，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月28日深夜，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文表示，穩(wěn)固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，落實好降低首套房首付比例和貸款利率、個人貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。以“認(rèn)房不用認(rèn)貸”這一政策工具為例，在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部定調(diào)之后，具體到執(zhí)行層面，則是與中國人民銀行關(guān)系最為密切。而此次推動落實“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，除了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部出面之外，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局兩大部門也同步加入，意義可謂是非同小可。

“此次政策調(diào)整與過去不同的是，不是自上而下發(fā)文、一竿子到底執(zhí)行，而是將政策作為工具供城市自主選用。也就是說，在’一城一策’和城市主體責(zé)任的情況下，考慮到城市的差異性，不適宜國家自上而下統(tǒng)一部署，而是將政策的權(quán)限給到城市?！睆V東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《》記者說。

李宇嘉表示，對于各城市來說，政府要執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，需要與當(dāng)?shù)厝嗣胥y行進(jìn)行磋商，該政策的權(quán)限不在地方政府，而是在金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)?！斑M(jìn)一步講，人民銀行執(zhí)行該政策時，也會考慮到因城施策、一城一策的情況，當(dāng)?shù)厝嗣胥y行會在評估當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場運行和風(fēng)險的情況下來執(zhí)行該政策?！崩钣罴谓忉屨f。

在李宇嘉看來，此次政策力度超出預(yù)期。一方面，在每一個城市只要無房，即便有在償貸款或者貸款記錄，都可以以首套房身份買房；另一方面，政策將“以家庭為單位”來認(rèn)定首套房產(chǎn)調(diào)整到“以家庭成員為單位”，這意味著可以市場會出現(xiàn)更多需求，政策既有利于商品房需求端穩(wěn)定，也有利于居民端杠桿率穩(wěn)定，最終有利于資產(chǎn)價格和金融秩序穩(wěn)定。

各地跟進(jìn)概率有多大？

作為此前調(diào)控樓市過熱的主要工具，“認(rèn)房又認(rèn)貸”抬高了購房門檻，將不少購房者擋至門外?！啊J(rèn)房又認(rèn)貸’最為嚴(yán)格，只要在全國有過貸款記錄，再次申請貸款需要按照二套房來發(fā)放，二套房的房貸利率高企，不利于購房者改善住房。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙對《》記者說。

王小嬙表示，一線城市二套房的貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。根據(jù)貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年8月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，兩者之間相差較大。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的不完全調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至目前，有包括一線城市、廈門、成都、合肥等在內(nèi)約20個城市實行嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。那么，各城市后續(xù)跟進(jìn)落實“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的概率有多大？

8月25日下午，北京一剛開盤的新房項目置業(yè)顧問對《》記者說：“市場一直在期盼‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’落地，但我們預(yù)測，北京跟進(jìn)應(yīng)該還需要一段時間?！蓖跣砸舱J(rèn)為，由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，后續(xù)一線城市跟進(jìn)的概率較大。

李宇嘉則從各地人民銀行的角度向記者分析了后續(xù)城市間落實該政策的概率，其直言：“銀行目前房貸額度充足，房貸依舊是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。自2022年四季度以來，房貸余額連續(xù)下行，對于銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成一定沖擊，預(yù)計各地銀行大概率愿意推進(jìn)此類政策，進(jìn)而穩(wěn)定房貸和資產(chǎn)價格?！?/p>

受到三部門推動落實“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的影響，8月25日，地產(chǎn)股午后上演快速拉升一幕。A股房地產(chǎn)開發(fā)板塊報收13029.51點，漲幅為0.94%，珠江股份（600684）、中迪投資（000609）、京投發(fā)展（600683）漲停。

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