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為什么不能借消費貸還房貸

時間 : 2023-08-25 21:00:12來源 : 證券時報e公司

今年以來,隨著房地產(chǎn)市場遇冷,一些仍在還貸的購房者,開始選擇提前還貸。根據(jù)建設(shè)銀行披露的半年報,該行在上半年的個人住房貸款為6.41萬億元,較上年末減少1.13%,原因主要就是“個人住房貸款提前還款量增加,抵銷了投放量增加的影響”。


【資料圖】

提前歸還房貸,本身是非常正常的個人投資行為。借款者和銀行你情我愿,不違反合同即可。

但是,由于房貸畢竟是很大一筆資金,一時半會兒也不好湊齊(要是能輕松湊齊當(dāng)年也不用借房貸了),所以有些投資者在歸還房貸時,就打起了消費貸的主意。既然都是銀行貸款,房貸的利率高(一般在5%左右),消費貸的利率低(一般在3%~4%之間),為什么不能借消費貸來還房貸呢?

在一些貸款者看來,消費貸和房貸都是銀行提供的貸款,一個利率低、一個利率高,自然是不合理的。其實,這種想法來自于對固定收益投資領(lǐng)域的不了解。這里,就讓我們來討論這個話題:消費貸和房貸有哪些本質(zhì)區(qū)別?為什么消費貸和房貸不一樣?

貸款期限不同

首先,從借款者的角度出發(fā),消費貸和房貸的最大區(qū)別之一,在于兩者的貸款期限不同。一般來說,消費貸的貸款期限,在1到3年不等,而房貸的期限則可以長至20年。

在固定收益投資規(guī)則中,絕大多數(shù)情況下,投資或者貸款周期越長,利率就會越高。畢竟,對于越長周期的固定收益投資來說,面對的宏觀經(jīng)濟風(fēng)險、通貨膨脹利率的不確定性就會越多,對資金流動性的占用也會越高。

以2023年8月24日的中債國債收益率為例,1年期國債的到期收益率(YTM)為1.8772%,20年期國債則為2.7602%,比1年期國債高出將近1個百分點。國債如此,貸款也是一樣:越長周期的貸款,利率越高。

更重要的是,作為自主印鈔的主權(quán)國家,中國的國債是沒有風(fēng)險的。但是,個人貸款卻有比較高的風(fēng)險,一旦在貸款周期中自然人死亡或者破產(chǎn),那么對于銀行來說,就會面臨貸款收不回來的風(fēng)險。因此,對于有風(fēng)險的貸款來說,貸款期限越長,銀行就會收取越高的利率。消費貸和房貸之間的利息差額,由此產(chǎn)生。

抵押狀況不同

另一方面,從銀行的角度來說,房貸和消費貸的一個大區(qū)別,來自二者的抵押狀況不同。

對于固定收益投資(包括購買債券、發(fā)放貸款等),最大的要素,是本金安全是否能夠得到保障。這個要素直接影響到所有固定收益投資的條款,包括期限、利率、借款規(guī)模等。

以債券投資為例,在中國市場,最安全的債券是國債,其次是大型企業(yè)集團的債券,然后是一些中小企業(yè)債券,以及資產(chǎn)抵押類固定收益產(chǎn)品,最后是中小型融資主體的純信用、無抵押產(chǎn)品。

在固定收益投資中,對于安全性越高的產(chǎn)品,一般可以給與越長的期限、越低的利率,反之則通過控制期限來降低潛在風(fēng)險,通過提高利率來補償本金的潛在損失。

比如,作為安全等級的最上限,國債就有很多20年、30年期的品種,在2023年財政部還發(fā)行過期限長達50年的國債。但是,對于一般中小型企業(yè),3~5年期的債券大多就已經(jīng)是發(fā)行上限,很多還需要資產(chǎn)進行抵押擔(dān)保。

對于房貸和消費貸來說,事情也是一樣。房貸屬于有房屋進行抵押的借款,嚴(yán)格說,借貸買房的人并沒有“得到完全屬于自己的房子”,而是和銀行共同擁有了一套房子。

一般來說,在中國市場,房貸的首付款占總房款的比例,最少在30%以上,多的會到40%~50%。一旦貸款人無力償還貸款,銀行可以通過拍賣房子的方法,最大限度收回貸款本金。只要貸款期間房屋價格下跌不超過貸款人的首付,銀行的本金大概率就是安全的。

而消費貸則不同于房貸,屬于典型的信用貸款。也就是說,借款人通過自身信用擔(dān)保還款,一旦借款人因為各種原因?qū)е聼o法歸還貸款,銀行就得認栽。

因此,房貸和消費貸一個是抵押貸款,一個是信用貸款,兩者的各類屬性自然就大不一樣。比如房貸的期限往往比消費貸長得多,規(guī)模也要大得多。認為“既然房貸和消費貸都是貸款,所以就可以互相替換”的想法,真是大錯特錯。

授信額度不同

房貸和消費貸的第三個區(qū)別,在于授信額度不同。由于消費貸屬于信用貸款,因此銀行很少會對一位借款者放出大額貸款。就目前的情況來看,一般銀行給出的最大貸款上限是30萬元,而且多數(shù)審批的額度會低于此數(shù),多半在幾萬元到十幾萬元不等。

但是,對于房貸,由于有房屋進行抵押,銀行對單一借款者的貸款額度往往大得多:在一線城市可以高達數(shù)百萬元、甚至上千萬元,在二三線城市也常常高達上百萬元。

對于銀行來說,發(fā)放貸款自然不是做慈善,必須要考慮風(fēng)險。對于單一借款主體來說,由于其還款能力是恒定的,那么越大金額的借款,風(fēng)險自然就越高。越小金額的借款,違約風(fēng)險就越低。因此,房貸和消費貸之間的這種規(guī)模差異也就合情合理了,畢竟這是兩種完全不同的貸款。

用消費貸歸還房貸的風(fēng)險

通過以上的討論,我們就會明白,消費貸和房貸完全是兩種貸款。消費貸的額度更少、期限更短、利率因此更低,房貸額度更高、期限更長、同時利率也更高。

如果貸款者左手借消費貸,右手還房貸,這樣做有兩種風(fēng)險。

首先是法律方面的風(fēng)險。作為兩種不同的貸款,消費貸被禁止用于股票投資、歸還房貸等用途。由于有這樣的風(fēng)險存在,一旦銀行發(fā)現(xiàn)消費貸被挪做他用,就有權(quán)終止貸款,要求借款者立即還錢。這時候,房貸已經(jīng)用消費貸還掉,消費貸卻又需要提前還貸,財務(wù)上的壓力之大可想而知。

另一方面的風(fēng)險,則來自期限錯配。在金融行業(yè),期限錯配是導(dǎo)致很多問題的根源。一些歷史上著名的金融風(fēng)險案例,比如不凋花基金的倒臺、硅谷銀行的倒閉,都是由于期限錯配所致。

一般來說,期限錯配指的是“借短投長”,就是借入短期資金,投資長期項目,或者歸還長期貸款。比如,在股票投資中使用短期融資,就是最常見的“借短投長”類的期限錯配。

股票投資的周期往往很長,動輒以5年起步,而如果借貸資金無法承受市場波動,要求投資者只要市場跌破一定比例就要還錢,從而導(dǎo)致“借短投長”風(fēng)險發(fā)生。

對于借消費貸還房貸來說,事情也是一樣。房貸的周期往往高達十幾二十年,而消費貸的周期大多只有一兩年,這也就意味著在整個還款周期中,借款人需要借大約10次消費貸。其中,一旦碰上因為前述法律問題導(dǎo)致的銀行抽貸,或者個人信用下降導(dǎo)致的消費貸額度降低,或者銀行自身流動性收緊導(dǎo)致的消費貸額度降低,借消費貸還房貸這樣典型的“借短還長”,就會出現(xiàn)大麻煩。

以上,就是消費貸和房貸的本質(zhì)區(qū)別,以及利用消費貸歸還房貸可能帶來的巨大風(fēng)險。對于貸款者來說,千萬不可以只看到二者都是銀行借出的貸款,就把這兩種貸款混為一談,甚至做出借消費貸還房貸這樣的危險行動。

(作者系九圜青泉科技首席投資官)

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