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李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

同時(shí)，財(cái)政部、稅務(wù)總局和住建部聯(lián)合發(fā)布公告，對(duì)“賣(mài)一買(mǎi)一”的換購(gòu)型買(mǎi)房，實(shí)施退還個(gè)稅的優(yōu)惠。這兩項(xiàng)政策的目的，是通過(guò)降低交易成本和購(gòu)房門(mén)檻，滿(mǎn)足剛需和改善型需求，促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

首套房啟用“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，能釋放兩類(lèi)被抑制的購(gòu)房群體：一類(lèi)是“先賣(mài)后買(mǎi)”或有過(guò)按揭買(mǎi)房記錄但現(xiàn)今已還清貸款的人群，他們?cè)诒镜刭I(mǎi)房要付出更高的貸款首付比例，比如北京首付比例高達(dá)60%或80%(非普通住房)、上海則高達(dá)50%或70%(非普通住房)。此次政策落地后，這類(lèi)合理購(gòu)房的貸款首付比例將降至35%或40%。

對(duì)于各大城市來(lái)說(shuō)，一方面改善型住房購(gòu)房旺盛，新房供銷(xiāo)中60%以上的為改善型消費(fèi)；另一方面，由于年輕人、新市民、外來(lái)人口集中，剛需購(gòu)房的潛力也很大。落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，既能通過(guò)降低按揭門(mén)檻滿(mǎn)足改善型購(gòu)房需求，還能將改善型需求人群手中的中小戶(hù)型、中低價(jià)位、區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出的(一般在中心城區(qū))的房源釋放出來(lái)，滿(mǎn)足剛需購(gòu)房。

而且，“賣(mài)一買(mǎi)一”的換購(gòu)型買(mǎi)房實(shí)施個(gè)稅減免，還能降低換房的成本，間接給剛需買(mǎi)房讓利。另一類(lèi)就是，新的政策還能釋放因人口流動(dòng)而產(chǎn)生的購(gòu)房需求。近些年，我國(guó)加大都市圈互聯(lián)互通、產(chǎn)業(yè)協(xié)作、公共服務(wù)的一體化進(jìn)程，都市圈內(nèi)因工作需要而產(chǎn)生了人口流動(dòng)。比如，在大灣區(qū)從深圳調(diào)到廣州南沙工作，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”就可以降低在南沙購(gòu)房的門(mén)檻。

還有，部分人群前期購(gòu)買(mǎi)了非成套的房產(chǎn)(主要是上世紀(jì)建設(shè)的福利房或產(chǎn)權(quán)式宿舍)，現(xiàn)在要改善需求，但面臨高額首付。現(xiàn)在，這類(lèi)型住房不再納入首套房認(rèn)定，有利于釋放住房消費(fèi)升級(jí)的需求。另外，目前市場(chǎng)交易下行幅度大，與交易情緒疲弱有關(guān)，重要原因就是價(jià)格下跌，背后的問(wèn)題在于房屋流通性下降，居民按揭買(mǎi)房的動(dòng)力減弱。降低住房交易門(mén)檻和成本，適度恢復(fù)按揭申請(qǐng)，能促進(jìn)剛需和改善的循環(huán)，新房和二手住房的循環(huán)。

交易環(huán)節(jié)循環(huán)、按揭申請(qǐng)恢復(fù)，房屋流通性恢復(fù)，價(jià)格持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)就能得到緩解，居民交易情緒也將得到修復(fù)，市場(chǎng)預(yù)期也將穩(wěn)定下來(lái)，從而打破“預(yù)期疲弱-交易慘淡-價(jià)格下跌”的負(fù)反饋循環(huán)。顯然，解決當(dāng)下房地產(chǎn)的問(wèn)題，穩(wěn)預(yù)期是關(guān)鍵。這不僅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)的平穩(wěn)至關(guān)重要，對(duì)作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)格的平穩(wěn)以及金融風(fēng)險(xiǎn)的防范也有積極意義。

值得注意的是，此次政策調(diào)整和過(guò)去不同的是，不再采取一刀切的模式，而是將此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。在“一城一策”和城市主體責(zé)任的框架下，考慮到城市房地產(chǎn)供求關(guān)系的差異性，不適宜自上而下統(tǒng)一部署，而是將政策權(quán)限給到城市，是否執(zhí)行、什么時(shí)候執(zhí)行，由城市自己視情況決定。

進(jìn)一步講，當(dāng)?shù)厝嗣胥y行在執(zhí)行該政策時(shí)，也會(huì)基于“一城一策”，評(píng)估當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和風(fēng)險(xiǎn)的情況下來(lái)選擇性執(zhí)行?？偟膩?lái)說(shuō)，按揭貸款依舊是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在目前按揭額度充足、利率水平較低的情況下，加上去年底以來(lái)按揭余額持續(xù)減少，銀行有動(dòng)力在熱點(diǎn)城市落實(shí)該政策，擴(kuò)大貸款規(guī)模。同時(shí)，一二線熱點(diǎn)城市剛需和換房需求集中且較為活躍、潛力比較大，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)較小。預(yù)計(jì)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”將率先在一二線熱點(diǎn)城市落地，并通過(guò)穩(wěn)定一二線城市，來(lái)帶動(dòng)幾個(gè)重要都市圈房地產(chǎn)的穩(wěn)定，這是全國(guó)地產(chǎn)的基本盤(pán)。

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