記者方麗曹雯璟

2022年8月31日，首批保障性租賃住房(簡(jiǎn)稱(chēng)保租房)REITs試點(diǎn)項(xiàng)目正式上市，一年過(guò)去，3只產(chǎn)品解禁在即。

根據(jù)公告，3個(gè)保租房REITs標(biāo)的的流通市值約占REITs市場(chǎng)流通市值的4%，整體占比較小，此次解禁的影響有限。

(資料圖)

首批保租房REITs即將解禁

去年8月發(fā)售的華夏北京保障房REIT、紅土深圳安居REIT、中金廈門(mén)安居REIT等3只保租房REITs運(yùn)作將滿(mǎn)1年，迎來(lái)解禁期。

根據(jù)公告，3只基金的部分戰(zhàn)略配售份額將于8月31日解除限售。

根據(jù)私募基金先鋒瑞馳的統(tǒng)計(jì)，截至2023年8月25日，3個(gè)保租房REITs標(biāo)的的流通市值約占REITs市場(chǎng)整體流通市值的4%，規(guī)模體量占比較小。

“雖然面臨解禁壓力，但從資產(chǎn)屬性看，保障類(lèi)資產(chǎn)是目前REITs市場(chǎng)中受宏觀周期性因素影響最小、分派率最為穩(wěn)定的資產(chǎn)，平均年化預(yù)期分派率在4.26%，高出10年期國(guó)債收益率170多個(gè)基點(diǎn)。而且，在7月6日以來(lái)的反彈行情中，該類(lèi)資產(chǎn)估值修復(fù)較為突出?！鄙鲜鏊侥蓟鹑耸空J(rèn)為，在REITs市場(chǎng)周期性壓力仍在的情況下，此類(lèi)資產(chǎn)仍會(huì)受到機(jī)構(gòu)長(zhǎng)線(xiàn)資金的青睞，屆時(shí)大概率不會(huì)賣(mài)出。

國(guó)泰君安資管也表示，保租房項(xiàng)目租金較周邊市場(chǎng)化租金具有較強(qiáng)吸引力，為出租率提供良好支撐，帶給戰(zhàn)略投資者較強(qiáng)的信心，減持需求總體較為有限。

2022年6月21日，首批9家公募REITs迎來(lái)解禁，共計(jì)111.45億元，對(duì)市場(chǎng)影響有限。

年內(nèi)整體下跌7.11%

7月份以來(lái)表現(xiàn)回暖

REITs產(chǎn)品自面市以來(lái)備受市場(chǎng)追捧，今年以來(lái)遭遇不小挫折，突發(fā)事件頻出，2月中旬以來(lái)二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)下跌，交投活躍度顯著下降。不過(guò)，在利好政策刺激下，7月份以來(lái)REITs產(chǎn)品逐漸回暖。

統(tǒng)計(jì)顯示，2月中旬開(kāi)始，REITs產(chǎn)品持續(xù)下跌，7月初，27只REITs二級(jí)市場(chǎng)整體跌幅超過(guò)13%。隨后，市場(chǎng)回暖，REITs產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)跌幅收窄至7.11%，4只REITs產(chǎn)品業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)正。

“2023年上半年基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs二級(jí)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪較大的波動(dòng)。打新的投資者在產(chǎn)品上市后的集中拋售和短期資金的爆炒與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為收益預(yù)期相對(duì)穩(wěn)定的產(chǎn)品定位并不相符。但這也是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs從價(jià)格回歸價(jià)值的過(guò)程?！眹?guó)泰君安資管相關(guān)人士表示。

上述人士表示，在證監(jiān)會(huì)、交易所的組織指導(dǎo)以及市場(chǎng)參與機(jī)構(gòu)的共同努力下，近期公募REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)逐步企穩(wěn)。

博時(shí)招商蛇口（001979）產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示，公募REITs市場(chǎng)還處于發(fā)展初期，相關(guān)制度安排還有待市場(chǎng)進(jìn)一步檢驗(yàn)。今年以來(lái)，受到外部環(huán)境等因素影響，出現(xiàn)局部交易熱度較高、底層資產(chǎn)受超預(yù)期因素影響導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)等情況。未來(lái)，隨著公募REITs市場(chǎng)不斷發(fā)展壯大、配套制度不斷完善、多空平衡機(jī)制持續(xù)展開(kāi)以及ETF、相關(guān)衍生品的發(fā)展，上述影響市場(chǎng)發(fā)展的短期因素將得到改善。

先鋒瑞馳人士認(rèn)為，REITs的投資價(jià)值是由資產(chǎn)的長(zhǎng)期收益屬性決定的。目前已上市的REITs資產(chǎn)受到周期性擾動(dòng)的影響，但資產(chǎn)品質(zhì)仍屬于優(yōu)質(zhì)、長(zhǎng)期收益穩(wěn)定的類(lèi)型，在其估值消化了周期的負(fù)向影響后，其收益的長(zhǎng)期穩(wěn)定性特征將會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)。

劉玄表示，公募REITs產(chǎn)品所持基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目分派率良好，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格存在一定支撐。但投資者仍需理性看待公募REITs與股票等其它公募品種的差異，根據(jù)未來(lái)分紅預(yù)期，合理評(píng)估REITs產(chǎn)品的投資價(jià)值。

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