8月25日，市場(chǎng)期待已

久的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策正式發(fā)文，同一天，多項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策明確。相較于以往，明確推進(jìn)首套住房不認(rèn)

貸、延長(zhǎng)1年內(nèi)換房退稅優(yōu)惠，為

【資料圖】

各地政策執(zhí)行指明了方向。

8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買(mǎi)首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，市場(chǎng)熱烈呼吁的一線(xiàn)城市放松改善型住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有可能迎來(lái)實(shí)質(zhì)落地。

與此同時(shí)，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部同一天還發(fā)布了《關(guān)于延續(xù)實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，將此前推出的“換房退稅”優(yōu)惠政策延續(xù)至2025年年底。

何為“認(rèn)房不認(rèn)貸”

“認(rèn)房又認(rèn)貸”，是指購(gòu)房有過(guò)貸款記錄，再次購(gòu)房時(shí)即使名下無(wú)房或貸款已還清，也會(huì)被認(rèn)定為二套房，而二套房首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費(fèi)均要高于首套房，拉高了換房群體的首付門(mén)檻。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全整理，目前北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線(xiàn)城市及廈門(mén)、成都、合肥等約20個(gè)熱點(diǎn)城市還在實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。

業(yè)內(nèi)分析人士表示，實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，可有效降低二套房的支出成本，喚醒更多住房改善性需求、置換需求，繼而推動(dòng)市場(chǎng)活躍度。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一線(xiàn)城市若執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，將通過(guò)降低首付款和降低月供款等渠道產(chǎn)生顯著的減負(fù)效應(yīng)。他以一線(xiàn)城市首付比例平均值、房貸利率平均值為例進(jìn)行說(shuō)明，調(diào)整后，購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)二套房可適用首套房首付比例，即從73%降至33%，按600萬(wàn)元總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從435萬(wàn)元降至195萬(wàn)元，首付成本降低了240萬(wàn)元；與此同時(shí)，購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)二套房可適用首套房利率，即從5.03%降至4.50%，按一線(xiàn)城市二套房平均貸款本金405萬(wàn)元計(jì)算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計(jì)減少47萬(wàn)元。

從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，已執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市，改善性需求的活躍指數(shù)要明顯優(yōu)于“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市。

比如，河南鄭州于2022年3月1日公布“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，當(dāng)月鄭州二手房成交環(huán)比增長(zhǎng)106%，其中改善性住房成交增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)最大；從鄭州各區(qū)來(lái)看，改善屬性較強(qiáng)的金水區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、經(jīng)開(kāi)及鄭東新區(qū)二手房合計(jì)成交量環(huán)比增長(zhǎng)159%，在鄭州全市的占比為44%，較2月提高9個(gè)百分點(diǎn)；從房源來(lái)看，120平方米以上、總價(jià)150萬(wàn)以上的改善房源成交增速分別為115%、147%，成交占比分別提高1.1個(gè)、4.4個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò)其他戶(hù)型房源。

有何積極影響

鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉表示，該政策影響最大的群體應(yīng)該是一線(xiàn)城市、強(qiáng)二線(xiàn)城市的住房改善人群?！耙?yàn)檫@些城市改善需求相對(duì)旺盛，但因?yàn)椤J(rèn)房又認(rèn)貸’，需要承擔(dān)的首付及貸款成本高，短期內(nèi)無(wú)法改善居住條件?！彼f(shuō)，“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，有助于一線(xiàn)城市及強(qiáng)二線(xiàn)城市的改善住房需求進(jìn)一步釋放。與此同時(shí)，上述城市的改善需求更多是置換型需求，也就是需要賣(mài)一套再買(mǎi)一套，此舉也會(huì)帶動(dòng)剛需群體入市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則呼吁，涉及房地產(chǎn)的信貸優(yōu)化政策，應(yīng)該加快出臺(tái)，否則市場(chǎng)期待落空后，很可能再次明顯下調(diào)。一線(xiàn)及強(qiáng)二線(xiàn)城市應(yīng)該針對(duì)第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行寬松調(diào)整，特別是應(yīng)該積極推動(dòng)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

值得注意的是，住建部的表述中“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用，并非強(qiáng)制。

相對(duì)樂(lè)觀(guān)的地產(chǎn)分析師認(rèn)為，鑒于目前市場(chǎng)對(duì)于一線(xiàn)城市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的呼聲較高，預(yù)計(jì)一線(xiàn)城市或在8月底至9月初陸續(xù)出臺(tái)新的房貸政策，跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

據(jù)廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，對(duì)于城市來(lái)說(shuō)，城市地方政府要執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，需要與人民銀行、金融監(jiān)管總局當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)磋商，在評(píng)估當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行和風(fēng)險(xiǎn)的情況下來(lái)執(zhí)行該政策。而銀行目前房貸額度充足，去年四季度以來(lái)，房貸余額連續(xù)下行，對(duì)于銀行資產(chǎn)質(zhì)量造成一定沖擊，預(yù)計(jì)各地銀行大概率愿意推進(jìn)此類(lèi)政策，進(jìn)而穩(wěn)定房貸和資產(chǎn)價(jià)格。

張大偉預(yù)計(jì)，一線(xiàn)城市或許不會(huì)全面實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，有可能會(huì)率先在偏遠(yuǎn)區(qū)域試點(diǎn)執(zhí)行。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非簡(jiǎn)單的資金問(wèn)題，收入穩(wěn)定疊加人口結(jié)構(gòu)的變化，這些問(wèn)題將長(zhǎng)遠(yuǎn)影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。 孔海麗

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