記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報(bào)道

【資料圖】

一日內(nèi)，兩大一線城市相繼官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

8月30日，廣州官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”，是繼8月25日三部門推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施后，第一個(gè)落實(shí)該政策的一線城市。同日晚，深圳市住房和建設(shè)局、中國(guó)人民銀行深圳市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局發(fā)布關(guān)于優(yōu)化深圳市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，深圳“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策自2023年8月31日起施行。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志在接受《》記者采訪時(shí)指出，認(rèn)房不認(rèn)貸政策落地，是廣州過去三年來第一個(gè)支持樓市的政策。力度中等，不算特別大，也不算小，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)影響不會(huì)特別大。因?yàn)橛绊懙闹皇遣糠仲?gòu)買力，并不會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)產(chǎn)生刺激。廣州樓市復(fù)蘇，可能后續(xù)仍需要其他政策支持。

樂有家營(yíng)銷總裁孟凡振指出，“認(rèn)房不認(rèn)貸”比較貼合實(shí)際的市場(chǎng)需求，切中了目前剛需及改善的痛點(diǎn)，可以滿足更多合理的改善居住需求。在當(dāng)前供需關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，該優(yōu)化政策可以進(jìn)一步起到穩(wěn)定預(yù)期的積極作用，但并不會(huì)帶來房?jī)r(jià)明顯的反彈。

釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度

8月30日中午，廣州市住建局官網(wǎng)發(fā)文對(duì)上述《通知》進(jìn)行進(jìn)一步的解讀，指出《通知》中的居民家庭住房套數(shù)是以廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供的《廣州市自然人不動(dòng)產(chǎn)信息查詢結(jié)果》顯示居民家庭（含所有家庭成員）已擁有住房套數(shù)核算。

8月30日晚，深圳市住房和建設(shè)局、中國(guó)人民銀行深圳市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局發(fā)布關(guān)于優(yōu)化深圳市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，具體為，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。據(jù)了解，深圳“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策自2023年8月31日起施行。

在政策優(yōu)化相關(guān)的個(gè)人住房信貸政策方面，廣州市住建局表示，居民家庭名下在廣州市無住房的，購(gòu)買普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于購(gòu)買首套住房的最低比例執(zhí)行，不再區(qū)分是否有住房貸款（含商業(yè)性住房貸款和公積金住房貸款）記錄以及住房貸款是否還清，住房貸款利率享受購(gòu)買首套住房的利率。

需要注意的是，廣州市“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策執(zhí)行時(shí)點(diǎn)以《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國(guó)人民銀行 金融監(jiān)管總局關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建房〔2023〕52號(hào)）印發(fā)時(shí)間2023年8月18日為界。2023年8月18日0：00前簽訂個(gè)人住房貸款合同的，按原政策執(zhí)行；2023年8月18日0：00后簽訂個(gè)人住房貸款合同的，按新政策執(zhí)行。

就在廣州8月30日早上官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”后不久，《》記者的朋友圈被房產(chǎn)中介“好消息呀，好消息終于盼來了”“廣州新政落地”“廣州重大利好”等消息刷屏了。廣州房產(chǎn)中介張業(yè)（化名）向記者表示，“之前看全國(guó)貸款記錄，現(xiàn)在只看廣州。我有個(gè)客戶等了三年，終于等到了?！?/p>

中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠指出，本次廣州首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的落地執(zhí)行，將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和房貸利率，對(duì)于原來無房有貸款或有貸款記錄的家庭，過去首付比例在40%—70%，現(xiàn)在再次購(gòu)買住房首付將降至30%，房貸利率將由4.8%降至4.2%，有助于降低居民購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

8月30日，諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙向記者表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”實(shí)質(zhì)上是降低首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)前主要利好兩類購(gòu)房群體，一類是常住地有一套貸款住房準(zhǔn)備賣出房子換房，一類是在常住地外其他城市有過房貸記錄本地?zé)o房的購(gòu)房客群，政策執(zhí)行后這兩類客群再次購(gòu)買房屋按照首套房的房貸利率進(jìn)行計(jì)算。

鄧浩志也說道，“這個(gè)政策主要影響的是之前買過房，但又賣掉了，卻有貸款記錄的客戶。過去政策嚴(yán)控的時(shí)候，這批客戶屬于被誤傷的剛需，新政調(diào)整之后，這些剛需將獲得比較有力的支持。一方面是首付大幅降低，另外一方面是貸款利息也大幅降低，新政落地后將會(huì)促進(jìn)這批客戶的購(gòu)房需求的釋放?！?/p>

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，7月廣州新建商品住宅成交面積環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下滑，新房、二手房?jī)r(jià)格亦處在波動(dòng)調(diào)整通道，市場(chǎng)預(yù)期偏弱。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，8月廣州新建商品住宅成交規(guī)模延續(xù)小幅回落態(tài)勢(shì)，同比降幅仍在30%左右，購(gòu)房者觀望情緒較重，市場(chǎng)持續(xù)低迷。

中指數(shù)據(jù)顯示，8月1日至26日，深圳新房住宅成交1891套/19.13萬平方米，成交套數(shù)環(huán)比下降20.61%，成交面積環(huán)比下降24.48%。成交套數(shù)同比下跌17.64%，成交面積同比下跌20.16%。截至本月26日，本月新批準(zhǔn)上市商品住宅共計(jì)5391套/52.23萬平方米，推盤量環(huán)比增長(zhǎng)45.09%，同比增長(zhǎng)39.29%。

兩大一線城市同日官宣

自8月25日住建部等三部門提出落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策后，有傳言稱，深圳目前已經(jīng)有銀行執(zhí)行了該政策。針對(duì)上述傳言，四大行、浦發(fā)銀行、招商銀行均于8月28日向相關(guān)媒體表示，目前未收到相關(guān)的政策文件，也未執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

而8月30日，深圳官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒律師在接受記者采訪時(shí)表示，深圳推行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策肯定要官方出臺(tái)新政策。“限購(gòu)限貸政策，是市場(chǎng)宏觀調(diào)控的一個(gè)政策，必須公開發(fā)文，交易雙方前對(duì)政策理解要有明確的依據(jù)。特別是在訴訟時(shí)候，有明確的判斷依據(jù)。在沒有政策規(guī)定的情況下，不同的銀行可能作出不同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，容易產(chǎn)生糾紛。買賣雙方一旦出現(xiàn)糾紛訴訟時(shí)，沒有政策依據(jù)司法機(jī)關(guān)也無法判斷對(duì)錯(cuò)，會(huì)造成交易秩序的混亂?！敝軤?zhēng)鋒律師表示。

周爭(zhēng)鋒律師指出，深圳市在2018年7月31日推出的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱“731新政”）指出，對(duì)于離婚后兩年的貸款政策作出了特別規(guī)定。該政策規(guī)定，和目前推行的“認(rèn)房不認(rèn)貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)思想嚴(yán)重沖突。

據(jù)了解，2018年7月31日，深圳市政府發(fā)布了《深圳市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市規(guī)劃國(guó)土委等單位關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（深府辦規(guī)〔2018〕9號(hào)），對(duì)購(gòu)房人離婚2年內(nèi)申請(qǐng)住房商業(yè)貸款或公積金貸款的，各商業(yè)銀行、市公積金中心按貸款首付款比例不低于70%執(zhí)行；若無房貸記錄且能提供離婚前家庭無住房證明的按貸款首付款比例不低于30%執(zhí)行；若能提供離婚前家庭僅有1套住房證明的按貸款首付款比例不低于50%執(zhí)行。

周爭(zhēng)鋒律師表示，深圳市在執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要首先廢除了2018年7.31政策中的關(guān)于離婚后兩年內(nèi)貸款的限制。因?yàn)樵瓉淼恼咭呀?jīng)出來了，新出的政策必須也發(fā)文，不然的話原來的政策還是有效的。

其他一線城市會(huì)跟進(jìn)嗎？

據(jù)悉，“認(rèn)房認(rèn)貸”政策在市場(chǎng)活躍階段提出，在2010年5月首次由住建部等三部門提出，2010年7月15日北京為首個(gè)執(zhí)行城市，至今已經(jīng)實(shí)行滿13年。

8月25日，據(jù)新華社報(bào)道，近日住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)同志介紹稱，此項(xiàng)政策將使更多購(gòu)房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購(gòu)房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

針對(duì)廣州此次成為一線城市中首個(gè)官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”城市的消息，王小嬙表示，廣州給市場(chǎng)傳遞了一定的積極信號(hào)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的背景下，以往制定的限制性（限購(gòu)、限貸、限售這種限制住房需求釋放）政策的解除符合規(guī)律，預(yù)計(jì)其他一線城市跟進(jìn)概率較大。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月截止至27日，監(jiān)測(cè)重點(diǎn)15城新房累計(jì)成交58934套，較上月同期下降7.19%。重點(diǎn)10城二手住宅累計(jì)成交49227套，較7月同期下降4.59%。新房，二手房均呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。就北京而言，7月二手住宅僅成交9122套，進(jìn)入8月，截止到29日北京二手住宅成交9687套，仍處于歷史較低水平。

不過，合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，廣州“認(rèn)房不認(rèn)貸”其實(shí)不具備示范效應(yīng)。郭毅認(rèn)為，隨著央行給出放寬的指引，可以由各個(gè)城市自主選擇“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地的話，那北京庫(kù)存高的遠(yuǎn)郊區(qū)有可能結(jié)合“認(rèn)房不認(rèn)貸”推出自己“一區(qū)一策”的政策，主要是因?yàn)楸本┻h(yuǎn)郊區(qū)域板塊，從客觀上來講，存在著庫(kù)存壓力比較大、規(guī)劃周期長(zhǎng)、新增土地銷售困難的市場(chǎng)狀況。

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