9月7日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中信銀行等陸續(xù)發(fā)布有關(guān)存量首套住房貸款利率調(diào)整和操作事項(xiàng)的公告，對(duì)調(diào)整范圍、調(diào)整規(guī)則、申請(qǐng)方式、調(diào)整時(shí)間等關(guān)鍵細(xì)節(jié)作出明確指引。

按照公告，9月25日起，上述銀行將與存量個(gè)人住房貸款客戶就貸款執(zhí)行利率進(jìn)行協(xié)商調(diào)整。符合條件的存量首套住房貸款客戶無需申請(qǐng)，銀行將于當(dāng)日統(tǒng)一批量調(diào)整，且調(diào)整后的利率當(dāng)日生效。

三個(gè)時(shí)間段貸款執(zhí)行不同細(xì)則

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根據(jù)公告，可進(jìn)行調(diào)整的存量貸款范圍包括：2023年8月31日(含當(dāng)日)前已發(fā)放和已簽訂合同但尚未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，且貸款發(fā)放時(shí)套數(shù)性質(zhì)為首套住房貸款或套數(shù)性質(zhì)為二套住房貸款及以上，但當(dāng)前已符合所在城市首套住房貸款政策。

對(duì)于LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率的存量房貸，按照2019年10月7日(含當(dāng)日)之前、2019年10月8日(含當(dāng)日)至2022年5月14日(含當(dāng)日)、2022年5月15日(含當(dāng)日)之后的時(shí)間段，分為三種情形分別作出調(diào)整細(xì)則，且遵循“一城一策”原則，最低可調(diào)整至原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限。

上述三個(gè)時(shí)間段的劃分依據(jù)來自于監(jiān)管層面當(dāng)時(shí)的政策調(diào)整。2019年8月，人民銀行發(fā)布公告，自2019年10月8日起，全國(guó)首套房貸利率政策下限為L(zhǎng)PR。2022年5月，人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，自2022年5月15日起，全國(guó)首套房貸利率政策下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減20個(gè)基點(diǎn)。

對(duì)于第一時(shí)間段的貸款，如當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限高于LPR，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；如貸款利率高于LPR則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為0，如貸款利率低于LPR則不調(diào)整。

對(duì)于第二時(shí)間段的貸款，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖?guó)下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；如貸款利率高于全國(guó)下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國(guó)下限(即LPR+0基點(diǎn))，如貸款利率低于全國(guó)下限則不調(diào)整。

對(duì)于第三時(shí)間段的貸款，如當(dāng)?shù)叵孪薷哂谌珖?guó)下限，則將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為當(dāng)?shù)叵孪?；如貸款利率高于全國(guó)下限，將貸款加點(diǎn)幅度調(diào)整為全國(guó)下限(即LPR-20基點(diǎn))，如貸款利率低于全國(guó)下限則不調(diào)整。

對(duì)于固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸，需由客戶主動(dòng)申請(qǐng)利率調(diào)整，先按相關(guān)要求轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，再按相關(guān)調(diào)整規(guī)則調(diào)整貸款利率。

銀行主動(dòng)批量下調(diào)

根據(jù)銀行公告，客戶可采取變更貸款利率和新發(fā)放貸款置換兩種方式，兩種方式調(diào)整的結(jié)果一致。從操作的便利性來看，后者所需的流程較多，所花的時(shí)間較長(zhǎng)，為方便客戶，各銀行主要采取變更貸款利率方式，并將于9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調(diào)，無需客戶申請(qǐng)，利率調(diào)整后于當(dāng)日起按新的利率水平執(zhí)行。

此次存量房貸利率調(diào)整，銀行將主要調(diào)整貸款加點(diǎn)值形式，其它合同要素如貸款余額、剩余期限、重定價(jià)日、重定價(jià)周期等則不變?？蛻魺o需重簽貸款合同及補(bǔ)充協(xié)議。如果客戶選擇需新發(fā)放貸款置換的，一般則需要向貸款經(jīng)辦行提出申請(qǐng)。

多家銀行表示，“二套轉(zhuǎn)首套”、固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)且完成LPR轉(zhuǎn)換、不良貸款歸還積欠本息的房貸客戶可通過線上、線下渠道提交申請(qǐng)，但需要通過線下貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)渠道提交相關(guān)證明材料。上述客戶可于9月25日起提出申請(qǐng)，10月22日(含當(dāng)日)前完成申請(qǐng)的，銀行將于10月25日對(duì)審核通過的業(yè)務(wù)進(jìn)行集中統(tǒng)一利率調(diào)整。同時(shí)，多家銀行也提及，集中調(diào)整后仍可受理存量房貸利率調(diào)整申請(qǐng)，客戶可赴貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)進(jìn)行辦理。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，按照此次規(guī)則，部分年份購(gòu)房的可以享受到“LPR+0基點(diǎn)”，部分年份購(gòu)房者可以享受到“LPR-20基點(diǎn)”。這個(gè)政策實(shí)施后，多數(shù)城市降低房貸壓力的效果會(huì)比較明顯，尤其是一二線重點(diǎn)城市的購(gòu)房者可以很快感受到“減負(fù)”的積極效果。

業(yè)內(nèi)人士建議，銀行在發(fā)布此類政策方面，應(yīng)盡量出臺(tái)具體例子的版本，用具體數(shù)據(jù)等形式幫助客戶理解。否則，會(huì)加大客戶咨詢量，增加銀行的客戶管理成本。

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