即使身處熱潮中，多位房企上海營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人仍然表現(xiàn)出“擔(dān)憂”，此次新房釋放出的置換改善群體的購(gòu)買(mǎi)力預(yù)計(jì)持續(xù)一個(gè)置換周期，即2-3個(gè)月，下一波購(gòu)買(mǎi)力從何而來(lái)，市場(chǎng)又該由誰(shuí)來(lái)接力？

導(dǎo)讀

壹 || 一名項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴，新政出臺(tái)后的周末，售樓處接待量明顯增加，周末兩日到訪200多組客戶，大多數(shù)是置換客戶，“都是聽(tīng)到消息，覺(jué)得有機(jī)會(huì)置換來(lái)看房，沒(méi)有這么快能買(mǎi)?！?/p>

【資料圖】

貳 || 同于2014年上海實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后樓市迎來(lái)一波瘋狂的上漲期，當(dāng)下，大家對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有預(yù)期，不會(huì)著急交易。

叁 || 一位接近政府人士告訴，9月初，在五大新城專題研討會(huì)議上，政府方面表示，因?yàn)槲宕笮鲁侨丝诔尸F(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，考慮進(jìn)一步放開(kāi)落戶政策。

作為一家央企開(kāi)發(fā)商的上海營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人，王蕊仍然對(duì)那個(gè)特別的周五記憶猶新。

9月1日，上?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策傍晚出臺(tái)，當(dāng)晚，王蕊公司旗下在上海的3個(gè)項(xiàng)目就開(kāi)啟了夜場(chǎng)成交模式?！爱?dāng)晚就有客戶來(lái)項(xiàng)目下單，成交了好幾套”，王蕊連夜通知還未正式開(kāi)售的其他項(xiàng)目支援即將到來(lái)的周末。

王蕊公司旗下一個(gè)均價(jià)不到7萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目，在新政出臺(tái)后的周末銷(xiāo)了70多套，來(lái)訪量和成交量均較此前翻倍。

有類似感知的還有另一家頭部央企開(kāi)發(fā)商的上海營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人張晴，新政后，旗下一個(gè)均價(jià)在8萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目，此前一個(gè)月的成交只有個(gè)位數(shù)，新政出臺(tái)后，周末兩天成交了十幾套，到訪量是此前的3倍。

“成交突破5億元”。

“單項(xiàng)目?jī)扇粘山?.8億元”。

一張張房企熱銷(xiāo)紅底億元戰(zhàn)報(bào)顯示著新政的威力，至今熱度仍在延續(xù)，王蕊發(fā)現(xiàn)，周末過(guò)去，周中的成交量雖不及周末，但較以往也在翻倍增長(zhǎng)。

不過(guò)，新政的效力并未能傳導(dǎo)到上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)層面，二手房市場(chǎng)從業(yè)者們尚未明顯感知到市場(chǎng)溫度。

即使身處熱潮中，多位房企上海營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人仍然表現(xiàn)出“擔(dān)憂”，此次新房釋放出的置換改善群體的購(gòu)買(mǎi)力預(yù)計(jì)持續(xù)一個(gè)置換周期，即2-3個(gè)月，下一波購(gòu)買(mǎi)力從何而來(lái)，市場(chǎng)又該由誰(shuí)來(lái)接力？

激起新房“千層浪”

“根據(jù)我們對(duì)上海新房項(xiàng)目的監(jiān)測(cè)，新政放開(kāi)后的首個(gè)周末，上海新盤(pán)來(lái)訪人數(shù)普遍比此前增加了50%-100%。”王蕊介紹，但項(xiàng)目之間成交量分化較大，環(huán)線不同，市場(chǎng)反應(yīng)也不太一樣。

五大新城一些配套還不錯(cuò)的項(xiàng)目，銷(xiāo)售提升較明顯，但外郊環(huán)，比較偏遠(yuǎn)且周邊配套不太好的項(xiàng)目，成交則沒(méi)有明顯回轉(zhuǎn)。

比如嘉定區(qū)的幾個(gè)新盤(pán)，成交量普遍提升了80%-100%，臨港的幾個(gè)新盤(pán)成交量也提升了60%左右。也有少數(shù)如松江、奉賢等遠(yuǎn)郊原本銷(xiāo)售不佳的項(xiàng)目，雖然來(lái)訪上漲，仍然零成交。

多位房企上海營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴，當(dāng)下這一波下單的購(gòu)房者主要分兩種：

第一類是原本就持幣看房的購(gòu)房者，此前觀望市場(chǎng)和政策導(dǎo)向，政策落地后，不再猶豫，選擇出手。

另一類則是因?yàn)橛羞^(guò)貸款記錄，被7成首付限住，現(xiàn)在首付門(mén)檻降低，獲得購(gòu)房能力。

在上海交了10年社保的李先生，在認(rèn)籌倒計(jì)時(shí)最后一天趕到上海青浦區(qū)的國(guó)貿(mào)虹橋璟上項(xiàng)目看房，他告訴，自己在外地有房無(wú)貸款，但有過(guò)貸款記錄，以前7成首付，在上海買(mǎi)房比較困難，但孩子已經(jīng)到了要上小學(xué)的年紀(jì)，“現(xiàn)在算首套，我就有機(jī)會(huì)在上海買(mǎi)房，結(jié)束一家人的租房生活”。

像李先生這樣在外地有貸款記錄上海無(wú)房的剛需客戶并不多，改善客戶群體還是占了絕對(duì)的比重。

一名項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴，新政出臺(tái)后的周末，售樓處接待量明顯增加，周末兩日到訪200多組客戶，大多數(shù)是置換客戶，“都是聽(tīng)到消息，覺(jué)得有機(jī)會(huì)置換來(lái)看房，沒(méi)有這么快能買(mǎi)?！痹撲N(xiāo)售人員表示，這也導(dǎo)致新政后，其所在項(xiàng)目到訪客戶增多，但真正認(rèn)籌客戶數(shù)量并未超出原本預(yù)估，并未觸發(fā)積分搖號(hào)?！拔覀冺?xiàng)目沒(méi)有置換周期，一些置換客戶來(lái)不及，轉(zhuǎn)而選擇了有置換周期的盤(pán)”。

事實(shí)上，上海許多改善盤(pán)已經(jīng)推出首付分期政策。“二手房市場(chǎng)流動(dòng)太差了，不得已出的?！痹趶埱缈磥?lái)，只有首付分期才能幫助置換客們下單。

二手房泛“小漣漪”

作為一家從業(yè)近20年，在上海管理著6家門(mén)店的上海某連鎖中介區(qū)域負(fù)責(zé)人，喬青將網(wǎng)上一些“二手房火爆”的鼓吹視為“純粹在造勢(shì)”。

“只能說(shuō)政策出來(lái)后，客戶的活躍度比以前提升，以前觀望的客戶開(kāi)始預(yù)約看房?！彼榻B，新政出臺(tái)前，一部分客戶擔(dān)心購(gòu)房后價(jià)格下跌，政策出臺(tái)后，已經(jīng)基本定心。

其所在區(qū)域的6家門(mén)店在新政出臺(tái)后，帶看量比過(guò)去增加70%-80%，而網(wǎng)傳的業(yè)主跳價(jià)是極少數(shù)，大部分都沒(méi)有漲價(jià)，但很明顯的是信心增強(qiáng)了，談價(jià)空間小了。

“成交上，二手房的反應(yīng)勢(shì)必沒(méi)有新房那么快?！痹趩糖嗫磥?lái)，購(gòu)買(mǎi)二手房流程較新房更為復(fù)雜，且一房一價(jià)，從看房到談價(jià)成交需要一個(gè)過(guò)程，但確實(shí)有一部分置換需求被挖掘出來(lái)，以前，不少客戶看著看著就沒(méi)下文了，因?yàn)樵谏虾Ｊ赘?成的情況下，想置換一個(gè)比原來(lái)面積大、品質(zhì)好的房子是比較難的，現(xiàn)在有機(jī)會(huì)了。

這一部分需求也反應(yīng)在二手房掛牌量上，一家閔行區(qū)連鎖中介經(jīng)紀(jì)人告訴，后臺(tái)顯示，新政出臺(tái)后兩小時(shí)，系統(tǒng)新增房源達(dá)到了700多套。

其門(mén)店此前周末帶看量?jī)H有1-2組，新政出臺(tái)后周末每日3-4組帶看，目前較少進(jìn)入談價(jià)環(huán)節(jié)。他表示，除非有看準(zhǔn)要參與搖號(hào)的新盤(pán)，客戶普遍想等一個(gè)合適的時(shí)機(jī)和價(jià)格，現(xiàn)在二手房的市場(chǎng)行情并不好。

喬青表示，很重要的一點(diǎn)在于，不同于2014年上海實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后樓市迎來(lái)一波瘋狂的上漲期，當(dāng)下，大家對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲沒(méi)有預(yù)期，不會(huì)著急交易。

“希望二手房能賣(mài)快點(diǎn)！”一位TOP3房企上海營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示，即使目前新盤(pán)熱度提升，但激發(fā)的都是原來(lái)市場(chǎng)的存量——一部分觀望好久只差“臨門(mén)一腳”的群體和一部分首付降低的客戶。但接下來(lái)，二手房成交才是關(guān)鍵，只有置換客戶被釋放出來(lái)，才有購(gòu)買(mǎi)力。

亟待新政接力

浦東外環(huán)外一位新房項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人有些焦慮，目前看來(lái)，認(rèn)房不認(rèn)貸的政策效力仍“余波未至”。8月最后的一個(gè)周末，其所在項(xiàng)目到訪80多組客戶，新政落地后9月的第一個(gè)周末，項(xiàng)目來(lái)訪量增加至90多組，相比于市區(qū)一些改善盤(pán)，增長(zhǎng)并不明顯。

該項(xiàng)目均價(jià)在4.8萬(wàn)元/平方米，根據(jù)戶型不同，面積從90-130平方米不等，總價(jià)在360萬(wàn)-500萬(wàn)元居多?！拔覀円呀?jīng)算不上純改善的樓盤(pán)了，但根據(jù)前期蓄客摸排來(lái)看，我們項(xiàng)目超過(guò)5成的客戶需要賣(mài)掉舊房子，才能購(gòu)置新房”。

新政出臺(tái)后一周，區(qū)域內(nèi)來(lái)看房的客戶中，改善置換群體占了大頭，喬青表示，“這一波置換群體的購(gòu)買(mǎi)力將在9-12月內(nèi)持續(xù)釋放?！币话愣裕孔訌膾炫?、意向客戶看中、簽約、貸款審批、全款到賬，需要兩三個(gè)月的時(shí)間。

“我們預(yù)計(jì)，這一輪認(rèn)房不認(rèn)貸的政策效果持續(xù)期為2-3個(gè)月，剛好一輪置換周期?！鄙鲜鯰OP3房企的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人也做出同樣判斷。改善群體消化完后，市場(chǎng)亟需新的購(gòu)房群體入場(chǎng)。

他表示，上海現(xiàn)在在限購(gòu)方面沒(méi)有進(jìn)一步的動(dòng)作，“購(gòu)房的仍然是原來(lái)一些客群，政策只是激活了存量購(gòu)買(mǎi)需求，沒(méi)有新增需求，剛需購(gòu)房客戶可能總共就那么多。”

一位接近政府人士告訴，9月初，在五大新城專題研討會(huì)議上，政府方面表示，因?yàn)槲宕笮鲁侨丝诔尸F(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，考慮進(jìn)一步放開(kāi)落戶政策。

9月7日，上海臨港（600848）新片區(qū)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整臨港新片區(qū)人才住房政策相關(guān)工作提示的通知》，再次優(yōu)化人才住房政策。通知顯示，臨港新片區(qū)重點(diǎn)支持單位工作的人才購(gòu)房，工作年限要求從6個(gè)月以上縮短為3個(gè)月以上。

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