“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政揭開(kāi)了東莞?jìng)鹘y(tǒng)銷售旺季“金九銀十”的序幕。

(資料圖片僅供參考)

進(jìn)入9月，東莞接連出臺(tái)的多項(xiàng)利好政策促使樓市情緒出現(xiàn)變化，新房市場(chǎng)促銷力度加大，各大樓盤(pán)到訪量及成交量明顯提升，特別是優(yōu)質(zhì)板塊項(xiàng)目關(guān)注度較高。

二手房的復(fù)蘇則較為溫和。盡管9月以來(lái)，東莞二手房市場(chǎng)熱度相比7、8月有小幅提升，但整體還是遠(yuǎn)低于今年2、3月份的水平。此外，置換型客戶出售意愿增加，掛牌量居高不下，降價(jià)銷售成為成交的主流。

至于新房、二手房出現(xiàn)分化復(fù)蘇的原因，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，在東莞新政加持下新房市場(chǎng)入市門(mén)檻更低，購(gòu)房者更加青睞購(gòu)置新房；另一方面，9月以來(lái)東莞各大樓盤(pán)的銷售政策對(duì)客戶和渠道都非常有吸引力。反觀二手房市場(chǎng)，目前東莞嚴(yán)查“高評(píng)高貸”，其首付和貸款相對(duì)新房而言并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

在這波樓市調(diào)控中，東莞算是各種調(diào)控支持力度較大的城市。雖然政策工具應(yīng)出盡出，但信心恢復(fù)仍是緩慢過(guò)程，表現(xiàn)于新房市場(chǎng)，庫(kù)存積壓依然嚴(yán)重、去化周期達(dá)到19個(gè)月，開(kāi)發(fā)商花式降價(jià)銷售已是常態(tài)。

一二手房市場(chǎng)分化復(fù)蘇

合富大數(shù)據(jù)顯示，8月，東莞新房住宅共成交1135套，成交面積約14.8萬(wàn)平方米，相較于7月的1256套，環(huán)比下跌10%，處于持續(xù)探底階段。

政策的變化成為東莞樓市氛圍轉(zhuǎn)向的一個(gè)重要因素。

8月31日，東莞宣布實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”。踏入9月，東莞的樓市支持政策繼續(xù)加碼：9月12日發(fā)布政策給予特級(jí)人才發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼，最高可達(dá)1000萬(wàn)元；9月11日，東莞調(diào)整公積金新政，可提取公積金用于支付首付款；同日，放寬港澳居民在莞購(gòu)房條件。

樓市暖風(fēng)頻吹，不少開(kāi)發(fā)商都在抓緊政策窗口期快速搶占市場(chǎng)，特別是一些核心板塊的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，在新政的刺激下回暖效果明顯。根據(jù)市場(chǎng)人士反饋，南城、東城等新盤(pán)捷報(bào)頻頻，比如位于南城的中海源境，上周末主推124平方米4房單位，均價(jià)約5.3萬(wàn)元/平方米，僅9月16日單天便銷售了20套左右。

此外，如東城的綠城桂語(yǔ)旗峰、萬(wàn)科世紀(jì)水岸，大嶺山的未來(lái)天空之城、萬(wàn)江的世紀(jì)水岸、石碣的新世紀(jì)首鑄君匯府、高埗的華僑城天鵝堡、長(zhǎng)安的濱海潤(rùn)府等新房項(xiàng)目，其來(lái)訪量、認(rèn)購(gòu)量也明顯上漲。

據(jù)東莞住建局?jǐn)?shù)據(jù)，自9月以來(lái)，市場(chǎng)新房的網(wǎng)簽量開(kāi)始呈現(xiàn)出回升態(tài)勢(shì)。9月1日-12日，東莞新房住宅成交616套，明顯高于8月同期水平。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)，9月4日~10日東莞樓市來(lái)訪認(rèn)購(gòu)量環(huán)比均上漲約20%，零認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目環(huán)比小幅減少3%，25%的項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)量環(huán)比上漲，市場(chǎng)活躍度明顯上升。

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者注意到，與新房市場(chǎng)燃起的購(gòu)房熱情相比，二手房方面則顯得溫和。據(jù)鏈家地產(chǎn)東莞區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，東莞市場(chǎng)端的表現(xiàn)確實(shí)有一定程度的回暖，新政之后的第一個(gè)周末，該機(jī)構(gòu)東莞區(qū)域內(nèi)促成20多套二手房成交。第二個(gè)周末，無(wú)論是日均到訪量還是成交量相比7、8月份均有小幅提升，但還是遠(yuǎn)低于今年2、3月份單日峰值100套的成交量水平。

“東莞城區(qū)或部分核心鎮(zhèn)區(qū)的房源如果能在市場(chǎng)價(jià)基礎(chǔ)上再打個(gè)9折，應(yīng)該是可以快速賣掉的，如果樓齡比較老，甚至要打到85折或者8折才能出掉?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人透露，9月以來(lái)，東莞二手樓市買方市場(chǎng)的行情還未有明顯的轉(zhuǎn)變，急售的賣家多為置換客，降價(jià)銷售成為成交的主流。該機(jī)構(gòu)所在的區(qū)域成交的房源大多是經(jīng)過(guò)多次溝通的降價(jià)房源。

東莞中原地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)車德銳表示，東莞一二手房市場(chǎng)出現(xiàn)分化回暖是多方面影響的?！耙环矫妫跂|莞新政加持下新房市場(chǎng)入市門(mén)檻更低，購(gòu)房者更加青睞購(gòu)置新房；另一方面，9月以來(lái)東莞各大樓盤(pán)的銷售政策對(duì)客戶和渠道都非常有吸引力，反觀二手房市場(chǎng)，目前東莞嚴(yán)查‘高評(píng)高貸’，其首付成本和貸款利率相對(duì)新房而言，并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)?！?/p>

樓盤(pán)花式促銷或成新常態(tài)

當(dāng)前的東莞市場(chǎng)，盡管政策工具應(yīng)出盡出，但整體恢復(fù)仍是緩慢過(guò)程，表現(xiàn)于新房市場(chǎng)，花式降價(jià)銷售去庫(kù)存已是常態(tài)。

比如，位于寮步的松湖云禧日前推出“清盤(pán)價(jià)”房源，僅2.3萬(wàn)元/平方米起，而該項(xiàng)目首棟備案均價(jià)約3.6萬(wàn)元/平方米，同時(shí)已逼近該項(xiàng)目2.16萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)。該盤(pán)也成為繼茶山保利錦城8月份傳出“單價(jià)16888元/平方米起”的消息后，又一低價(jià)高關(guān)注的事件。

南方財(cái)經(jīng)全媒體記者了解到，為抓住這波政策行情，目前東莞市場(chǎng)不少在售項(xiàng)目也加入了降價(jià)陣營(yíng)，甚至不乏主城區(qū)部分核心板塊新盤(pán)，且降幅最高可去到15%；另外諸如濱海潤(rùn)府、松湖潤(rùn)府、萬(wàn)科嘉城未來(lái)天空之城等相對(duì)熱度較高項(xiàng)目，近期也已紛紛開(kāi)啟渠道助力。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的8月以來(lái)東莞市場(chǎng)的各類營(yíng)銷活動(dòng)，包括中心城區(qū)、濱海片區(qū)、松山湖片區(qū)三大熱點(diǎn)片區(qū)營(yíng)銷活動(dòng)明顯增多，以啟動(dòng)渠道為主。另外，部分項(xiàng)目采用“降價(jià)+首付分期、降價(jià)+提傭”組合拳促進(jìn)成交。

開(kāi)發(fā)商吆喝得如此賣力，折射的是東莞新房市場(chǎng)供應(yīng)量快速增加而導(dǎo)致的庫(kù)存積壓。一位東莞房企營(yíng)銷人士表示，從4月開(kāi)始，就有大量新房積壓，新房市場(chǎng)成交一直在走下坡路，最近兩周成交量才開(kāi)始上漲，部分小區(qū)成交價(jià)格開(kāi)始企穩(wěn)，但目前仍面臨著較大的去化壓力。

據(jù)東莞中原研究院數(shù)據(jù)顯示，8月一手新房呈現(xiàn)供升需降態(tài)勢(shì)：其中，8月新房供應(yīng)總面積約33萬(wàn)平方米，供應(yīng)量相較于7月大漲187%；成交總面積約15萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下降6%，同比去年大降59%。

受供應(yīng)量大漲影響，截至8月末，東莞新房住宅庫(kù)存量達(dá)到455萬(wàn)平方米，整體去化周期也達(dá)到19個(gè)月，比7月份增加2個(gè)月。

上述房企營(yíng)銷人士表示，目前東莞新房庫(kù)存去化主要依靠三波買家：第一波為之前觀望的存量客戶，主要為手頭有二三百萬(wàn)購(gòu)房款的剛改買家，限購(gòu)的放寬以及首付的降低，釋放了這部分人群的購(gòu)買力；第二波為“賣一買一”的改善客，受置換周期的拖延影響，其需求釋放最快將在“銀十”或者四季度顯現(xiàn)；第三波則是剛需購(gòu)房者，目前樓市政策對(duì)其拉動(dòng)作用有限，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期更為重要，這影響購(gòu)房者的收入預(yù)期，剛需的購(gòu)房需求可能要待經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯向好勢(shì)頭時(shí)才會(huì)釋放，可能是在今年年底或明年。

對(duì)于此次新政后續(xù)的影響，車德銳指出，事實(shí)上，此前東莞部分銀行已經(jīng)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，此次政策官宣更多是為了提振市場(chǎng)信心，短期內(nèi)會(huì)有一定積極作用，但長(zhǎng)期效果有待觀察。針對(duì)東莞市場(chǎng)實(shí)際發(fā)展，后續(xù)或?qū)⑦€會(huì)有系列舉措出爐，以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞：