樓市的深度調(diào)整仍在持續(xù)。繼南京、青島等11個(gè)核心城市在9月全面取消限購后，廣州也加入了放松限購行列，并成為本輪首個(gè)宣布優(yōu)化限購政策的一線城市。而就在二十天前，廣州剛剛打響了一線城市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的第一槍。

除執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”和取消限購?fù)?，本輪第三類放松政策也已出現(xiàn)。9月20日，重慶對房產(chǎn)稅政策進(jìn)行了調(diào)整，將不再對“三無人員”的首套住房征收房產(chǎn)稅。

【資料圖】

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這意味著各地政策寬松“三板斧”已經(jīng)齊全，即覆蓋到了金融、行政和財(cái)稅，充分體現(xiàn)了政策放松的涉及面廣泛。

在多項(xiàng)政策的刺激下，樓市成交量有回暖勢頭。諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，9月份截至17日，重點(diǎn)15城新房成交34073套，同比微升0.26%，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正。不過從50城情緒指數(shù)來看，上周(9.11~9.17)仍處于市場低迷期。對此，分析認(rèn)為，市場情緒的恢復(fù)并非一蹴而就，優(yōu)化政策對全國市場帶動(dòng)效果的顯現(xiàn)仍需時(shí)間。

樓市優(yōu)化政策“三板斧”已就位

9月20日，廣州發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化廣州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》，調(diào)整內(nèi)容主要有三：一是放松部分區(qū)域購房限制，黃埔區(qū)、番禺區(qū)、花都區(qū)及白云區(qū)北部4鎮(zhèn)不再限購；二是放松非本市戶籍人口的購房資格，非戶籍人口在限購區(qū)的購房門檻由繳納5年社?；騻€(gè)人所得稅下調(diào)至2年；三是將全市二手房增值稅免征期由5年降至2年。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪分析稱，2023年前8月廣州樓市成交量與全國大部分城市趨勢大致相同，不過從市場情緒指數(shù)來看，8月廣州情緒指數(shù)-0.73，在四個(gè)一線城市中最低。相比于其他三城，廣州樓市下行壓力較大，解除限制性政策提振樓市的迫切性提升，打響一線城市放松限購第一槍也在預(yù)料之中。

關(guān)榮雪進(jìn)一步指出，廣州作為一線城市中首個(gè)官宣放松限購的城市，具有較強(qiáng)的信號意義。同時(shí)，這也意味著限購性政策的放松已經(jīng)從二三線城市進(jìn)入到一線城市，本輪政策寬松態(tài)勢持續(xù)蔓延，穩(wěn)市場政策“應(yīng)出盡出”，不排除后續(xù)北上深三城也會(huì)跟進(jìn)放松限購等。

不過分析普遍認(rèn)為一線城市全面放松限購的可能性較低，二線城市放開限購則有望進(jìn)入加速落地階段。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，未來僅一線城市和少量重點(diǎn)二線城市的核心區(qū)域仍執(zhí)行限購政策。

近期出臺的政策中另一項(xiàng)值得特別關(guān)注的是，作為唯二征收住宅樓房產(chǎn)稅的城市，重慶宣布不再對“三無人員”的首套房征收房產(chǎn)稅。

9月20日，重慶市政府發(fā)布關(guān)于修改《重慶市關(guān)于開展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則》的決定，將房產(chǎn)稅征收對象中“在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的首套及以上的普通住房”修改為“在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房”。

“目前正是減稅免稅的關(guān)鍵時(shí)期，重慶的政策進(jìn)一步說明，對于合理購房需求，可進(jìn)一步在稅費(fèi)方面做好文章、做足文章?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

值得一提的是，在此次重慶調(diào)整政策之前，備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法并未出現(xiàn)在《十四屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃》之中，這意味著在本屆人大常委會(huì)任期的五年內(nèi)，房地產(chǎn)稅立法大概率不會(huì)被提請審議。

對此，分析認(rèn)為，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，推出房產(chǎn)稅最適宜的時(shí)機(jī)通常是在市場平穩(wěn)或是穩(wěn)步上升期，考慮到當(dāng)前房地產(chǎn)市場情況，房產(chǎn)稅的改革會(huì)更加審慎。從總體來看，目前各類政策都是朝著降低購房成本、鼓勵(lì)購房需求積極釋放的方向推進(jìn)。

“金九銀十”是否可期？

從交易表現(xiàn)來看，在多項(xiàng)政策的刺激下，成交量已有回暖勢頭?？硕鹧芯恐行谋硎荆?023年第38周(9.11~9.17)有36個(gè)城市優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，數(shù)量創(chuàng)2022年以來單周之最。在政策推動(dòng)下，多個(gè)城市樓市成交量環(huán)比回升。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，第38周重點(diǎn)城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)出現(xiàn)一定回升，重點(diǎn)50城新房銷售面積環(huán)比增長17.0%，但同比仍下降17.7%。其中，北京、上海、廣州、深圳、南京銷售量環(huán)比均增長，增幅普遍高于20%。

“在房地產(chǎn)優(yōu)化政策逐步落地見效以及‘金九銀十’傳統(tǒng)旺季行情下，市場有望迎來一波成交小高峰?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心在報(bào)告中指出。

不過諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，第38周重點(diǎn)50城的情緒指數(shù)為-0.81，與上周持平，仍處于市場低迷區(qū)間。

對此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心表示，這說明市場情緒的恢復(fù)并非一蹴而就，政策的刺激短期內(nèi)會(huì)帶動(dòng)市場情緒的反彈，而市場情緒的持續(xù)恢復(fù)尚且需要政策端的進(jìn)一步松綁，市場的全面回暖仍需要時(shí)間。

不過從政策出臺后各地的表現(xiàn)來看，各地樓市已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分化態(tài)勢。北京、深圳在執(zhí)行了“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，新房成交量連續(xù)兩周回升；而鄭州作為最早出臺優(yōu)化政策的城市，政策效應(yīng)的持續(xù)性偏弱，新房成交已連續(xù)三周回落。

對此，中指研究院分析稱，受前期政策嚴(yán)厲程度不同、市場基本面及房價(jià)預(yù)期不同等因素影響，新政對不同城市的影響差異較大，預(yù)計(jì)本次政策對市場的帶動(dòng)程度將表現(xiàn)為：京滬>廣深>核心二線>普通二線>三四線。同時(shí)，考慮到此次一線城市是在較嚴(yán)格的限購條件下放松“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，對于換房客戶來說，換房需要一個(gè)過程，市場短期集中成交主要來自此前已看房并有明確購房目標(biāo)的客戶，而新政精準(zhǔn)釋放的需求傳導(dǎo)到實(shí)際銷售數(shù)據(jù)仍需時(shí)間。

因此，中指研究院預(yù)計(jì)，核心城市“金九銀十”市場可期，其中一線城市市場持續(xù)時(shí)間將好于二線及三四線城市。三四線城市房價(jià)短期或延續(xù)下跌態(tài)勢。

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