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近日，國際評級機(jī)構(gòu)穆迪將其對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的展望由穩(wěn)定轉(zhuǎn)為負(fù)面，其認(rèn)為房地產(chǎn)市場仍然較弱，宏觀環(huán)境和購買者預(yù)期悲觀，政策的可持續(xù)性存在不確定性，導(dǎo)致行業(yè)未來不確定性仍然較高。

盡管對行業(yè)大勢感到悲觀，今日穆迪發(fā)布報告，卻依然保持了對國內(nèi)龍頭房企萬科的Baa1評級，認(rèn)為公司流動性充足、融資渠道暢通、現(xiàn)金短債比健康，信用狀況優(yōu)良，預(yù)計萬科現(xiàn)金流足以完全覆蓋未來12至18個月內(nèi)的土地支付和再融資需求。在保持評級不變的基礎(chǔ)上，由于擔(dān)心市場恢復(fù)較慢可能影響公司銷售，穆迪將萬科的評級暫時列入觀察名單。截至目前，國際三大評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)都保持了萬科業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信用評級。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近兩年，外資對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)本就一直持悲觀態(tài)度，多家優(yōu)質(zhì)房企因此被接連調(diào)整評級。隨著近期新一輪房企違約風(fēng)波和行業(yè)銷售持續(xù)低迷，外資信心愈發(fā)脆弱，穆迪也因此于9月14日將其對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。在此背景下，穆迪仍保持了萬科B（200002）aa1的業(yè)內(nèi)最高評級，另外兩大評級機(jī)構(gòu)也繼續(xù)保持了萬科行業(yè)領(lǐng)先的信用評級，確實殊為難得，萬科長期以來對穩(wěn)健經(jīng)營的堅持和對現(xiàn)金流的重視，使其在艱難的外部形勢下依然受到了投資機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。

事實也確實如此。從財務(wù)情況來看，萬科毫無疑問依然是行業(yè)最安全和健康的企業(yè)之一。一方面，在近年異常艱難銷售環(huán)境下，萬科繼續(xù)保持了經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。

過去兩年地產(chǎn)銷售持續(xù)低迷，多數(shù)房企現(xiàn)金流本已吃緊，2023年二季度以來，商品房及二手房銷量的再度走弱，6月更是同比下滑約30%，導(dǎo)致絕大多數(shù)房企都面臨現(xiàn)金流的“極限挑戰(zhàn)”。在此情形下，萬科卻保持了連續(xù)14年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，今年上半年繼續(xù)保持了正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流，持有貨幣資金1221.8億元，對短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)從年初的2.1倍提升至2.7倍。

另一方面，在房企信用體系幾近崩潰的市場環(huán)境下，萬科仍能完全依靠自身信用發(fā)債。盡管從去年以來，融資端政策給與了多項支持，但地產(chǎn)自身風(fēng)險頻出，金融機(jī)構(gòu)出于避險本能，并不敢真正全面出手，這使地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境實質(zhì)仍處于緊縮狀態(tài)。如此環(huán)境下，萬科從去年至今仍能成功發(fā)行400億信用債，無論是發(fā)行總量還是價格來看，都保持在行業(yè)第一梯隊，這反映了資本市場對于萬科安全度的信任。

此外，在融資總量階段性上升的同時，萬科短債比例卻進(jìn)一步降低。從半年報數(shù)據(jù)來看，萬科的短債較年初下降1/3，短債占有息負(fù)債比降至14.2%的歷史低點。這意味著，即使在如今地產(chǎn)如此嚴(yán)峻的形勢下，金融機(jī)構(gòu)仍然愿意借長錢給萬科，這更說明了債權(quán)人對萬科安全的認(rèn)同。

值得注意的是，除三大國際評級機(jī)構(gòu)外，據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，境內(nèi)外共計有超400家投資機(jī)構(gòu)給予了萬科“買入或增持”評級，其中包括摩根斯坦利、瑞信、匯豐、星展、里昂、大和、中金、中信、廣發(fā)、海通、華泰、國泰君安、申萬宏源、光大、天風(fēng)等超30家知名頭部投行券商機(jī)構(gòu)。

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