存量房貸利率下調(diào)正式實(shí)施！9月25日上午，許多借款人收到了房貸利率調(diào)整完成的通知短信，銀行App也已經(jīng)可以查詢(xún)到房貸利率下調(diào)的具體情況。

對(duì)于參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）定價(jià)的存量浮動(dòng)利率首套房貸款，各銀行于今日主動(dòng)批量調(diào)整貸款利率，無(wú)需借款人額外操作。

(資料圖片僅供參考)

而對(duì)于“二套轉(zhuǎn)首套”、未完成LPR轉(zhuǎn)換等情況的存量房貸，借款人也可以從今日起，通過(guò)手機(jī)銀行App、營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等渠道向銀行提出申請(qǐng)并提供證明材料，銀行將對(duì)審核通過(guò)的業(yè)務(wù)進(jìn)行批量調(diào)整。

“預(yù)計(jì)超過(guò)九成符合條件的借款人可在第一時(shí)間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調(diào)整。”中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾日前表示，大部分符合要求的存量首套房貸款利率將降至LPR，2022年5月以后的將降至LPR減20個(gè)基點(diǎn)，直接下調(diào)至政策下限。

接近監(jiān)管層的有關(guān)人士表示，本次調(diào)整后，利率平均降幅大約為0.8個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)估算，本次調(diào)整涉及的客戶(hù)可能超過(guò)4000萬(wàn)，涉及調(diào)整的貸款規(guī)?？赡苓_(dá)25萬(wàn)億元。

記者收集了北京、上海、深圳等多地的案例，涉及“二套轉(zhuǎn)首套”、固定利率轉(zhuǎn)化等不同情況。不少借款人稱(chēng)，下調(diào)存量房貸利率，將為其家庭減少利息支出，節(jié)約的資金可以更好地支持消費(fèi)、教育、裝修等需求。一些借款人取消了提前還款安排，還有一些借款人打消了違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量房貸的念頭。

北京

劉先生已在北京工作數(shù)年，也成為了一名在北京生活的“新市民”。2019年1月，劉先生在北京購(gòu)置了新房并在工商銀行北京分行申請(qǐng)辦理了二手房貸款200萬(wàn)元，期限25年，每月還12700元左右。

由于劉先生曾經(jīng)在外地用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，按照北京當(dāng)時(shí)的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，他的貸款按照二套房貸利率政策辦理，執(zhí)行利率為基準(zhǔn)利率的1.2倍，即5.88%，轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)后為L(zhǎng)PR加108個(gè)基點(diǎn)。

如今，劉先生已經(jīng)成家，孩子于今年出生，家里的開(kāi)銷(xiāo)不少。存量房貸利率下調(diào)安排出爐后，劉先生抱著試試看的態(tài)度去銀行咨詢(xún)。經(jīng)工商銀行核實(shí)，劉先生一家在北京僅有一套住房，符合當(dāng)前北京市首套住房標(biāo)準(zhǔn)，貸款利率可降到簽訂合同時(shí)北京首套房貸利率政策下限，即LPR。調(diào)整后，劉先生每月還款額較之前減少了近2000元。

上海

“二套轉(zhuǎn)首套”的朱女士，是本次調(diào)整的受益人。本次調(diào)整后，朱女士的月還款利息，將較調(diào)整前減少3300余元。按當(dāng)前利率至貸款正常結(jié)清，將減少近111萬(wàn)元利息支出。她將把減少的利息用于子女教育、度假旅游等。臨近中秋國(guó)慶節(jié)假日，她還籌劃了額外的親子活動(dòng)。

2018年7月，朱女士在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)，向建設(shè)銀行上海市分行申請(qǐng)了住房商業(yè)性貸款1000余萬(wàn)元。因?yàn)榧彝ヒ呀?jīng)有過(guò)貸款記錄，在當(dāng)時(shí)被認(rèn)定為二套非普通房貸款，貸款利率在基準(zhǔn)利率上額外上浮10％，轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率后為L(zhǎng)PR加59個(gè)基點(diǎn)。在本次調(diào)整前，朱女士的房貸利率為4.79%。

朱女士購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，家庭在上海沒(méi)有其他成套住房，在近期“認(rèn)房不用認(rèn)貸”新規(guī)下，屬于原貸款發(fā)放時(shí)執(zhí)行二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)，但當(dāng)前已符合所在城市首套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)的存量房貸的情況。在“二套轉(zhuǎn)首套”后，朱女士可以充分享受到本次存量房貸利率下調(diào)帶來(lái)的優(yōu)惠。

深圳

李女士是一家服裝設(shè)計(jì)公司的供應(yīng)鏈總監(jiān)。2018年9月，李女士購(gòu)房用于自住，當(dāng)時(shí)的房貸利率是5.88%，購(gòu)買(mǎi)的是司法拍賣(mài)的房屋，還款來(lái)源主要是工資收入。

李女士此前已經(jīng)通過(guò)工商銀行個(gè)貸客戶(hù)經(jīng)理了解了商轉(zhuǎn)公、提前還款等業(yè)務(wù)。本次，李女士滿(mǎn)足工商銀行批量調(diào)整房貸利率的條件，預(yù)計(jì)調(diào)整后的利率為4.2%，較調(diào)整前下降了108個(gè)基點(diǎn)，每個(gè)月還款額可減少1219.31元。

浙江

朱先生是“新杭州人”。他在2021年于杭州購(gòu)買(mǎi)了自己的首套住房。因?yàn)閯?chuàng)業(yè)較為成功，朱先生又在主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)了第二套住房，并辦理了300萬(wàn)元房貸，當(dāng)時(shí)的房貸利率為5.6%。

因生意周轉(zhuǎn)需要，朱先生將自己的第一套房屋出售。朱先生從杭州銀行（600926）工作人員處獲悉，目前他符合“二套轉(zhuǎn)首套”的標(biāo)準(zhǔn)，可以在9月25日向銀行提出申請(qǐng)，在提供相關(guān)資料后，可以將二套房貸利率調(diào)整為首套房貸利率4.3%。下調(diào)后，在總還款期內(nèi)朱先生可以減少近100萬(wàn)的貸款利息，每月還款金額可以減少近3000元。

朱先生說(shuō)，現(xiàn)在事業(yè)較為穩(wěn)定。在工作與生活中，人員費(fèi)用、水電、場(chǎng)地租賃等剛性支出以及房貸支出成為他最大的兩塊財(cái)務(wù)支出。本次利率下調(diào)，不僅可以減少他的利息支出，也讓他打消了提前還款的念頭。他將把手上閑余資金部分地改善家庭生活水平，可能將于近期裝修住宅或新購(gòu)置一輛汽車(chē)。

“二套轉(zhuǎn)首套”

對(duì)于“二套轉(zhuǎn)首套”的存量房貸利率調(diào)整，建設(shè)銀行自今日起在手機(jī)銀行App等渠道上線(xiàn)“二套轉(zhuǎn)首套申請(qǐng)復(fù)核功能”，客戶(hù)可以通過(guò)手機(jī)銀行App上傳申請(qǐng)認(rèn)定為首套房貸款的證明材料，填寫(xiě)聯(lián)系方式等信息；也可以攜帶身份證件、首套房貸款證明材料至營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理。

記者從上海農(nóng)商銀行獲悉，在貫徹落實(shí)存量首套住房利率調(diào)整的背景下，該行將進(jìn)一步優(yōu)化客戶(hù)辦理手續(xù)，針對(duì)客戶(hù)在辦理該行住房貸款時(shí)由于“無(wú)房有貸”認(rèn)定為非首套執(zhí)行利率的客戶(hù)，無(wú)需通過(guò)線(xiàn)下申請(qǐng)的方式，該行系統(tǒng)將在10月25日自動(dòng)將本批次符合調(diào)整條件的客戶(hù)將二套房利率調(diào)整至首套房利率。

固定利率轉(zhuǎn)換

林先生和王女士于2019年5月向建設(shè)銀行申請(qǐng)了住房貸款200萬(wàn)元，期限20年，采用等額本息還款，貸款年利率為4.9%，月供約13100元。

2019年末，因?yàn)樯暾?qǐng)貸款時(shí)的利率已是基準(zhǔn)利率，林先生和王女士商量后決定選擇固定利率定價(jià)。

這幾年，眼看著身邊選擇浮動(dòng)利率的朋友們享受了利率下降的優(yōu)惠，林先生和王女士感到很后悔，曾多次向銀行咨詢(xún)是否能夠重新轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR定價(jià)，但因政策受限無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

此次存量房貸利率調(diào)整政策出臺(tái)后，建設(shè)銀行客戶(hù)經(jīng)理第一時(shí)間聯(lián)系了林先生，告知其房貸滿(mǎn)足首套房貸利率調(diào)整條件，調(diào)整后的房貸利率將由4.9%的固定利率轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR不加點(diǎn)，當(dāng)前的利率為4.2%，月供較此前下降了800元。林先生和王女士對(duì)于能夠有機(jī)會(huì)重新轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率感到很滿(mǎn)意。

減少提前還款

對(duì)銀行而言，盡管本次調(diào)整會(huì)在一定程度上縮窄息差，但可以減少房貸提前還款現(xiàn)象，并減少違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。據(jù)銀行內(nèi)部人士預(yù)計(jì)，8月提前還款約3800億元，較峰值回落近一半，9月后提前還款現(xiàn)象還將繼續(xù)改善。

家在湖南永州的歐陽(yáng)先生于2019年8月23日向農(nóng)業(yè)銀行借了一手房農(nóng)民安家貸款50萬(wàn)元，當(dāng)前的執(zhí)行利率5.035%，目前貸款余額為47.33萬(wàn)元。

歐陽(yáng)先生長(zhǎng)期在廣東省東莞市務(wù)工，手頭資金較為寬裕，他曾在8月3日向農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)?zhí)崆皻w還本筆全部貸款，申請(qǐng)?jiān)?月15日預(yù)約扣款。

農(nóng)業(yè)銀行在得知存量房貸利率下調(diào)的政策后，第一時(shí)間與歐陽(yáng)先生取得聯(lián)系，后續(xù)又將該行發(fā)布的降低存量房貸利率有關(guān)操作事項(xiàng)公告的內(nèi)容進(jìn)行告知。

考慮到歐陽(yáng)先生長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)公司資金需求較大，農(nóng)業(yè)銀行建議歐陽(yáng)先生留存資金用于公司后續(xù)經(jīng)營(yíng)需要。農(nóng)業(yè)銀行說(shuō)，將對(duì)客戶(hù)的存量住房貸款利率統(tǒng)一下調(diào)，利率較低的中長(zhǎng)期貸款也比較難得。在綜合考慮資金使用成本后，歐陽(yáng)先生取消了提前還款申請(qǐng)，他打算把閑余資金用于企業(yè)后續(xù)擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

防范高風(fēng)險(xiǎn)套利行為

2018年9月，沈陽(yáng)市的梁先生為了改善居住條件，在出售原有住房后，在建設(shè)銀行貸款115萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套住房。梁先生選擇了固定利率貸款，貸款利率為5.39%，期限30年，按照等額本息方式還款，每月需還款6450元。

梁先生經(jīng)營(yíng)了一家小微企業(yè)。受疫情影響，經(jīng)營(yíng)一度陷入困境。受益于優(yōu)惠政策，他獲得了低息普惠金融貸款，目前企業(yè)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)走上正軌。

近期，有不法中介上門(mén)，建議梁先生利用目前對(duì)小微企業(yè)貸款的優(yōu)惠政策，貸出利息較低的經(jīng)營(yíng)貸款，償還利息較高的房貸，這讓金融知識(shí)匱乏的梁先生動(dòng)了心。

好在不久后，梁先生通過(guò)網(wǎng)絡(luò)渠道了解到存量房貸利率調(diào)整的政策。他通過(guò)建設(shè)銀行相關(guān)工作人員獲悉，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策下，自己的貸款可以申請(qǐng)調(diào)整為浮動(dòng)利率，并按照首套住房計(jì)算，由此利率將降低為L(zhǎng)PR，每個(gè)月可以少還827元，剩余貸款年限內(nèi)將節(jié)約利息支出23萬(wàn)元，這樣的利率水平已經(jīng)不高于普惠金融貸款。

建設(shè)銀行工作人員告訴梁先生，小微企業(yè)普惠金融貸款只能用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不能用于償還房貸，一旦發(fā)現(xiàn)用途不符合規(guī)定，銀行將有權(quán)提前收回貸款。這讓梁先生感到后背發(fā)涼。如果當(dāng)初聽(tīng)信了不法中介，一旦被銀行提前收回貸款，他很可能面臨現(xiàn)金流斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

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