9月25日，全國存量房貸利率正式下調。當日，貸款人都普遍收到了調整短信并可以在手機銀行APP上直接查詢。此外，據記者采訪發(fā)現，8月底，隨著政策落地節(jié)奏加快，對購房者情緒帶動有明顯體現。

調整帶來利好

(相關資料圖)

據悉，本次存量首套房貸利率下調，更加利好貸款時非首套房但當前已符合所在城市首套政策的房貸，此前部分地區(qū)二套房貸利率加點數偏高，購房者購房時房貸利率有些甚至在6%以上。簡單測算，假設購房者存量房貸剩余200萬，還有25年還款期，若本次房貸利率下調80個基點，則購房成本將減少27萬元，每月還款金額可減少913元。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示：“存量房貸利率下降有助于降低居民負擔，提升居民消費意愿，同時也有利于促進部分改善性購房者入市。對于商業(yè)銀行而言，降低存量房貸利率亦可一定程度減緩居民提前還貸情況?！?/p>

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次存量房貸利率下調有幾個重要的特點：“首先，全國各地、各購房者、各購房類型普遍都享受到了存量房貸利率下調的利好政策，即從手機短信、手機銀行APP等方面都了解到了此類政策。也有一些購房者對這個政策還不了解，建議關注一些市場報道或親自下載手機APP進行查看。若還有問題，再咨詢銀行客服。需要說明的是，一般情況下業(yè)主不需要操作什么，銀行系統(tǒng)自動進行調整，10月份開始銀行卡還款額就會減少。同時，此次調整可以看出，各地目前普遍都是按4.3%的利率進行的，即不是4.2%的最新LPR利率。一些貸款合同重定價日或在四季度或明年，到時候會按照4.2%進行。這次還是參照了4.3%的LPR標準的?！?/p>

減負效果明顯

值得注意的是，此次存量房貸利率政策后，實際上市場上出現了三種不同的月供利率。

第一種為低于4.3%的。這部分群體普遍是過去貸款的時候拿到過折扣的，所以這次執(zhí)行的是低于4.3%的利率，不參與此次調整。比如2015-2016年期間享受過八五折利率，并且選擇了固定利率的客戶群體。

第二種為等于4.3%的利率。這個是最普遍的，各地銀行從便捷和統(tǒng)一操作來看，基本上都做到了4.3%的利率。一些業(yè)主可能過去利率為5.3%，直接減少了100個基點，其減負效應非常明顯。這部分客戶根據不同的貸款情況，普遍降為4.2%、4.3%。

第三種為高于4.3%的利率。這部分主要是北京和上海2020年以后購房的群體，此次也可以下調，但是底線是LPR+55基點，即4.85%。

不難看出，此次存量房貸利率政策對于減負效應是比較明顯的。

此外，初步對三類城市做的簡單測算顯示：

一線城市：一線城市一套房購置成本平均需要500萬，考慮到首付比例和中間涉及公積金，其商業(yè)銀行貸款本金大概為200萬。按照30年等額本息的方式計算，其利率最高可以降低100個基點左右，那么月供成本從11106元降低為9897元，減少1209元。

二線城市：二線城市一套房購置成本平均需要300萬，考慮到首付比例和中間涉及的公積金，其商業(yè)銀行貸款本金大概為120萬。按照30年等額本息的方式計算，其利率最高可以降低80個基點左右，那么月供成本從6515元降低為5938元，減少了577元。

三四線城市：三四線城市一套房購置成本平均需要100萬，考慮到首付比例和中間涉及的公積金，其商業(yè)銀行貸款本金大概為50萬。按照30年等額本息的方式計算，其利率最高可以降低50個基點左右，那么月供成本從2623元降低為2474元，減少了149元。

“目前總體上各個購房者都可以享受到此類優(yōu)惠政策，但是對比來看，也還是存在一些購房群體減負效應更為明顯?！眹儡S進表示：“實際情況購房者要根據不同城市、購房時間、貸款合同約定等做具體分析?！?/p>

由易居研究院提供的對比數據也顯示：

2020年以前購房的群體，明顯可以比較容易進入到LPR的水平，即按LPR+0基點的低水平定價。而2020年以后購房的，當時一些城市房貸利率下限定得略高，所以即便下降，也不可能直接降低到LPR+0個基點。一些城市過去房貸政策比較嚴，這些購房者當時沒有拿到折扣，利率比較高，現在恰可以較大的享受此次政策帶來的利好。2021年購房的，當時執(zhí)行了房貸集中度，房貸政策收緊，當時房貸利率比較高，那么此次降低存量房貸利率后，其可以更明顯感受到降低存量房貸利率的利好效應。

從城市分類來看，大城市房貸利率總體是要高的、貸款的總金額也要高，所以在統(tǒng)一下調的過程中，此類城市可以享受到更好的減負效應。從小城市和大城市來看，大城市利率下限會高于全國最低水平，所以相對來說，降低的效應小。而小城市基本上都是執(zhí)行了全國最低的下限，所以利率下降的空間要更大。當然不同年份的購房情況也會有不同的差異。

購房情緒上升

8月底，多部委落地多項政策組合拳，各地政策落地節(jié)奏加快，對購房者情緒帶動明顯。

陳文靜表示：“受前期政策嚴厲程度不同、市場基本面及房價預期不同等因素影響，城市表現分化，部分核心城市政策效果逐漸顯現?！?/p>

嚴躍進認為，“要充分認識到政策帶來的積極效應。此次各大銀行全部進行了政策調整，惠及廣大購房者，實實在在降低了購房成本?？陀^上提振了市場信心。疊加各地認房不認貸、取消限購等利好消息，客觀上房地產市場的積極樂觀情緒跡象增加，這有助于進一步促進房地產市場預期向好發(fā)展?！?/p>

從周度銷售情況來看，據中指研究院數據顯示，北京、上海、廣州、蘇州等城市新房周度網簽數據已連續(xù)兩周環(huán)比增長，上周（9.18-9.24），北京、上海新房銷售套數環(huán)比翻倍增長，廣州、蘇州環(huán)比分別增長17.3%、71.6%。上周北京二手住宅成交套數環(huán)比增長6.3%，成都環(huán)比增長7.9%。

另外，多地“認房不認貸”政策落地后，利好“賣一買一”購房群體，導致短期多地二手房掛牌量明顯增加，如北京、上海9月以來掛牌量增加均超萬套。掛牌量高企下，二手房價格上漲動能較弱。針對新房價格，當前房企仍以加快去化為主，新房價格整體穩(wěn)定，三四線城市房價下跌壓力仍在。

青島財經日報/首頁新聞 記者 趙彭

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