以目前市場主流的剛需房源500萬元/套為例，購房者原本需要繳納的中介費為13.5萬元，改革之后如果雙方按照各1個點的標準承擔，購房者的中介費支出為5萬元，購房成本降低8.5萬元，下調(diào)幅度超過60%。

執(zhí)行12年的北京現(xiàn)行中介費市場標準，開始從企業(yè)端推進改革。9月26日，記者獲悉，作為北京二手房交易市場占比最高的企業(yè)，北京鏈家開始對所收取的中介費從費率到收取方式進行改革。其中包括總費率從現(xiàn)行的2.7%調(diào)整為2%，收取方式從買房人承擔變成建議買賣雙方各1個點。

(相關資料圖)

市場方面表態(tài)，中介費率的下調(diào)有望加速二手房市場活躍度的提升，而從單邊改為雙邊承擔，則是買方市場形成后的自然選擇。

500萬房子購房成本省8.5萬

中介費從2.7%下調(diào)至2%，且買賣雙方承擔后，記者算了筆賬。

以目前市場主流的剛需房源500萬元/套為例，購房者原本需要繳納的中介費為13.5萬元，改革之后如果雙方按照各1個點的標準承擔，購房者的中介費支出為5萬元，購房成本降低8.5萬元，下調(diào)幅度超過60%。

而從置換需求角度考慮，以希望賣掉500萬元房源置換800萬元房源且兩套均為二手房的賣一買一需求者為例，原中介費政策賣一買一總中介費最高支出為21.7萬元，而新的收費標準執(zhí)行后賣一買一總支出為13.5萬元，下降幅度近四成。

事實上這并非鏈家首次對中介費進行調(diào)整。

今年7月，鏈家北京北苑大區(qū)開始試行雙邊收取中介費。按照鏈家傳統(tǒng)中介費收費標準，居間服務費2.2%，保障服務費0.5%，共計2.7%，多為買家支付。在雙邊收傭后，買賣雙方共同承擔2.7%中介費。據(jù)公開信息，“雙傭模式”試行后，北苑大區(qū)的掛牌業(yè)主接受雙邊收傭的比例從最初的20%-30%，提升到90%。觀望狀態(tài)下的買房人提前釋放需求。

改革前七成中介費由買家承擔

就在住建部要求進一步下調(diào)二手房中介費后，上海易居房地產(chǎn)研究院曾發(fā)布的中介費下調(diào)政策研究報告顯示，全國25個重點城市二手房中介費率平均值為2.2%，其中七成的費用由買方支付。報告分析表明，由于中介公司房源掛牌量增多，而潛在購房者數(shù)量有所下降，因此傾向于針對買家的中介費將會有所下調(diào)。

事實上無論是調(diào)整前還是調(diào)整后，各地二手房中介費收取沒有統(tǒng)一標準。

據(jù)易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進介紹，在本輪調(diào)整前，中介費價位相對較高的城市包括成都、西安和北京，中介費率分別為2.8%、2.8%和2.7%。中介費相對較低的城市主要包括石家莊、東莞和太原，中介費率分別為1.5%、1.8%和1.9%?？傮w而言，城市規(guī)模大、二手房市場活躍的城市中介費相對較高。而在城市規(guī)模小、二手房市場不太活躍且購買力相對不足的城市，中介費則相對較低。

在嚴躍進看來，企業(yè)端進行中介費率調(diào)整，是對此前住建部、市場監(jiān)管總局印發(fā)《關于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》的落實。

今年5月8日，住建部、市場監(jiān)管總局發(fā)布《關于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的意見》，其中明確提出，要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務費用，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用。

此外，政策也明確，要嚴格實行明碼標價。“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當在經(jīng)營門店、網(wǎng)站、客戶端等場所或渠道，公示服務項目、服務內(nèi)容和收費標準，不得混合標價和捆綁收費。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供的基本服務和延伸服務，應當分別明確服務項目和收費標準?！?/p>

隨后的7月19日，北京市住建委對《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)備案管理暫行辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）公開征求意見，其中，針對市民反映強烈的收費不規(guī)范、未明碼標價等問題，《征求意見稿》對信息公示的有關要求作了進一步明確，要求企業(yè)在經(jīng)營場所、網(wǎng)絡服務端的醒目位置公示備案證明、服務內(nèi)容和標準、收費事項和標準等信息。

存量時代的必然趨勢

北京某頭部中介李博（化名）向記者透露，之前北京的中介費收取，基本是由買方承擔，甚至在市場好的時候，買賣雙方還會商定由買方承擔賣方的一部分稅費。但隨著房地產(chǎn)市場下行，目前已經(jīng)出現(xiàn)有業(yè)主為了賣掉房子，愿意承擔一半中介費的情況。在李博看來，當前中介費率、單邊改雙邊的調(diào)整，是市場變化的結果。

嚴躍進稱，在二手房掛牌量愈發(fā)高企的背景下，買方時代已經(jīng)到來，降低中介費率可以促進二手房的交易量，尤其是在“認房不認貸”后，北京二手房交易需求旺盛，這將對二手房交易的釋放起到帶動作用。而“雙向收費”模式，則可降低買方此前的交易“負擔”。

不過，嚴躍進也提醒稱，合理降低房產(chǎn)中介費，要注意各種形式的費用轉嫁，防范出現(xiàn)“羊毛出在羊身上”的老問題等。同時“雙向收費”模式也要嚴管中介兩頭吃等問題。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，在存量時代，房屋大量供應的情況下，買方時代到來，房子交易難度加大，經(jīng)紀費率下調(diào)是大概率事件，也是必然趨勢。

有利于促進二手房活躍

李宇嘉分析稱，在當前交易量下降、交易周期拉長的背景下，中介人均交易單數(shù)明顯下降，競爭非常激烈，促成交易的訴求很強，也愿意降低費率。另外，掛牌量居高不下，不斷創(chuàng)新高的情況下，買方情緒非常弱，賣方想盡快賣掉以回籠資金的意愿也很強，買方也愿意支付一定的經(jīng)紀費。

同時，房屋供應量大增，區(qū)域分化明顯的情況下，買方有大把機會可挑可選，怎么買到性價比最高的房子，需要中介的精細化服務。由此，未來買賣雙方均支付經(jīng)紀費的情形和案例，將會大量出現(xiàn)?！百I方付全部中介費，賣家實收”的時代結束了。這有利于降低買方的成本，促進二手房交易活躍。

市場份額有望進一步提升

與二手房市場活躍度提高相對應的，是鏈家這個北京地產(chǎn)中介老大市場份額在中介費下調(diào)后的進一步提升可能。

知情人士透露，自2008年頂住樓市縮量、逆勢擴張后，鏈家在北京始終保持市場份額老大的地位。從北京市住建委每月公布的十大經(jīng)紀公司網(wǎng)簽排名看，鏈家最高曾經(jīng)占比北京二手房市場交易總量的五成以上。

“基本其他家長期只能在6折傭金附近競爭，但上漲的時候購房者即便在意也沒有太多談判的空間，現(xiàn)在的市場不一樣了?！睋?jù)上述知情人士透露，隨著買方市場的正式到來，北京二手房在認房不認貸落地后，并沒有出現(xiàn)期待中的“暴漲”，橫盤的局面讓購房者有了更多談判的空間。

在此基礎上，其他中介公司給出的實際折扣，也不斷蠶食著鏈家的市場份額。此次鏈家下調(diào)傭金，除了順應兩部委的要求和市場的走勢外，也更有利于收復被蠶食的市場份額。

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