由賣方市場向買方市場快速轉(zhuǎn)變

(資料圖)

北京正式宣布落實“認房不認貸”不到一個月，二手房市場再傳利好消息。

9月26日，《》從北京鏈家獲悉，該公司近日調(diào)整了中介費的收取標準，收費標準從目前房屋成交總價的2.7%統(tǒng)一下調(diào)至2%。同時，收費模式從購房一方單邊支付中介費改為買賣雙方共同承擔(dān)，買賣雙方各承擔(dān)1%。

截至目前，北京鏈家還未發(fā)布官方公告。不過，西城區(qū)、朝陽區(qū)等多個城區(qū)的鏈家經(jīng)紀人已經(jīng)向記者確認了上述消息?！敖裉靵砗灪贤涂梢詧?zhí)行了，業(yè)主收一個點，客戶收一個點?！币晃粡臉I(yè)十多年的房地產(chǎn)經(jīng)紀人表示。

大量房源無商機、無帶看、無瀏覽

早在今年7月下旬，鏈家北京北苑大區(qū)已經(jīng)開始試行雙邊收取中介費模式。

該區(qū)域相關(guān)負責(zé)人曾對媒體表示，新模式不僅激活了該區(qū)域的交易，也讓一些考慮外區(qū)域的客戶選擇在北苑大區(qū)成交。雙邊收傭，讓業(yè)主更快賣房、客戶更快成交。上述負責(zé)人還舉例說，該區(qū)一套房子掛牌已久，業(yè)主簽了“連環(huán)單”，如到期房子賣不出去將涉嫌違約。在接受“雙傭模式”后，該房源很快吸引多位購房者前來看房，僅用2天就完成了交易。

按照鏈家傳統(tǒng)中介費收費標準，居間服務(wù)費2.2%，保障服務(wù)費0.5%，共計2.7%，多為買家單邊承擔(dān)。以一套總成交價為500萬元的二手房為例，按照之前的收費標準，買方需支付13.5萬元中介費。調(diào)整收費方式和標準后，買方和賣方各支付5萬元中介費即可。從買方的角度看，一次性就可節(jié)省8.5萬元。這甚至相當于一個年輕人半年的收入。

“雙邊收費模式在北京全面執(zhí)行后，或拉動二手房交易量出現(xiàn)瞬間峰值?！鄙鲜鰪臉I(yè)十多年的經(jīng)紀人對《》分析說，就像9月初“認房不認貸”政策宣布后，交易量瞬間抬高，雙邊收費會促使正在看房、手頭還差十幾、二十萬元房款的這群客戶快速交易。但月余之后，市場交易量會回歸常態(tài)，因為房價整體沒有出現(xiàn)大幅上升或下降。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，北京宣布“認房不認貸”政策后，2023年第38周，北京二手房成交面積31.1萬平方米，環(huán)比增長23%，同比增長25%，規(guī)模實現(xiàn)六連增。

不過，空·白研究院創(chuàng)始人、前鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)對《》表示，“瞬間峰值”不會出現(xiàn)。“買房是一個理性決策的過程，買房不太可能因為中介費便宜而去買房，只能說，在一定周期中，中介費減低會對真實剛需人群起到一定助推作用?！?/p>

目前，只有北京鏈家宣布下調(diào)中介費。自2008年之后，北京二手房中介市場格局基本穩(wěn)定，鏈家獨占4成以上，我愛我家（000560）和麥田合占2成，三家中介公司合占超過6成市場份額?！版溂倚冀捣?wù)費后，其他中介公司大概率會跟隨。”上述從業(yè)十多年的房地產(chǎn)經(jīng)紀人判斷說。

近年來，北京房地產(chǎn)市場開始由賣方市場向買方市場快速轉(zhuǎn)變，庫存在售房源大量增加，去化周期不斷延長，這種趨勢在2023年以來愈發(fā)顯著。

“北京市場過去一直都是賣方市場，業(yè)主強勢，不僅不支付中介費，甚至一部分本應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的交易稅費也由買方承擔(dān)?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)撰文分析，北京房源在售量超過16萬，在售房源去化周期超過12個月。大量房源無商機、無帶看、無瀏覽，只有不到10%的房子具備真正可售的機會，大量房源處于“銷售可能性邊界”之外。換言之，這是一個買方強勢的市場，話語權(quán)掌握在買方手中。

他認為，當下正是實施雙邊付費的時間窗口期。“雙邊付費有利于降低剛需客戶和換房客戶的傭金負擔(dān)，促進住房消費和房屋流通?！?/p>

楊現(xiàn)領(lǐng)在文章中介紹，從美國的案例看，中介費用全部由業(yè)主支付，中介費率為6%；我國臺灣地區(qū)中介費常見的支付結(jié)構(gòu)為4%+1%，業(yè)主支付4%，客戶支付1%；日本中介費的支付結(jié)構(gòu)為買賣雙方各付3%。總體上，成熟市場的支付結(jié)構(gòu)是業(yè)主支付比例為50%—100%。

公開信息顯示，成都、大連等重點城市采取雙邊收費的歷史較長，上海、廣州、深圳、重慶、蘇州等城市則于近年開始雙邊收費。

中介費會被轉(zhuǎn)嫁到房價上嗎？

5月17日，有媒體報道，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會邀請房產(chǎn)經(jīng)紀公司召開座談會，談?wù)摿朔慨a(chǎn)交易中介費率問題。涉及的問題主要有兩點：一是中介費率是否有下調(diào)空間，二是中介費由買賣雙方共同承擔(dān)的可能性。

更早之前，今年5月8日，據(jù)住建部網(wǎng)站的消息顯示，住建部和市場監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的意見》，其中提出，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務(wù)費用，鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價；引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀服務(wù)費用。

總體上看，城市規(guī)模大、二手房市場活躍的城市，其中介費用相對更高；反之，城市規(guī)模小、二手房市場偏弱、購買力相對偏弱的城市，其中介費相對較低。上海易居房地產(chǎn)研究院在中介費下調(diào)政策研究報告中指出，“在當前二手房交易趨于疲軟、購房稅費成本偏高的情況下，對中介費下調(diào)的政策研究顯得非常有必要。”

福州打響了“中介費下調(diào)第一槍”。今年6月，福州發(fā)布《關(guān)于合理調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標準促進房產(chǎn)消費復(fù)蘇的指導(dǎo)意見書》，包括落實買賣雙方等比等額分擔(dān)傭金、合理下調(diào)中介企業(yè)的傭金收費標準等條款。由于外界認為該中介費沒有實質(zhì)下降，且造成了負面影響，該文件很快被撤銷。

中介費用下調(diào)，往往會產(chǎn)生幾個老問題，即費用滋生和費用轉(zhuǎn)嫁的問題。易居研究院分析，費用滋生是指一些新費用的產(chǎn)生，包括貸款服務(wù)費、保障服務(wù)費、擔(dān)保費等，此類費用如何定價或如何收，都應(yīng)該在中介費調(diào)整政策中做出說明。而在費用轉(zhuǎn)嫁的問題上，要做好系統(tǒng)論證和機制創(chuàng)新，防止出現(xiàn)購房者承擔(dān)房東那部分費用的情況。

賣方支付的中介費會轉(zhuǎn)嫁給買家或房價上嗎？“雙傭模式”能否真正落地，是一個普遍性質(zhì)疑。

“現(xiàn)在房子降價也很難賣出去，昨天給業(yè)主打電話溝通共擔(dān)服務(wù)費時，基本沒有業(yè)主反對?！鄙鲜鰪臉I(yè)十多年的房地產(chǎn)經(jīng)紀人告訴《》。

鏈家北京北苑大區(qū)也曾對媒體表示，自今年7月該公司試行雙邊收費模式以來，北京北苑大區(qū)掛牌業(yè)主中，接受雙邊收傭的比例從最初的20%至30%，已經(jīng)提升到90%。

不過，并非所有業(yè)主都能接受分擔(dān)服務(wù)費。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對媒體指出，理論上，業(yè)主會有動機將中介費轉(zhuǎn)嫁到房價上。過去也有這樣的情況，但能不能轉(zhuǎn)嫁或轉(zhuǎn)嫁多少，取決于微觀市場對房價的定價。

“房價和中介費是兩個市場，形成機制有很大的差異，不存在轉(zhuǎn)嫁的問題?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)認為。

當前市場競爭態(tài)勢和過去完全不同，各地二手房掛牌量都創(chuàng)歷史新高，賣舊買新，賣小買大，資產(chǎn)騰挪非常普遍，更多的是業(yè)主合理定價甚至下調(diào)掛牌價，以求盡快能賣得出去，賣方很難將中介費用向買方轉(zhuǎn)移。李宇嘉認為，“如果賣家將費用轉(zhuǎn)嫁到房價里，很可能影響房屋的成交效率。長期來看，在供需雙方價格博弈后，價格會回歸供需公認的價值水平上去。”

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