“現(xiàn)在，這種類似的舊住宅區(qū)沒(méi)有以前好賣，購(gòu)房者也擔(dān)心更新的前景以及時(shí)間表。”在深圳羅湖區(qū)紅崗西村，有房產(chǎn)中介經(jīng)理如是說(shuō)。

(資料圖)

過(guò)去，“拆遷概念”曾經(jīng)是深圳樓市的一個(gè)火爆話題。近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新工作的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》（簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)稿”）。未來(lái)，舊住宅區(qū)改造何去何從？

“紅崗西村在前幾年炒作舊改時(shí)最高叫價(jià)超過(guò)每平方米8萬(wàn)元，現(xiàn)在均價(jià)低于5萬(wàn)元的房源也有出現(xiàn)?！睆埥?jīng)理是該片區(qū)的資深中介，他也經(jīng)歷了這幾年深圳樓市的變化，“一些老破小兼優(yōu)質(zhì)學(xué)位的小區(qū)，是這一兩年房?jī)r(jià)下跌的重災(zāi)區(qū)，對(duì)面的八卦嶺宿舍片區(qū)就是最好的例子?！?/p>

記者在深圳八卦嶺片區(qū)實(shí)探時(shí)發(fā)現(xiàn)，樓齡超過(guò)30年的八卦嶺宿舍原為八卦嶺工業(yè)區(qū)配建的單身公寓和宿舍，由于面積小而且還帶著拆遷概念，在過(guò)往的深圳房產(chǎn)投資客眼里是個(gè)香餑餑，加上“優(yōu)質(zhì)學(xué)位”的加持，更徹底攪動(dòng)了整個(gè)八卦嶺宿舍片區(qū)。

“像這種30多平方米的小面積單位，最高峰時(shí)均價(jià)超過(guò)每平方米13萬(wàn)元，現(xiàn)在低于參考價(jià)甚至6字頭的房源都有不少，價(jià)格已經(jīng)腰斬?！碑?dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介告訴記者。對(duì)于舊改，早在2017年八卦嶺宿舍區(qū)就進(jìn)行過(guò)棚改意愿征集，但至今仍沒(méi)有改造的動(dòng)作。

記者在現(xiàn)場(chǎng)也隨機(jī)采訪了幾位正在看房的購(gòu)房者，他們對(duì)“拆遷概念”似乎都并不感冒。“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生變化，能否拆遷以及拆遷時(shí)間越來(lái)越不確定，出于自住考慮的話不敢冒此風(fēng)險(xiǎn)?！庇匈?gòu)房者如是說(shuō)。

過(guò)去，傳統(tǒng)意義上的城市更新與棚戶區(qū)改造是兩種截然不同的更新方式。棚改的出現(xiàn)，一度被看作是解決老舊住宅區(qū)更新困局以及“城市病”的好辦法。不過(guò)，就在今年上半年，位于深圳羅湖區(qū)的海關(guān)草埔生活區(qū)片區(qū)棚戶區(qū)被稱為深圳最后一個(gè)棚改項(xiàng)目。另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，深圳2000年前建成的舊住宅區(qū)合計(jì)超過(guò)1700多個(gè)，在如此龐大的數(shù)量面前，未來(lái)舊住宅區(qū)改造路徑何去何從？

據(jù)悉，《關(guān)于加強(qiáng)舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新工作的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》對(duì)舊住宅拆除重建類城市更新計(jì)劃、規(guī)劃申報(bào)，實(shí)施方案編制與實(shí)施主體確定等都作了明確規(guī)定，適用于舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新活動(dòng)及其監(jiān)督管理。深圳市規(guī)劃和自然資源局表示，從統(tǒng)籌和規(guī)范全市舊住宅區(qū)拆除改造的角度出發(fā)，有必要從全市層面統(tǒng)一制定舊住宅區(qū)拆除重建的政策。

意見(jiàn)稿明確，舊住宅區(qū)拆除重建遵循政府主導(dǎo)、規(guī)劃引領(lǐng)、公益優(yōu)先、市場(chǎng)運(yùn)作的原則。舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目搬遷補(bǔ)償可以采用產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償或者兩者相結(jié)合等方式，由物業(yè)權(quán)利人自愿選擇。政策性住房原則上采取產(chǎn)權(quán)置換方式，補(bǔ)償與被拆除住房產(chǎn)權(quán)限制條件相同的住房。

值得注意的是，按照2021年3月發(fā)布的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，已登記的商品性質(zhì)住宅物業(yè)采用原地產(chǎn)權(quán)置換的，按照套內(nèi)面積不少于1：1的比例進(jìn)行補(bǔ)償。而據(jù)最新意見(jiàn)稿，舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新項(xiàng)目執(zhí)行全市統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)置換標(biāo)準(zhǔn)，住宅的產(chǎn)權(quán)置換比例為套內(nèi)建筑面積1∶1或不超過(guò)建筑面積1：1.2。

此外，《意見(jiàn)》中提到，更新單元規(guī)劃原則上按照居住用地容積率上限確定規(guī)劃容積率，除落實(shí)法定圖則要求及教育設(shè)施等必要的公共利益用地外原則上不再無(wú)償移交其他類型用地，確保扣除搬遷安置住房后剩余的住宅建筑面積，原則上不少于50%作為保障性住房面積。

合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇表示，深圳舊住宅小區(qū)拆除重建類改造在推動(dòng)多年棚改模式之后或再次迎來(lái)城市更新模式創(chuàng)新。背后變化的趨勢(shì)是，在確?；剡w安置的前提下，從政府主導(dǎo)、國(guó)企實(shí)施的供給保障房模式，轉(zhuǎn)變?yōu)檎鲗?dǎo)市場(chǎng)運(yùn)作的供給保障房與商品房模式。此外，市場(chǎng)主體選定按照優(yōu)先采取“定居住總建筑面積和回遷住房面積、競(jìng)保障性住房面積”等公開(kāi)招標(biāo)方式，進(jìn)一步加大了保障房建設(shè)，也是深圳二次房改背景下實(shí)現(xiàn)住有所居的現(xiàn)實(shí)需要。

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