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8月份，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲城市個數(shù)減少，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降、同比有漲有降。8月下旬開始，一系列提振房地產(chǎn)需求的重磅利好政策紛紛出臺。在這種情況下，剛需、改善型剛需和投資型這三類購房者該如何選擇，當前是否是合適的購買時機呢？

張平教授表示：這個問題的背后隱含的是房子的定價問題。房子該如何定價，一直是中國的一大困惑。從全球來看，無論是住房還是股票，其價格都是根據(jù)其能帶來的收益來定價的，租金收益是住房定價的基礎(chǔ)。但中國卻是個例外。

中國在高速發(fā)展期，房價上漲帶來的收益遠超租金收益，因此房價上漲成為大家關(guān)注的焦點。

不過，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，“房子太多了”已成為一個基本事實。這時，人們開始考慮中國房價的定價模式是否也需要回到根據(jù)租金定價的模式中。

租金定價模式下，當租金不足以覆蓋資金成本時，租房就是最優(yōu)選擇。隨著經(jīng)濟增速放緩，貸款利率開始下降，此時發(fā)現(xiàn)，租金可以覆蓋資金成本了，那么房子就有了投資價值。

因此，無論是剛需購房者、還是改善型剛需購房者或是投資型購房者，其是否買房的選擇首先要考慮的是這個房子值不值得投資，這個投資是以什么定價為基準的。

中國過去基于高成長，每年8%，此時，房子定價中，租金收益的影響因太小而被忽略。但隨著中國經(jīng)濟增長的減速，以及人口的轉(zhuǎn)變和一系列的政策調(diào)整，房價的定價方式會發(fā)生根本性變化，由高速增長下聚焦于價格變化開始轉(zhuǎn)向考慮現(xiàn)金流能否平衡的問題。

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