記者董紅艷李貝貝北京報(bào)道

(相關(guān)資料圖)

近日，濟(jì)南國資平臺(tái)的一則針對(duì)1341套住宅的營銷代理招標(biāo)引發(fā)眾人關(guān)注。記者通過相關(guān)資料了解到，其中部分房源曾列入濟(jì)南首批保障性租賃住房(人才公寓)項(xiàng)目清單。而去年濟(jì)南還曾大舉收購3000套存量房用于租賃儲(chǔ)備住房。

業(yè)內(nèi)多方向記者分析指出，本次房產(chǎn)出售將對(duì)濟(jì)南現(xiàn)有房地產(chǎn)市場形成一定壓力。還表示，此次房產(chǎn)出售或是因?yàn)楸Ｕ闲宰赓U住房的運(yùn)營資金壓力大，地方債務(wù)壓力重，未來類似的房產(chǎn)出讓動(dòng)作還將繼續(xù)出現(xiàn)。

甩賣市場影響幾何？

9月1日，濟(jì)南國資委下屬的濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司(下稱“濟(jì)南城市發(fā)展”)在中國招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺(tái)發(fā)布了一則房屋營銷代理服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)公告。公告內(nèi)容顯示，代理服務(wù)的項(xiàng)目為華彤苑198套、九里晴川455套、和唐悅色416套、璟悅府272套共計(jì)4個(gè)項(xiàng)目的1341套房源。

經(jīng)業(yè)內(nèi)人士測算，本次房源市場總價(jià)超過28億元。而將要轉(zhuǎn)手的房源數(shù)量可能還不盡于此。公告內(nèi)容顯示，后續(xù)其他項(xiàng)目將根據(jù)招標(biāo)人需求逐漸增加。

濟(jì)南城市發(fā)展在濟(jì)南保障性租賃住房建設(shè)中擔(dān)當(dāng)重要角色。據(jù)2021年12月底濟(jì)南住建局公布的首批保障性租賃住房(人才公寓)項(xiàng)目清單，共計(jì)5513間的房源中，濟(jì)南城市發(fā)展就有4252間住宅型房源在列，是相關(guān)房源最主要的租賃企業(yè)。

值得注意的是，本次濟(jì)南城市發(fā)展房屋營銷代理服務(wù)項(xiàng)目中的華彤苑和九里晴川項(xiàng)目均在保障性租賃住房人才公寓項(xiàng)目中。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《》記者推測指出，此批房源應(yīng)該是濟(jì)南土地市場火爆時(shí)，開發(fā)商配建并移交給政府的保障性租賃住房房源。

此次拋售將對(duì)現(xiàn)有市場產(chǎn)生怎樣的影響？李宇嘉表示，如此大體量的房源拿出來賣，將對(duì)當(dāng)前本已經(jīng)開始下行的市場造成比較大的負(fù)面影響。58安居客研究院院長張波向《》記者表達(dá)了相似的觀點(diǎn)，并補(bǔ)充，購房者可能并不會(huì)過于關(guān)注此類房源用途的轉(zhuǎn)變，如果價(jià)格和品質(zhì)能夠具有性價(jià)比，本批房源或許也能達(dá)成預(yù)期的銷售目標(biāo)。

房產(chǎn)中介人員朱立(化名)向《》記者表示，目前市場上尚未聽說此批房源何時(shí)上市，也并未明確相關(guān)房源將會(huì)由哪家機(jī)構(gòu)代理銷售，以及具體賣什么價(jià)格。不過，估計(jì)這批房源的售價(jià)將和附近的二手房價(jià)格差不多。

據(jù)貝殼監(jiān)測數(shù)據(jù)，華彤苑共計(jì)有24套房源在售，在近半年的成交均價(jià)為22696元/平米，九里晴川共計(jì)有49套房源在售，近半年的成交均價(jià)為15144元/平米。

“事實(shí)上，華彤苑從2021年交房以后，在售房平臺(tái)總共只賣出了3套房?！敝炝⑾蛴浾咄嘎叮A彤苑項(xiàng)目的房源臨近馬路，在整個(gè)小區(qū)的最北邊的1號(hào)樓和2號(hào)樓。房子最主要優(yōu)勢在于區(qū)位，如果價(jià)格沒有明顯優(yōu)勢的話，總體性價(jià)比并不高。華彤苑115平米的房源目前總價(jià)約為270萬元，而附近保利華庭120平米的二手房總價(jià)可能只需要約240萬元。

為了進(jìn)一步了解本批房源的相關(guān)信息，9月28日，《》記者擬采訪濟(jì)南城市發(fā)展，并向其致電，但是相關(guān)人員表示對(duì)于具體的情況并不清楚。

曾大量收購存量房

值得一提的是，在此次甩賣房產(chǎn)之前，多個(gè)地區(qū)國資平臺(tái)均曾下場收購存量商品住宅。其中，包括2022年8月15日，湖州發(fā)布通知，其中提到對(duì)困難房企的滯銷房，鼓勵(lì)國有企業(yè)收購，作為保障安置用房；2022年7月下旬，鄭州對(duì)外披露，針對(duì)已經(jīng)建成或即將建成，但銷售困難、大量積壓房企資金的現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目，通過政府購買現(xiàn)房作為安置房，完善保障性租賃住房政策體系、探索保障性租賃住房退出機(jī)制等措施，提高存量房去化率。

本次出售房產(chǎn)的濟(jì)南城市發(fā)展也在收購之列。2022年9月5日，濟(jì)南市國資委官網(wǎng)日前發(fā)布《收購存量房源助力租賃市場—集團(tuán)公開采購社會(huì)優(yōu)質(zhì)存量房作為租賃儲(chǔ)備房源》的通知，其中提及濟(jì)南城市發(fā)展集團(tuán)將在全市收購3000套商品房用于租賃儲(chǔ)備住房，項(xiàng)目資金來源為自籌資金。

彼時(shí)，業(yè)內(nèi)多方分析指出，政府、國企下場收購存量房產(chǎn)將有助于緩解樓市壓力，加強(qiáng)保障性租賃住房的供應(yīng)。張波認(rèn)為，此前收購的房源用作保障性租賃住房，在幫助市場去化的同時(shí)，也起到達(dá)成保障性租賃住房籌建任務(wù)的作用。

為什么在收購之后又要賣掉相關(guān)房源？朱立表示，華彤苑等項(xiàng)目是正常的商品住房，在小區(qū)內(nèi)部運(yùn)營保障性租賃住房遭到小區(qū)其他業(yè)主的反對(duì)。加上相關(guān)單位可能也沒錢了，就拿出來賣了。

對(duì)此，李宇嘉分析認(rèn)為，目前相關(guān)房源做保障性租賃房的投資回報(bào)率不高，運(yùn)營壓力較大，同時(shí)，類似的城發(fā)企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)也很重。張波認(rèn)為，由于此前所收項(xiàng)目都來源于自籌資金，導(dǎo)致濟(jì)南城發(fā)的長期資金面臨壓力，本次房產(chǎn)甩賣應(yīng)該是為了緩解資金壓力。

同時(shí)，濟(jì)南樓市仍然面臨著一定的下行壓力。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月份濟(jì)南新房價(jià)格環(huán)比下降0.1%，二手房價(jià)格環(huán)比下降0.5%。

當(dāng)前市場環(huán)境之下，相似的情況可能還會(huì)出現(xiàn)。張波認(rèn)為，持有大量保租房需要充足的資金來源作為支撐，一旦市場轉(zhuǎn)暖或者資金壓力過大，持有者都可能會(huì)選擇在市場上進(jìn)行拋售。李宇嘉指出，除了濟(jì)南城發(fā)，還有一些市城投和區(qū)城投的手上也有地，也有房。未來這些城投國企的資金等方面的壓力，都會(huì)導(dǎo)致其拋售房產(chǎn)。記者了解到，日前，北京朝陽區(qū)住建委以拍賣的方式轉(zhuǎn)讓154套住宅房源。

不過，值得一提的是，9月11日，濟(jì)南官宣取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購房限制，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易。濟(jì)南自2016年10月起執(zhí)行近7年的住宅商品房限購限售政策全面取消。

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