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仲量聯(lián)行發(fā)布《2023北京辦公樓市場白皮書》(以下簡稱《白皮書》)?！栋灼凤@示，北京辦公樓市場處于緩慢轉(zhuǎn)型階段。

據(jù)仲量聯(lián)行對北京辦公樓市場過去七年內(nèi)的八千多條交易統(tǒng)計(jì)，金融、科技互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)這三個行業(yè)單年所產(chǎn)生的租賃費(fèi)用，即可超過其他所有行業(yè)之和。在此之上，金融與科技互聯(lián)網(wǎng)更處領(lǐng)先地位，是北京辦公樓市場的兩大支柱。

從租金來看，2019年是北京辦公樓市場發(fā)展的一個分水嶺。在此之前，市場租賃需求活躍，全市租金持續(xù)爬升，在2018年下旬達(dá)到頂峰。自2019年開始，市場步入下行通道，此后租金連續(xù)下降近5年，降幅達(dá)到22%，長期以來低供應(yīng)、低空置的北京市場由業(yè)主方市場轉(zhuǎn)為租戶方市場，企業(yè)租戶的議價能力持續(xù)提升。

但自2019年轉(zhuǎn)入下行周期后，北京甲級辦公樓市場租金降幅為75元/平方米/月，高于非甲級辦公樓50元/平方米/月的降幅。不過，2023年上半年，甲級項(xiàng)目平均成交面積與疫情前相比降低了23%，而非甲級項(xiàng)目平均成交面積則下降了45%。

仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示，在經(jīng)歷了2008年和2018年兩輪大供應(yīng)周期后，北京市場已走完初步發(fā)展階段和快速增長階段，開始步入成熟階段。從供應(yīng)角度來看，市場現(xiàn)在面臨著過去五年400萬平方米新增供應(yīng)所遺留的壓力。從需求角度來看，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于由高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量增長的轉(zhuǎn)型期，GDP增長率由2008-2017年的7-10%降至當(dāng)前的5%，在結(jié)構(gòu)重塑和重新平衡之前，大環(huán)境的溫差造成了市場層面的短期陣痛。

“北京市場已從新興市場發(fā)展為與全球主要城市比肩的成熟市場，當(dāng)前的市場環(huán)境正處于轉(zhuǎn)型階段?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官張瑩表示，預(yù)計(jì)市場將不會迎來爆發(fā)式的需求反彈，以及大踏步前進(jìn)式的租金回漲。在未來5年內(nèi)，預(yù)計(jì)租金會在1.5到2年內(nèi)觸底，并在之后以更溫和、漸進(jìn)式的步調(diào)達(dá)成新的市場均衡。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，北京是全國第三產(chǎn)業(yè)占比最高的城市，達(dá)到83.8%，辦公樓宇是這座城市主要經(jīng)濟(jì)活動的承載地，因此北京辦公樓市場有充足的底氣迎來復(fù)蘇。

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