今年三季度，經(jīng)過(guò)二季度的市場(chǎng)下行后，上海大宗交易量已有所回升。

“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了一系列變革后，投資市場(chǎng)活躍度正穩(wěn)步增加，展現(xiàn)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)依舊保持長(zhǎng)期信心及持續(xù)看好。”據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2023年第三季度，上海投資市場(chǎng)共錄得28宗成交，成交總金額達(dá)144億元人民幣，較上一季度環(huán)比增長(zhǎng)38.9%，與去年同比增長(zhǎng)6.1%。

投資型買家發(fā)力

【資料圖】

今年三季度，經(jīng)過(guò)2023年第二季度的市場(chǎng)下行后，上海大宗交易量出現(xiàn)回暖跡象。10月12日，仲量聯(lián)行發(fā)布的研報(bào)顯示，三季度上海投資市場(chǎng)共錄得28宗成交，成交總金額達(dá)144億元，較上一季度環(huán)比增長(zhǎng)38.9%，與去年同比增長(zhǎng)6.1%。

該機(jī)構(gòu)指出，內(nèi)資買家以91%的比例繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)。除傳統(tǒng)保險(xiǎn)、金融機(jī)構(gòu)外，一些地方政府和私人買家正積極進(jìn)入市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了一系列變革后，投資市場(chǎng)活躍度正穩(wěn)步增加，展現(xiàn)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)依舊保持長(zhǎng)期信心及持續(xù)看好。仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)部總監(jiān)孫翎直言，“上海仍為中國(guó)最具吸引力的房地產(chǎn)投資目的地”。

從投資類型來(lái)看，寫字樓資產(chǎn)交易仍占半壁江山。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，依據(jù)交易筆數(shù)統(tǒng)計(jì)，寫字樓資產(chǎn)交易占比達(dá)58%，且大多為自用型投資，包括多筆異地地方政府下屬企業(yè)購(gòu)置物業(yè)，多選址于大虹橋或七寶等上海輻射長(zhǎng)三角門戶板塊或浦東科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)區(qū)域；來(lái)自醫(yī)藥、能源及制造業(yè)的企業(yè)買家持續(xù)積極布局滬上寫字樓物業(yè)，亦有服裝品牌購(gòu)置核心區(qū)域零售資產(chǎn)作為自用物業(yè)。

值得注意的是，“租賃公寓仍為熱門投資賽道”。第一太平戴維斯發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在三季度上海大宗投資市場(chǎng)，服務(wù)式公寓/住宅仍為熱門投資賽道，本季度錄得2筆交易。例如，匯能集團(tuán)以41.4億元收購(gòu)了中糧海景壹號(hào)的3棟樓（此前為輝盛國(guó)際運(yùn)營(yíng)的上海鵬利輝盛閣公寓）。除大宗交易外，今年三季度，上海服務(wù)式公寓市場(chǎng)有愷誠(chéng)行政公寓、浦發(fā)盛捷唐鎮(zhèn)服務(wù)公寓等4個(gè)新項(xiàng)目入市，共計(jì)1070套新增供應(yīng)。

另?yè)?jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，在辦公、公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及工業(yè)等熱門資產(chǎn)類別之外，零售物業(yè)成交在三季度受到關(guān)注，收錄共計(jì)4宗成交，成交金額占比達(dá)28%；酒店在全國(guó)旅游市場(chǎng)恢復(fù)后在投資市場(chǎng)有所體現(xiàn)，三季度收錄兩宗酒店成交，成交金額占比12%。

《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，就在10月11日，華僑城（亞洲）公告稱，計(jì)劃以不低于24.3億元在北京產(chǎn)權(quán)交易所通過(guò)公開(kāi)掛牌出售銷售上海蘇河灣項(xiàng)目部分資產(chǎn)，而該部分資產(chǎn)為寶格麗酒店。此前，今年4月，華僑城以6.12億元出售了蘇河灣項(xiàng)目的寶格麗公寓51%股權(quán)。

甲級(jí)辦公樓空置率小幅上漲

相比投資市場(chǎng)，盡管占據(jù)大宗交易市場(chǎng)半壁江山，但三季度上海寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)較為平穩(wěn)。

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，多數(shù)租戶仍持觀望態(tài)度，傾向于續(xù)租，致使凈吸納量下降，錄得6.77萬(wàn)平米。其中中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得3200平米，非中央商務(wù)區(qū)市場(chǎng)凈吸納量錄得6.45萬(wàn)平米，板塊間表現(xiàn)分化明顯。

具體到區(qū)位表現(xiàn)，世邦魏理仕研報(bào)顯示，徐匯濱江去化表現(xiàn)優(yōu)異，陸家嘴區(qū)域需求回暖，四川北路及黃浦濱江的租賃需求相對(duì)較為低迷；從成交面積段來(lái)看，1,000平方米以下的占比超過(guò)半數(shù)；企業(yè)性質(zhì)及交易類型來(lái)看，內(nèi)資需求在租賃成交中仍然占據(jù)過(guò)半比例，外資機(jī)構(gòu)擴(kuò)張勢(shì)頭相對(duì)不足；新設(shè)立的租賃需求下降，企業(yè)搬遷需求明顯增加，同時(shí)伴隨一部分的縮減面積續(xù)租。

供應(yīng)方面，第一太平戴維斯發(fā)布的研報(bào)顯示，三季度上海共9個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)帶來(lái)107萬(wàn)平米供應(yīng)，截至第三季度末，全市甲級(jí)寫字樓存量達(dá)1794萬(wàn)平米；龐大供應(yīng)為存量市場(chǎng)施壓，加上需求持續(xù)疲軟，全市甲級(jí)寫字樓平均空置率環(huán)比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)，至19.1%，系近年高位。空置水平自最近一次谷值（2022年一季度）累計(jì)上升了6.6個(gè)百分點(diǎn)。

仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)部中國(guó)區(qū)總裁張靜表示：“辦公樓市場(chǎng)由于大量的新增供應(yīng)以及部分租戶的續(xù)租和成本控制需求，入駐率和租金表現(xiàn)持續(xù)承壓?！痹摍C(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，三季度，中央商務(wù)區(qū)迎來(lái)三個(gè)項(xiàng)目竣工，總建筑面積共計(jì)154,000平方米。中央商務(wù)區(qū)整體空置率環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到13.6%；非中央商務(wù)區(qū)有三個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，共計(jì)187,000平方米。較大的供應(yīng)加之租賃進(jìn)程的滯緩，非中央商務(wù)區(qū)整體空置率環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到28.5%。

從租金方面來(lái)看，第一太平戴維斯指出，三季度，全市甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比下調(diào)1.8%，至6.9元/平米/天。中央商務(wù)區(qū)、次級(jí)商務(wù)區(qū)和非核心商務(wù)區(qū)跌幅分別為1.7%、1.6%和2.1%。在全市26個(gè)重點(diǎn)子市場(chǎng)里，9個(gè)板塊整體吸納表現(xiàn)欠佳，部分原因包括：民營(yíng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)化、上市難，初創(chuàng)企業(yè)倒閉，部分外資公司縮減業(yè)務(wù)或重新調(diào)整業(yè)務(wù)重心。

對(duì)于上海寫字樓市場(chǎng)接下來(lái)的走勢(shì)，世邦魏理仕華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人張?jiān)较颉度A夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，市場(chǎng)當(dāng)前及未來(lái)的供應(yīng)均非常充足，但受經(jīng)濟(jì)不確定性影響，部分行業(yè)持縮減規(guī)?；蛑?jǐn)慎觀望意愿，短期內(nèi)市場(chǎng)信心修復(fù)強(qiáng)度有限，疊加供應(yīng)連續(xù)攀升的影響，預(yù)計(jì)租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇，去化將進(jìn)入長(zhǎng)周期，租金延續(xù)下行趨勢(shì)，整體市場(chǎng)需要更長(zhǎng)時(shí)間恢復(fù)供求平衡。

不過(guò)，張?jiān)綐?lè)觀地指出，2023年底進(jìn)博會(huì)即將舉行，對(duì)于技術(shù)裝備、消費(fèi)品、醫(yī)療等行業(yè)的商貿(mào)市場(chǎng)機(jī)會(huì)及需求碰撞有一定的促進(jìn)作用。預(yù)計(jì)明年一季度至二季度，伴隨經(jīng)濟(jì)的基本面改善和企業(yè)信心恢復(fù)，市場(chǎng)租賃需求潛能將會(huì)逐步恢復(fù)釋放。

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