樓市半月談 本報(bào)記者 夏金彪

剛剛過(guò)去的“超級(jí)黃金周”，樓市整體呈現(xiàn)回溫態(tài)勢(shì)，但各地表現(xiàn)分化，仍處于緩慢復(fù)蘇期。目前，各地開(kāi)發(fā)商借助“超級(jí)黃金周”的熱度，推出折扣、特價(jià)房源等優(yōu)惠活動(dòng)，沖刺四季度業(yè)績(jī)。

(資料圖片僅供參考)

近日，武漢新港臨江匯項(xiàng)目在國(guó)慶期間采取了打折的方式促銷，由于降價(jià)幅度較大，引發(fā)前期購(gòu)房業(yè)主抵制。隨后，該項(xiàng)目發(fā)布聲明稱將自行歇業(yè)一周，并全面叫停本次促銷活動(dòng)，活動(dòng)期間成交客戶，將退回款項(xiàng)。

事實(shí)上，國(guó)慶假期因大幅降價(jià)停止銷售的樓盤，不止武漢的開(kāi)發(fā)商。此前，惠州的保利陽(yáng)光城項(xiàng)目打5折清盤，也遭業(yè)主反對(duì)。當(dāng)?shù)刈〗ň终J(rèn)為，開(kāi)發(fā)商存在未按照規(guī)定公示備案價(jià)格和銷售價(jià)格等問(wèn)題，要求開(kāi)發(fā)商停業(yè)整改。

目前，我國(guó)對(duì)新建商品房的銷售價(jià)格實(shí)施備案制。開(kāi)發(fā)商在申報(bào)新建商品住宅預(yù)售許可前，須到各地的價(jià)格主管部門進(jìn)行價(jià)格備案，由價(jià)格主管部門對(duì)申報(bào)價(jià)格進(jìn)行指導(dǎo)。

在房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期，各地為了遏制房?jī)r(jià)的上漲，在限購(gòu)、限貸等政策基礎(chǔ)上，增加了嚴(yán)格的限價(jià)政策，許多地方對(duì)新建商品住宅價(jià)格的變動(dòng)規(guī)定備案價(jià)，通過(guò)發(fā)布限制房?jī)r(jià)漲幅的“限漲令”，防止新建商品住宅價(jià)格的大幅度上漲。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，樓市進(jìn)入下行期。為防范樓盤降價(jià)可能引發(fā)“踩踏”，造成樓市擾動(dòng)，加劇銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)，各地新房銷售價(jià)格的備案制轉(zhuǎn)為“限跌”。

據(jù)了解，全國(guó)首個(gè)發(fā)布限制房?jī)r(jià)跌幅的“限跌令”的城市是湖南省岳陽(yáng)市。2021年8月，岳陽(yáng)市住建局明確要求，新建商品房的價(jià)格在備案之后，實(shí)際的成交價(jià)格不得低于備案價(jià)的85%。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2021年以來(lái)，有包括岳陽(yáng)、江陰、沈陽(yáng)、唐山、昆明、株洲、張家口等超20城出臺(tái)過(guò)“限跌令”。

應(yīng)該說(shuō)，各地出臺(tái)的無(wú)論是“限漲令”還是“限跌令”，其初衷都是為了保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

目前，為了應(yīng)對(duì)樓市低迷，促進(jìn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)換市場(chǎng)，多地政府已采取靈活性措施，通過(guò)放寬商品房備案價(jià)下浮幅度、對(duì)新市民和人才等群體實(shí)行價(jià)格優(yōu)惠、對(duì)滯銷和團(tuán)購(gòu)等項(xiàng)目調(diào)整價(jià)格下限，給“限跌令”松綁。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，雖然地方政府開(kāi)始給限價(jià)政策松綁，但全面取消限價(jià)政策還不現(xiàn)實(shí)。因?yàn)樵谥袊?guó)傳統(tǒng)的“買漲不買跌”的心態(tài)下，取消“限跌令”可能令市場(chǎng)信心再次遇挫，短期內(nèi)的銷售好轉(zhuǎn)可能帶來(lái)較長(zhǎng)期的信心低迷。

市場(chǎng)預(yù)計(jì)，“限跌令”調(diào)整優(yōu)化勢(shì)在必行。不過(guò)，鑒于各地樓市分化的狀況和全面取消“限跌令”可能帶來(lái)的不利影響，短期內(nèi)，地方政府還不會(huì)取消限價(jià)政策，各地會(huì)適度調(diào)整優(yōu)化限價(jià)政策，讓開(kāi)發(fā)商有更大的自主定價(jià)權(quán)，允許開(kāi)發(fā)商降價(jià)換市場(chǎng)，這將一定程度上促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放，有利于開(kāi)發(fā)商銷售回籠資金，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

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