“認(rèn)房不認(rèn)貸”加持下的“金九”，未能完成“樓市力挽狂瀾者”的重任。10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2023年1—9月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況》，房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售、房企資本金到位與國(guó)房景氣指數(shù)四大指標(biāo)繼續(xù)同比下行。盡管憑借9月的技術(shù)性反彈，使得部分?jǐn)?shù)據(jù)與前8月比，下行幅度有所收窄，但影響有限。而從一線反饋來(lái)的聲音看，政策的長(zhǎng)尾效應(yīng)提前結(jié)束讓上述四大數(shù)據(jù)在10月顯得更為艱難。

投資下滑速度有所放慢

同比下降9.1%，是前九月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的下滑幅度，87269億元的總量在疫情放開后、投資復(fù)蘇的前提下并不算多。其中住宅投資66279億元，下降8.4%。

(資料圖片)

“樂(lè)觀一點(diǎn)看，今年全年至今的全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑幅度在6月開始出現(xiàn)有些許減速。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提示，在今年1-4月、1-5月、1-6月、1-7月、1-8月、1-9月的下降分別為6.2%、7.2%、7.9%、8.5%、8.8%和本月的9.1%?！半m然數(shù)據(jù)一直在下行，但單月的累計(jì)幅度從5月頂峰的1已經(jīng)收窄至本月的0.3，說(shuō)明市場(chǎng)盡管依然在下行，卻也出現(xiàn)了積極的信號(hào)?！钡屖袌?chǎng)擔(dān)心的是，在有認(rèn)房不認(rèn)貸加持的9月，這項(xiàng)數(shù)據(jù)依然未能實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，依然拖累了累計(jì)數(shù)據(jù)繼續(xù)下行0.3%。

但嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)提示，“從近期各地激活供給端的操作看，我們看到了幾個(gè)重要的信號(hào)。包括購(gòu)地方面的限價(jià)政策取消、土地開發(fā)的容積率約束減少、勾地和做地的主動(dòng)性增強(qiáng)、施工環(huán)節(jié)采取了友好的措施，這些都有助于促進(jìn)開發(fā)投資指標(biāo)企穩(wěn)。”

新開工不足的隱患尚未暴露

具體看開工數(shù)據(jù)方面，1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積815688萬(wàn)平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面積574250萬(wàn)平方米，下降7.4%。其中，房屋新開工面積72123萬(wàn)平方米，下降23.4%。細(xì)分來(lái)看，住宅新開工面積52512萬(wàn)平方米，下降23.9%。房屋竣工面積48705萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.1%。

“房屋新開工面積這一指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)25個(gè)月的下跌態(tài)勢(shì)?！痹趪?yán)躍進(jìn)看來(lái)，短期內(nèi)，新開工不足的風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有暴露出來(lái)，這和購(gòu)房銷售市場(chǎng)數(shù)據(jù)相對(duì)處于低位是有關(guān)系的。但從房地產(chǎn)良性循環(huán)的角度看，新房的開工數(shù)據(jù)還是需要提振。這就要求各地要重視該指標(biāo)反映出的問(wèn)題。

他建議各地在預(yù)售制度方面要采取更靈活的措施?！耙还芫退朗悄壳邦A(yù)售制度方面的一個(gè)問(wèn)題。各地要規(guī)范預(yù)售的流程，但是一些資金還是需要加快到位。對(duì)于一些樓盤銷售不錯(cuò)的項(xiàng)目，更是需要督促加快建設(shè)和交付。”

比不過(guò)小陽(yáng)春的銷售

投資意味著開發(fā)商的拿地與施工，這項(xiàng)指標(biāo)下滑的背后，是銷售端的持續(xù)低迷。

數(shù)據(jù)顯示，1—9月份，商品房銷售面積84806萬(wàn)平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。

同樣是倒推月度累計(jì)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，商品房銷售面積在今年開年通過(guò)短暫的小陽(yáng)春實(shí)現(xiàn)了同比月度累計(jì)數(shù)據(jù)從去年1-12月的-24.3%，最好的時(shí)候修正到了8.8%，隨后便不斷下行，下行最大的是1-6月，從1-5月的8.4，下降至1.1，隨后該項(xiàng)數(shù)據(jù)正式進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

“從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，認(rèn)房又認(rèn)貸的金九對(duì)市場(chǎng)的修復(fù)沒(méi)能比得過(guò)今年的小陽(yáng)春?！毙鞚悄逞肫笊罡本┏?yáng)東壩片區(qū)的營(yíng)銷總，在他看來(lái)，雖然今年的“金九”有了政策面的推動(dòng)，但二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性不足，讓市場(chǎng)面的回應(yīng)不佳。相比之下，今年開年的小陽(yáng)春是實(shí)實(shí)在在從二手房市場(chǎng)率先回暖反作用到新房層面，兩者的策動(dòng)方不同，市場(chǎng)環(huán)境也不同。

不過(guò)在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，雖然該跌幅有所擴(kuò)大，從單月的數(shù)據(jù)看，已經(jīng)有了積極的表現(xiàn)。他提示，寬松政策的釋放需要一定的時(shí)間消化，要有耐心和定力，充分認(rèn)識(shí)到房屋銷售數(shù)據(jù)有企穩(wěn)回暖的大趨勢(shì)。如目前商品房銷售面積單月已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月的拉升，回暖態(tài)勢(shì)積極。

但不斷走低的銷售，讓商品房的庫(kù)存不斷攀升。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，9月末，商品房待售面積64537萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.3%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)19.7%。

回款修復(fù)不及預(yù)期

與銷售的情況同頻，開發(fā)商的資本金到位修復(fù)同樣沒(méi)有小陽(yáng)春時(shí)期來(lái)得好。

統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款12100億元，下降11.1%；利用外資36億元，下降40.0%；自籌資金31252億元，下降21.8%；定金及預(yù)收款33631億元，下降9.6%；個(gè)人按揭貸款17028億元，下降6.9%。

“目前來(lái)看今年到現(xiàn)在房企最好的時(shí)候是3、4月。”張明是某央企在京的財(cái)務(wù)總監(jiān)，盡管出身央企，但他依然認(rèn)為當(dāng)下對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，沒(méi)有比市場(chǎng)回款更有效的資本金來(lái)源。他的這種感受得到了來(lái)自統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)的佐證：在今年的1-3月，伴隨著小陽(yáng)春的來(lái)臨，房企資本金到位一度從去年底的-25.9%修復(fù)到-6.4，并且在1-4月持續(xù)保持在了-6.6%這一水平，但隨后伴隨著市場(chǎng)降溫，這一數(shù)據(jù)急轉(zhuǎn)直下。

三大數(shù)據(jù)的下滑也拉低了房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)，這一數(shù)據(jù)在過(guò)去的一個(gè)月僅為93.44，創(chuàng)下了從去年9月至今的新低。

弱復(fù)蘇的現(xiàn)狀

在多位營(yíng)銷總看來(lái)，目前無(wú)論是金融機(jī)構(gòu)還是資本市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的信心并沒(méi)有恢復(fù)，銷售端的銷售是開發(fā)商最重要的環(huán)節(jié)，但目前這個(gè)環(huán)節(jié)的修復(fù)并沒(méi)有預(yù)期來(lái)得好，弱復(fù)蘇成為大家對(duì)本階段樓市修復(fù)的共識(shí)。

總結(jié)1-9月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，包括嚴(yán)躍進(jìn)在內(nèi)的專家認(rèn)為，各類指標(biāo)尤其是銷售端指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)了一些積極信號(hào)，值得肯定，進(jìn)一步說(shuō)明既有政策效應(yīng)積極釋放，也有助于進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。他提示銷售端的回暖值得重視，目前正進(jìn)入弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)。包括銷售數(shù)據(jù)的單月指標(biāo)、銷售數(shù)據(jù)的回籠情況看，都朝著好的方向發(fā)展。這恰說(shuō)明各地購(gòu)房政策積極到位，降低了購(gòu)房成本，激活了合理住房消費(fèi)需求。

隨著銷售端的回暖，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為企業(yè)資金狀況也有改善的空間和可能。而且隨著銷售端的回暖，各類金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷也會(huì)有新的調(diào)整。

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