銷售端回暖不及預(yù)期，前三季度全國(guó)住宅新開(kāi)工驟減了近1/4。

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10月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)，前三季度全國(guó)商品房銷售額8.9萬(wàn)億元，下降4.6%；住宅銷售額下降3.2%。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降9.1%，降速與1-8月相同，其中住宅投資下降8.4%。

9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（國(guó)房景氣指數(shù)）為93.44。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析認(rèn)為：“認(rèn)房不認(rèn)貸等新政以來(lái)，雖然政策組合拳利好循序漸進(jìn)落地，但短期內(nèi)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷售情況還沒(méi)有明顯改觀，仍然處于同比下降通道?！?/p>

“認(rèn)房不認(rèn)貸”效果未及預(yù)期

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-9月，全國(guó)商品房銷售面積84806萬(wàn)平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%；商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。另一方面，商品房待售面積截至9月末達(dá)到64537萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.3%，而住宅待售面積增長(zhǎng)19.7%。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，“1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積、銷售金額同比降幅延續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)，但9月單月同比降幅均有所收窄。”

各區(qū)域商品房銷售面積、銷售金額同比均下降，其中中部地區(qū)商品房銷售額降幅達(dá)到9.2%，降幅最小的東部地區(qū)為下降3%，但降幅同比擴(kuò)大。

對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”一個(gè)月以來(lái)的市場(chǎng)情況，張宏偉分析，截至目前，僅北京、上海、廣州成交量的復(fù)蘇效果明顯，深圳因政策面仍然較為嚴(yán)格，并沒(méi)有成交量復(fù)蘇。強(qiáng)二線城市成交量普遍回升是改善需求主導(dǎo)的區(qū)域，且也有降價(jià)跑量的因素驅(qū)動(dòng)，同時(shí)這些城市限購(gòu)區(qū)或主城區(qū)對(duì)于近遠(yuǎn)郊或周三四線城市有虹吸效應(yīng)；其他弱二線和三四線城市效果不明顯，仍然有較大的去庫(kù)存壓力，這也是這些城市開(kāi)發(fā)投資、商品房銷售、房?jī)r(jià)指數(shù)在當(dāng)下回調(diào)的主要原因。

新開(kāi)工數(shù)據(jù)連續(xù)25個(gè)月下跌需警惕

1—9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%，其中住宅投資66279億元，下降8.4%。

值得注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積72123萬(wàn)平方米，下降23.4%。其中，住宅新開(kāi)工面積52512萬(wàn)平方米，下降23.9%。易居研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局歷史數(shù)據(jù)判斷，該指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)25個(gè)月下跌，短期內(nèi)，由于購(gòu)房銷售市場(chǎng)數(shù)據(jù)相對(duì)處于低位，新開(kāi)工不足的風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有暴露出來(lái)，從房地產(chǎn)良性循環(huán)的角度看，新房的開(kāi)工數(shù)據(jù)還是需要提振。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議，“各地在預(yù)售制度方面要采取更靈活的措施?！还芫退馈悄壳邦A(yù)售制度的一個(gè)問(wèn)題，各地要規(guī)范預(yù)售流程，但資金還是需要加快到位。對(duì)于銷售不錯(cuò)的項(xiàng)目，更需要督促加快建設(shè)和交付。”

此外，在各方集中保交付之下，全國(guó)房屋竣工面積48705萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.1%。

資金壓力成為制約房企新開(kāi)工及施工數(shù)據(jù)的的最大因素之一。前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，自籌資金下降21.8%，國(guó)內(nèi)貸款下降11.1%，定金及預(yù)收款下降9.6%，個(gè)人按揭貸款下降6.9%。

陳文靜指出，9月份各渠道融資規(guī)模均大幅下降，信用債降幅明顯，企業(yè)現(xiàn)金流仍面臨較大壓力。短期來(lái)看，四季度，新開(kāi)工面積低基數(shù)效應(yīng)有望進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積同比降幅繼續(xù)收窄，但難改同比下行趨勢(shì)。在核心城市銷售市場(chǎng)保持一定活躍度下，核心城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有望逐漸好轉(zhuǎn)，進(jìn)而對(duì)四季度全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額形成一定支撐，但從全年來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比降幅或仍較大。

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