中銀證券（601696）發(fā)布研究報(bào)告稱，當(dāng)前房地產(chǎn)板塊估值已經(jīng)回到7月政治局會(huì)議之前，一方面，雖然需求端利好政策雖不斷推出，但由于沒(méi)有持續(xù)強(qiáng)心劑的情況下居民信心仍然不足，行業(yè)基本面復(fù)蘇仍然較弱，且市場(chǎng)預(yù)期不持續(xù)。另一方面，房企信用風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)面情緒仍在蔓延。在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，短期關(guān)注核心城市、尤其是一線城市政策進(jìn)一步調(diào)整的可能性，若政策調(diào)整預(yù)期兌現(xiàn)或帶來(lái)的板塊beta行情;中長(zhǎng)期關(guān)注城中村改造推進(jìn)帶來(lái)的行業(yè)機(jī)會(huì)。重倉(cāng)核心城市且財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企或更加受益。

事件：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2023年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。70大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比下降0.6%;二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.5%，同比下降3.2%。

(相關(guān)資料圖)

中銀證券主要觀點(diǎn)如下：

9月70個(gè)大中城市新房與二手房房?jī)r(jià)持續(xù)面臨下行壓力。

70大中城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.3%，同比下降0.6%，同環(huán)比降幅均與上月持平;二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.5%，同比下降3.2%，同環(huán)比降幅均與上月持平。新房房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月持續(xù)下滑;二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月持續(xù)下滑。70個(gè)大中城市中，新房、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量均處于歷史高位。9月新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市有15個(gè)，比上月減少2個(gè)，下跌城市有54個(gè)，比上月增加2個(gè);二手房環(huán)比上漲的城市有4個(gè)，比上月增加1個(gè)，下跌城市有65個(gè)，比上月減少1個(gè)。新房與二手房房?jī)r(jià)持續(xù)面臨下行壓力，主要是因?yàn)椋?)雖然本月利好政策不斷推出，但除了部分核心城市外，多數(shù)城市的成交端恢復(fù)尚不明顯，整體新房房?jī)r(jià)仍然承壓。2)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地帶動(dòng)部分重點(diǎn)城市二手房掛牌量增長(zhǎng)，供給增加背景下，9月二手房?jī)r(jià)格仍在調(diào)整中。

一線城市在“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政刺激下，市場(chǎng)活躍度提升，新房與二手房?jī)r(jià)格均較8月環(huán)比增長(zhǎng)。

1)新房：北京與上海相對(duì)更有韌性。一線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.2%轉(zhuǎn)為環(huán)比持平，同比增速為0.7%，同比增速較上月提升了0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京環(huán)比增長(zhǎng)0.4%(前值：-0.2%);上海環(huán)比上漲0.5%(前值：+0.1%);廣州環(huán)比下降0.6%(前值：-0.3%);深圳環(huán)比下降0.5%(前值：-0.6%)。北京、上海房?jī)r(jià)較廣州和深圳相對(duì)更有韌性，受高于城市均價(jià)項(xiàng)目入市帶動(dòng)，新房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)上漲。2)二手房：一線城市二手房房?jī)r(jià)同比下降1.4%，同比降幅較上月收窄了0.2個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比增長(zhǎng)0.2%，增速較上月提升了0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京環(huán)比提升0.7%(前值：+0.4%);上海環(huán)比提升0.6%(前值：-0.3%);廣州環(huán)比下降0.7%(前值：-0.6%);深圳環(huán)比持平(前值：-0.2%)?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)后，北京和上海二手房市場(chǎng)活躍度提升，北京海淀區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)也有所松動(dòng)，因此二手房房?jī)r(jià)均出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì);深圳二手房量?jī)r(jià)均保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì);而廣州在“認(rèn)房不認(rèn)貸”、限購(gòu)區(qū)域優(yōu)化、首付比例下調(diào)等政策帶動(dòng)下，短期內(nèi)掛牌量增長(zhǎng)明顯，因此房?jī)r(jià)依舊承壓，二手房?jī)r(jià)連續(xù)五個(gè)月環(huán)比下跌。該行認(rèn)為，一線城市政策仍有進(jìn)一步調(diào)整的空間，房?jī)r(jià)短期有望保持企穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)。

二線城市中超七成城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，超九成城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。

1)新房：二線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.3%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比增長(zhǎng)0.2%，同比增速較上月下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)。74%的城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，沈陽(yáng)、杭州、寧波、長(zhǎng)沙、海口、成都、重慶、西安新房房?jī)r(jià)環(huán)比持平或略有上漲，其余城市環(huán)比均下跌。48%的城市新房房?jī)r(jià)同比下跌，同比漲幅相對(duì)較大的有：成都(+5.8%)、長(zhǎng)沙(+3.6%)、寧波(+3.5%)、杭州(+3.0%)，其中成都已經(jīng)連續(xù)15個(gè)月同比增幅超過(guò)5%。2)二手房：二線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.5%，環(huán)比降幅較上月持平，同比下降3.2%，降幅較上月擴(kuò)大了0.2個(gè)百分點(diǎn)。超過(guò)九成的二線城市二手房房?jī)r(jià)同環(huán)比下跌。從環(huán)比來(lái)看，僅天津與石家莊環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，其余城市環(huán)比均下跌;從同比來(lái)看，長(zhǎng)沙(同比+0.2%)、成都(同比+3.7%)二手房房?jī)r(jià)相對(duì)有韌性。

三線城市房?jī)r(jià)下行壓力最大，所有三線城市二手房房?jī)r(jià)本月環(huán)比均下跌。

1)新房：三線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.3%，環(huán)比降幅較上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下降1.4%，同比降幅與上月持平。83%的三線城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，80%的三線城市新房房?jī)r(jià)同比下跌。跌幅相對(duì)較大的城市有秦皇島(同比-3.5%、環(huán)比-0.5%)、牡丹江(同比-4.8%、環(huán)比-1.0%)、溫州(同比-3.4%、環(huán)比-0.5%)、宜昌(同比-3.4%、環(huán)比-0.6%)、惠州(同比-3.7%、環(huán)比-0.3%)。2)二手房：三線城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.5%，環(huán)比降幅較上月擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比下降3.5%，同比降幅與上月持平。所有三線城市二手房房?jī)r(jià)同環(huán)比增速均為負(fù)。

現(xiàn)階段各類型產(chǎn)品房?jī)r(jià)都面臨一定的下行壓力。

70大中城市中90平以下、90-144平、144平以上新房房?jī)r(jià)同比增速分別為-0.6%、-0.6%、-0.5%，環(huán)比增速分別為-0.3%、-0.3%、-0.3%，90平以下剛需產(chǎn)品同比降幅略有擴(kuò)大;二手房房?jī)r(jià)同比增速分別為-3.3%、-3.2%、-3.0%，環(huán)比增速分別為-0.5%、-0.5%、-0.4%，剛改(90-144平)產(chǎn)品二手房房?jī)r(jià)同比降幅略有擴(kuò)大，改善(144平以上)產(chǎn)品二手房環(huán)比降幅較上月略有收窄。

投資建議：

當(dāng)前板塊估值已經(jīng)回到7月政治局會(huì)議之前，一方面，雖然需求端利好政策雖不斷推出，但由于沒(méi)有持續(xù)強(qiáng)心劑的情況下居民信心仍然不足，行業(yè)基本面復(fù)蘇仍然較弱，且市場(chǎng)預(yù)期不持續(xù)。另一方面，房企信用風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)面情緒仍在蔓延。但是，該行也看到一些相對(duì)利好的供給端政策，比如多地取消土拍限價(jià)，提升市場(chǎng)熱度，該行認(rèn)為，后續(xù)可能會(huì)傳導(dǎo)到取消限價(jià)，若同時(shí)增加核心地塊的供應(yīng)，也許能夠在四季度帶來(lái)一波拿地?zé)岢?，以此扭轉(zhuǎn)居民對(duì)房?jī)r(jià)的看跌預(yù)期。

該行認(rèn)為，在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，短期關(guān)注核心城市、尤其是一線城市政策進(jìn)一步調(diào)整的可能性，若政策調(diào)整預(yù)期兌現(xiàn)或帶來(lái)的板塊beta行情;中長(zhǎng)期關(guān)注城中村改造推進(jìn)帶來(lái)的行業(yè)機(jī)會(huì)。重倉(cāng)核心城市且財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企或更加受益。

現(xiàn)階段該行建議關(guān)注兩條主線：

1)中央與地方政策寬松預(yù)期下，地產(chǎn)板塊或迎來(lái)較大的beta行情，其中基本面相對(duì)穩(wěn)健、有一定成長(zhǎng)性的標(biāo)的：招商蛇口（001979）(001979.SZ)、華潤(rùn)置地(01109)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)(01908)、越秀地產(chǎn)(00123)、綠城中國(guó)(03900)、華發(fā)股份（600325）(600325.SH)、濱江集團(tuán)（002244）(002244.SZ);底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)（600383）(600383.SH)、龍湖集團(tuán)(00960);

2)在一線城市有城市更新業(yè)務(wù)布局的房企：中華企業(yè)（600675）(600675.SH)、光明地產(chǎn)（600708）(600708.SH)、中交地產(chǎn)（000736）(000736.SZ)、城建發(fā)展（600266）(600266.SH)、天健集團(tuán)（000090）(000090.SZ)。

風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí);銷售超預(yù)期下行;融資收緊。

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