伴隨著物業(yè)對生活服務(wù)領(lǐng)域的不斷滲透，最近幾年來，物業(yè)管理行業(yè)在整個社會服務(wù)職能中的重要性進(jìn)一步增加。企業(yè)端，一眾標(biāo)桿房企先后拆分旗下物業(yè)板塊赴港上市，即便是區(qū)域性中小房企也在醞釀尋找上市時機(jī);資本市場端，在剛剛過去的2020年，已有45家物企成功登陸資本市場，千億市值物企甚至已經(jīng)達(dá)到了三家。

但在規(guī)模擴(kuò)充、市值追高的另一面，有業(yè)內(nèi)人士直言，規(guī)模并不是決定市值高低的唯一因素。值得關(guān)注的是，部分上市企業(yè)正面臨著“市值與規(guī)模不匹配”的煩惱。

三家千億

進(jìn)入2021年，上市物企陣營持續(xù)擴(kuò)容。據(jù)梳理，截至2020年12月底，物企上市陣營成員已由2019年底的24家增至42家企業(yè);2021年開年以來，算上1月15日、1月18日、1月26日在港交所掛牌的榮萬家、宋都服務(wù)以及星盛商業(yè)，累計已有45家物企成功對接資本市場，包括港股41家、A股4家。

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，近期，受多重利好政策影響，物業(yè)管理行業(yè)已誕生三家千億市值的上市物業(yè)公司，分別為碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)以及華潤萬象生活，其中華潤萬象生活于1月8日首次“破線”，當(dāng)日總市值約1004.30億港元。

截至1月28日收盤，碧桂園服務(wù)總市值為1817億港元，市盈率為77倍;上市不足兩月的恒大物業(yè)，總市值為1676億港元，市盈率為92倍;去年12月登陸港交所的華潤萬象生活，市值居于第三位，總市值為902億港元，市盈率為161倍。

經(jīng)梳理還發(fā)現(xiàn)，延續(xù)2020年物業(yè)股整體的普漲局面，2021年以來，部分港股上市物業(yè)管理公司的市值在日前創(chuàng)出了歷史新高。代表案例為碧桂園服務(wù)。

1月20日，碧桂園服務(wù)報收每股68.65港元，總市值首度超過了2000億港元，這也是首家突破2000億港元市值的物業(yè)企業(yè)。據(jù)了解，市值從千億級到兩千億級，碧桂園服務(wù)僅用了9個月時間。

預(yù)期好壞

從市值漲幅角度來看，2021年以來，多只港股物業(yè)股市值則呈現(xiàn)震蕩上揚(yáng)之態(tài)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1月1日-22日，恒大物業(yè)總市值漲幅超70%;永升生活服務(wù)、合景悠活、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)等上市物企的總市值漲幅均超30%。

據(jù)北京商報記者梳理，截至2020年底，市值排名前十的物業(yè)服務(wù)企業(yè)分別為：碧桂園服務(wù)(1538億港元)、恒大物業(yè)(966億港元)、華潤萬象生活(821億港元)、融創(chuàng)服務(wù)(533億港元)、雅生活服務(wù)(459億港元)、金科服務(wù)(407億港元)、保利物業(yè)(338億港元)、綠城服務(wù)(308億港元)、永升生活服務(wù)(284億港元)、世茂服務(wù)(283億港元)。

一般而言，從港股上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來看，管理規(guī)模和市值在一定程度上有正相關(guān)關(guān)系，因此，對整個行業(yè)而言，規(guī)模的重要性不言而喻。但是，業(yè)內(nèi)人士也指出，規(guī)模并不是決定市值高低的唯一因素。

“根據(jù)我們對港股上市物企的數(shù)據(jù)分析，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)市值與營業(yè)收入規(guī)模、在管面積規(guī)模呈一定的正相關(guān)關(guān)系，說明資本市場對規(guī)模較大的物業(yè)上市企業(yè)較為認(rèn)可。上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)市盈率與凈利潤率呈弱負(fù)相關(guān)關(guān)系。”談及上市物企的市值，中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟指出，除了上述因素外，企業(yè)的成長性、管理業(yè)態(tài)以及服務(wù)內(nèi)容，也會對企業(yè)的資本市場表現(xiàn)產(chǎn)生一定影響。

“物管公司獲得的高估值，與行業(yè)特性和發(fā)展預(yù)期密切相關(guān)。”在克而瑞物管事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨看來，目前投資者對物業(yè)公司的高估值中，疊加了對企業(yè)未來規(guī)模和增值服務(wù)高增長的預(yù)期。如果物業(yè)公司能夠在未來逐步兌現(xiàn)這部分預(yù)期，估值就會有一定的支撐，否則也存在一定風(fēng)險。

預(yù)期好壞不止于規(guī)模大小，也得到了來自上市物企方面的輔證。

新城悅服務(wù)在接受北京商報記者采訪時也表示，市盈率及市值反映了投資者對公司未來前景的一個看法，不僅要看企業(yè)現(xiàn)在規(guī)模大小，更要看未來的成長性及長期保持規(guī)模的能力;同時，2020年有十幾家物管企業(yè)上市，且中大型規(guī)模企業(yè)扎堆，對市場造成“抽血效應(yīng)”，造成物管企業(yè)在資本市場的估值開始產(chǎn)生分化。

“基于一些原因，物管企業(yè)要在A股上市具有較大難度。作為物業(yè)股主要上市地的聯(lián)交所2020年刊發(fā)有關(guān)香港主板上市盈利規(guī)定的咨詢文件，建議調(diào)高企業(yè)上市的盈利要求，上市的條件越來越嚴(yán)格。資本市場面對眾多選擇，上市公司的估值也產(chǎn)生了分化。” 新城悅服務(wù)補(bǔ)充說道。

“反面典型”

從物業(yè)股整體表現(xiàn)來看，盡管延續(xù)2020年物業(yè)股整體的普漲局面，2021年以來，部分港股上市物業(yè)管理公司的市值在日前創(chuàng)出了歷史新高。但多個企業(yè)案例反映出，部分物企在現(xiàn)實中卻存在“市值與規(guī)模不匹配”之惑。

有“物業(yè)第一股”之稱的彩生活，在管物業(yè)規(guī)模在行業(yè)內(nèi)雖排名前列，但截至2020年底，其市盈率僅為9倍。若對比行業(yè)內(nèi)規(guī)模量級相近的物管企業(yè)，彩生活的市盈率可謂“墊底”。

1月28日，彩生活開盤報價3.42港元，收盤于3.41港元/股，相比上一交易日的收盤價3.51港元/股，下跌2.85%，總市值49.6億港元，市盈率為8.7倍。近一年來，彩生活股價均在歷史低位橫盤震蕩，市盈率不足10倍。

北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，若結(jié)合物企市值來看，截至2020年底，總市值排名行業(yè)前30的企業(yè)中，包括藍(lán)光嘉寶服務(wù)、彩生活、佳兆業(yè)美好等物企，市盈率在行業(yè)處于倒數(shù)十名之列，對應(yīng)的市盈率水平分別為12倍、9倍、14倍。同期，華潤萬象生活市值821億港元，市盈率居港交所物業(yè)股第一位，為147倍。

中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟分析稱，造成彩生活市值與規(guī)模的不匹配，原因也是多方面的。第一，彩生活雖規(guī)模大，但是成長潛力不足，根據(jù)2019年年報數(shù)據(jù)顯示，彩生活的營業(yè)收入、毛利潤、凈利潤的增速分別約6.4%、5.7%、3.4%，在管面積甚至出現(xiàn)一定的減少，同比減少約1%;第二，彩生活的發(fā)展模式與其他物業(yè)公司不同，主要基于平臺的擴(kuò)張，這種模式可能有些偏離物業(yè)的服務(wù)本質(zhì)，不受資本市場認(rèn)可;第三，彩生活的開發(fā)集團(tuán)花樣年的輸血能力較弱，而一般物業(yè)公司的開發(fā)集團(tuán)會給物業(yè)提供重要支持。

“所以整體看，彩生活在資本市場的表現(xiàn)并不好。” 牛曉娟分析稱。

同策研究院資深分析師肖云祥也指出，彩生活在上市之初確實受到了資本市場的青睞，估值快速走高。但是之后大肆擴(kuò)張，舉債橫向收購第三方物業(yè)公司，因所收項目品質(zhì)并不高，銷售毛利率逐年走低。

“顯然，資本市場對于這樣的發(fā)展方式并不是很認(rèn)可，股價也長期保持在3-5港元/股之間。” 肖云祥指出，通常情況下，在管面積規(guī)模影響營收及利潤的規(guī)模，當(dāng)然，盈利能力也會影響到利潤規(guī)模的產(chǎn)生。利潤規(guī)模會影響到市盈率的表現(xiàn)，市盈率又是資本投資的一個參考指標(biāo)，投資者結(jié)合企業(yè)的基本面對股票進(jìn)行投資，從而會對企業(yè)估值產(chǎn)生作用。

北京商報記者 盧揚(yáng) 榮蕾

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